独家：十年南昌房价飙涨近3倍 2015年又要涨！

房天下房天下  作者：邹伦燕  2015-05-13 17:34

[摘要] 从“330”政策，央行降准，再到5月的央行降息，一些列楼市新政密集出台后，楼市成交一路回暖。政策松绑，2015年南昌的房价又会发生什么样的变化，这也成为无数购房者为关心的话题。据中指院数据中心显示，2010年南昌商品房均价为2707元/㎡，2015年南昌商品房预均价为8697元/㎡，10年，南昌住房均价飙升221%，涨了3倍。

我们见证了南昌 房产黄金十年：曾经遍布滩涂的红谷滩，变成了高楼林立的城市新中心；曾经人烟稀少的城郊荒村，换成了今日生态宜居的象湖新城、朝阳新城……南昌的 商品住宅价格，在 旧城改造与新城建设等城市能级的快速提升中，一路上扬。

纵观南昌房价10年 飙涨3倍

从“330”政策，央行 降准，再到5月的央行 降息，一些列楼市新政密集出台后，楼市成交一路回暖。政策松绑，2015年南昌的房价又会发生什么样的变化，这也成为无数 购房者为关心的话题。据中指院数据中心显示，2010年南昌商品房 均价为2707元/㎡，2015年南昌商品房预均价为8697元/㎡，10年，南昌住房均价飙升221%，涨了3倍。

图为房天下2010年——2015年百城房价走势图（房价、南昌房价）

2000年至2007年 南昌房价处于平稳发展期

据2005年南昌市 房地产市场报告数据显示，10年前南昌市市区 商品住房预销售 均价为2707元/㎡，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的占总销量的72.2%，这是房地产平稳理性发展时期，房价只有小幅度的增长。而从进入2003年以后，鉴于各地房价的过快涨升，国务院开始推出了宏观意义上的 楼市调控，正式拉开了政策体系建设的帷幕。自此，市场促涨与政策抑涨的这对矛盾，几乎充斥于房地产行业发展的每一次进程中。

2007年至2009年 新一轮调控期

2008年，一场突如其来的国际金融危机，令人猝不及防。 开发商四处呼救，市场滑向失控的边缘。至2009年1月，南昌 商品住宅 均价每平方米快速跌向3536元！这一价格几乎追平到了2006年年初。2008年11月，南昌的救市政策正式实施，下调 契税、 首套房贷享受7折利率，再加上开发商的低价换量，一连串的 购房优惠……2009年4月，房价每平方米回涨到4609元，7月4952元，11月5212元，12月即达到5514元。中央政府的4万亿投资计划，银根的宽松环境，继续执行的 优惠利率，范围甚至扩大到 二套房贷，种种信心利好再次提振楼市。

2009年至2011年提振经济救楼市

2010年4月，被称为史上严调控的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（俗称“新国十条”政策）出台，仅仅三个月，市场稍作震荡后便再回暖；9月底，国五条出台，2次加息，6提 存款准备金率……抑制房价过快上涨的政策接踵而至。然而，此时的房价却像吃了激素一样亢奋，8月，南昌住房 均价每平方米首度达到6697元。11月，房价高值每平方米7858元的顶峰出现。这一年，南昌房价全年均价上涨了1600元，达到每平方米6246元，年涨幅高达34.5%。2011年7月，南昌房价新峰值再次出现，每平方米竟然高达8703元。

2011年至2012年初 深度持续调控期

2010年4月，我国 限购令在京正式出台，上海、广州等几十个大小城市递次跟进。

2011年1月21日，南昌 房产 限购令出台，规定从2月1日起，南昌市及外地居民家庭在市内 房地产市场较活跃的东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区这5个区范围内，只能新购一套 商品住房。

2月24日， 南昌限购令升级版再次袭来，限购范围从此前的5大片区，扩大到全市范围，既限本地也限非本地 户籍人口，既限新建商品房也限二手存量房。与此同时，政策调控还打出了组合拳：截至2011 年底，央行3 次加息、6次提高金融机构 存款准备金率， 购房 优惠利率被取消、 房贷利率上涨，严格 首付比例、限制 二套房贷……。2011年9月，南昌房价在再次震荡 反弹之后，开始出现止涨；10月，楼市又现量价齐跌，并一路下滑。

截至2012年3月，在各地政府不断微调政策的利好刺激下，楼市成交量才逐渐回暖。5月，南昌市区 商品住宅销售3710套，环比上涨59%；6月交易3719套； 7~8月的炎热气候甚至没有影响到楼市成交量的回升。然而，量增的同时，价格正在合理回归上半年楼市 均价每平方米重返7000元以下，是为6463元。

2012年至2013年 南昌房价呈阶梯式上涨

2012年1-4月调控力度年初显著，南昌房价出现下滑。然而从5月份开始，随着调控震慑效果减弱，南昌房价开始逐月上涨，并在8月份出现顶点，直到11月，南昌房价才出现涨停，此时 均价已达到8115.96元/㎡，与1月份相比每平方米增加了2658.96元，同时，2013年，南昌房价上涨幅度加大，并出现顶峰。均价破9000元，“房价的合理回归”目标渐行渐远。

图为2011年1月——2015年5月南昌 新房、二手房房价走势图

2014年至今 楼市逐渐回暖 房价将上涨

在2013年年末一场银行荒中，南昌房价在2014年一直保持下跌状态，在前期各项 调控政策的放松下，房价却仍未出现好转。终于在11月22日，南昌楼市迎来了两年来首现 降息。而2015年，伴随着央行半年不到，3次降息 降准，“330”政策，等等利好政策短时间内侵袭楼市，加上政府对楼市松绑态度，南昌房价将有小幅上涨。从南昌近期房价走势来看， 房价下降幅度有所放缓，楼市将逐渐回暖，预测3个月内南昌房价将会出现上扬趋势。

发展中心逐渐西移 西部片区房价攀升

图为南昌房价分布图（截止2015年5月13日）

从2015年南昌房价分布图来看，南昌房价主要成中心向外环形递减分布，分为三个价格阶梯，阶梯，主要围绕以青山湖区、东湖区、西湖区为高价中心， 均价在9000元/㎡以上；第二阶梯是青云谱区、新建县、红谷滩区、高新开发区，均价在8000元/㎡左右；第三阶梯包括南昌县、湾里、昌北区，均价在6000元/㎡左右。而从热销 楼盘统计中，可以看出，第二阶梯楼盘占据半成以上。

图为南昌房价涨跌榜（截止2015年5月13日）

图为2015年南昌市、红谷滩房价走势图

从南昌各板块房价增速来看，西部片区增速快，其中红谷滩和新建县增速为明显，以红谷滩板块为例，2009年初，该区域房价每平方米4171元；6月首次突破5000元达到5357元， 10月突破6000元，12月突破7000元。截至2011年2月，该区域楼市 均价每平方米高达8511元，短短两年内实现翻番。2015年，红谷滩区均价高达10788元/㎡，和十年前南昌房价相比，整整涨了近4倍。

政策利好，红五月楼市成交持续升温，南昌业内人士预测：随着政策利好的逐步深入，南昌房价涨势已现，红五月或成佳 购房时机。

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