全面 降准如期而至，年底广州楼市局面从未如此清晰。

一边是发改委、银保监会等频频发声，释放楼市积极信号；一边是银行利率下调、放款加快，刺激买家入市情绪...

对于普通人而言，面对各种变化，怎样做才更稳妥呢？

01

央行全面 降准之下

市场由观望转为积极入市

随着央行 降准落地，市场流动资金变多，自然会间接利好楼市。大家在等的“底”，可能就在眼前。

先说说本次 降准的背景，近期官方多次发声，释放不少积极信号，比如央行多次提及“双维护”、银保监会强调保障刚需 信贷需求...

就在12月11日，“2021-2022中国经济年会”上，国家发改委相关人士更是说了这么一句话——“房地产是支 柱产业，住房更是居民的消费。”

时隔多年，官方再次重申房地产为“支 柱产业”，可见其对经济发展的重要性。

要知道，房地产产业链涉及上下游百余业，家具、 装修、建筑、家电、物业、 中介、家政……有数据统计，其总GDP贡献能达到17%！

房地产产业链示意图

如果说“支 柱产业”是对房地产行业的老调重提，那么说住房是 居民消费，或是一次较大的转变。

这说明了官方要削弱 房地产金融属性、回归居住属性的意味，但既然说住房是消费，未来会否将房价纳入CPI呢？(CPI即 居民消费价格指数)

当我们将目光放到更大的金融环境下，或许会有更清晰的洞察。

我们来看数据，今年11月，CPI同比涨幅为2.3%，PPI同比涨幅为12.9%，剪刀差达10.6%。（来源：国家统计局）

所谓“PPI和CPI剪刀差”，即“PPI向上，CPI向下”走势的背离。通俗理解，就是：通胀，还没有从生产端转移到消费端。

（注：CPI即 居民消费价格指数，反映居民一般购买消费品和服务项目价格水平变动情况；PPI即工业生产者价格指数，反映企业产品次出售时的出厂价格变化趋势。）

据国家统计局表示，11月国内原材料价格快速上涨势头初步得到遏制，PPI涨幅有所回落。

但考虑到此前钢材、铜材、铝价等原材料价格上调势头，最终也会层层传导至消费终端。

诚哉斯言，在“稳”字当头的大方向下， 未来房价不会大涨，但价格大概率也不会维持当下“筑底”水平。

本次全面 降准，对楼市走向也有重要信号。自2008年以来，央行已有不下20次降准或 降息，对物业有一定程度上的影响，在这轮窗口期中，机会更难得。

接下来，银行“钱袋子”充裕，既有助于 改善房企融资困难局面，也推动放款加快，在一定程度上刺激买家入市。

以四大行中的工行为例，其 首套房利率降至5.65%，若以200万贷款计算，则每年可少还超3000元，这有多划算，买家自然再清楚不过。

当然， 买房不光瞄准“天时地利”，关键还要有“人和”。

经过今年 调控洗礼，楼市被挤出水分，又适逢年底， 开发商为冲刺业绩推出各项促销优惠，价格无疑处于底部。

这也就不难理解，近期市场回暖迹象明显，就拿11月广州 新房数据来说，成交8761套，环比涨22%，结束前5个月的颓势。

更不消说，随着12月 降准落地，市场热度有望继续回升。楼市君收到风，在此前热度略有下降的南沙，不少买家已闻风而动。

据世联东一研究院监测，截至12月12日，南沙24新盘本月超6000组买家到访，对比11月同期增长约21%，个别热盘到访更达600+组，高于区域平均水平。

可见，年底上车时机已至，南沙依然是不少 购房者重点考虑的置业地区，区域价值自然值得深究。

02

新一轮 周期开启

盯紧南沙三大砝码

在 调控之下，今年广州楼市整体热度有所下滑，南沙亦不例外，但并不意味着吸引力不再。

换个角度来看，南沙可以说正开启新一轮 周期，稳扎稳打地部署“3大竞争砝码”。

即：持续完善基本盘、打造全市“海陆空”交通枢纽、优化不可再生资源。

完善基本盘

南沙对产业、人才的投入从未停歇

作为湾区“天之骄子”，近年来南沙对高端产业、高素质人才的引进从未停歇。

就在几天前，“大湾区科学论坛”在南沙落下帷幕，来自各大领域的大咖坐而论道，共同探讨南沙科创前景，足见对其超乎寻常的倚重。

踏准科创时代的鼓点，上月底南沙更是铺开了南沙科学城的规划蓝图，剑指围绕“一体两翼三支点”，打造世界一流科技创新人才高地。

南沙科学城总体发展规划图，图源：南沙区政府官网

更重要的是，南沙发展并非停留在规划上，而是有肉眼可见的兑现速度。

在产业方面，IFF会址、广期所等重点项目相继 落户南沙；中科院广州明珠科学园一期、港科大（广州）等已动工...

截至目前，南沙区内各类科技创新平台建成335个，高新技术企业数量5年增长8倍...（来源：广州南 沙发布）

IFF会址效果图，图源：南沙明珠湾管理局

另据数据，南沙营商环境在新区中排名前列，18项指标有11项位居前三，为南沙城市能级跃升赋能。

产业是经济的风向标，这些年来南沙GDP增速一直位列广州前茅，2020年更以增速7.1%傲居全市榜首。

既有 高层提前布局谋划，也有产业、 配套加速落地，南沙在广纳人才上同样不留余力。

截至目前，南沙在科技创新相关政策奖励、人才政策奖励上已投入超23.2亿。

就在12月16日，南沙官方还出台了《广州南沙新区支持科技创新的十条措施》，提出1000万的人才补贴及高额的研发资金支持，持续推动科创全链条发展。

如此大手笔，南沙高素质人才的集聚自然是水到渠成。

有数据统计，当前南沙已集聚超1.2万名 高层次人才，五年增长7.9倍；海外高层次 人才引进计划申报人数居全市第二，博士后科研人员数量占全市1/5！（来源：南沙区政府）

同时，南沙还在9月底重申，符合条件的人才，只需“大专学历+半年社保”就能 落户南沙。

产业与人才兼具，南沙对基本盘还将不断完善，区域实力不言而喻。而的印证，还要数交通体系的爆发。

全市海陆空枢纽

开拓城市脉络，造就湾区 桥头堡

事实上，大湾区的强枢纽，早已与南沙深度绑定。

2006年，地铁4号线打通了南沙与市区的空间壁垒，为南沙发展带来桶金。

2021年，宇宙快线18号线实现南沙到珠江新城不过一集新闻联播，为其开启全新上升通道，未来还将南延至珠海、中山等湾区多城。

另在《广州十四五交通规划》中，贯穿南沙的15号线、22号线南延段等被重点提及，还有在建中的深茂铁路、深中通道及将动工的狮子洋通道等，南沙将成为联系珠江两岸互联互通的强大枢纽。

不止轨交提速，南沙更是立足世界：广州个国际邮轮母港便落子于此，成为吸引世界各地人群登陆广州的站。

更难得的是，最近南沙机场也被写进《广州 城市基础设施发展“十四五”规划》中。

可以预见，未来南沙将拥有高密度轨交、国际邮轮母港、南沙机场等，成为全市同时具备“海陆空交通枢纽”的湾区 桥头堡，外部性比广州其他区更强。

优化生态资源的利用

25公里海岸线，筑造滨江景观带

区别于广州其他区域，南沙还有得天独厚的山水资源。

据悉，南沙占据广州珠江入海口，拥有约25公里海岸线，生态资源丰富且难以复刻。

独有的出海口，连绵的黄金海岸线，官方自然要在景观规划上大做文章。早在去年12月，南沙滨江景观线工程便已进入了建设阶段。

按照方案，南沙将从虎门渡口到蕉门，再一直延伸到凤亭大道，打造一条听风观海活动带，大大提高居民的宜居指数。

滨江公共景观活动带示意图

还有大山乸森林公园，延绵的山体覆盖着浓密的绿植，犹如天然氧吧，为南沙人的健康生活提供加分项。

总的来说，南沙既有产业、 配套及人才持续输入，交通格局升级，又有不可再生的生态宜居资源，无疑是区域价值的三板斧。

而在偌大南沙，并非所有项目都能分到一杯羹，只有占据核心 地段的选手才兼具其勤修的“三重内功”，让买家愿意用真金白银投票。

例如，常年傲居南沙热销榜单的保利·南沙天汇，去年一期首开即热销10亿，而在今年 调控下，仍以1-11月 网签679套位列全板块1。（数据来源：中指院）

03

约120万方综合大城

城市繁华与自然兼得

当楼市君深入了解项目后，发现保利·南沙天汇具备的体质，无一不戳中 购房者的心理软肋。

一来，保利·南沙天汇由绿档央企保利操刀，在高负债房企暴雷、 业主面临 收楼难的当下，让买家入手更加放心，安全有保障。

二来，随着房子回归居住属性，买家更重视人居品质，对 地段、 配套、景观及产品的要求增强，恰恰与项目这座120万方综合大城不谋而合。

地处黄金三角中心，汇聚CBD核心 配套

作为保利南沙“天字系”首秀，保利·南沙天汇位于庆盛黄阁、金洲蕉门与明珠湾三大热门板块形成的黄金三角中心，且处在蕉门中心与明珠湾CBD中轴地带。

这条黄金中轴，颇有几分珠江中轴线的意味，好比珠江新城、琶洲的关系。见过琶洲崛起的广州人，对项目区位含金量再清楚不过。

如此优越的 地段，也让项目吸透了南沙勤修的“三大内功”，聚集 城市核心资源。

项目北面就是南沙区府CBD。作为南沙政务中心和会客厅，这里向来是当之无愧的城市封面。

南沙图书馆、南沙美术馆和博物馆、蕉门公园、万达广场……不论市政设施还是 商业 地标，项目周边聚集了南沙成熟完善的 配套。

南沙区府航拍实景图，广州楼市发布 摄

再者，项目一江之隔就是明珠湾CBD的核心商务区——灵山岛总部区。

目前，上百家企业总部在此 落户，数栋高楼大厦将拔地而起，比如181米中交汇通中心、220米利通中心、200米越秀国际金融中心...超高 地标群将比肩珠江新城。

灵山岛尖鸟瞰图，广州楼市发布 摄

地处三江入海口，直望约700米宽水面

除了区域前景广阔，保利·南沙天汇的稀缺资源占有率相当高。

项目所在位置是广州向海的起点，西江、北江、东江三江于此交汇，是真正磅礴开阔的出海口。

坐拥天选的三江汇聚之地，项目直接 坐北朝南，拥有全广州数一数二的海岸环境，直望约700米宽的蕉门水道。

保利·南沙天汇景观实景图

这是什么概念？就拿珠江新城顶豪汇悦台、老牌富人区二沙岛来说，前者最宽水面不过约400米，后者仅约380米，项目的水面奢阔程度完胜。

相比珠江上游，这里更具海的磅礴。如果和单纯的海景房对比，又多了几分江的灵动。

既有极目天舒的壮阔，亦有大江深流的静默，这是 地段禀赋给予的双倍情绪感受。

保利·南沙天汇一线江景

更不消说，项目举步就是前面提及的延绵7公里滨水绿道。远可观三江磅礴，近可赏疏林草地，不失为散步、运动、遛娃的好去处。

约120万方综合大城，生活 配套自成一体

回到居住层面，保利·南沙天汇作为体量约120万方的 地标性综合大城，诠释了什么叫“千钧之力，皆凝于一城。”

项目宛如“微缩城市”，全维度生活体系自成一体，糅合 商业办公、社区园林、教育 配套及便捷出行等要素，打造全能生活场景。

例如，项目内部配备有建面约17万㎡高端 商业体——保利·叁汇广场，规模比肩体育西的天河城（建面约16万㎡），并由保利招商运营。

所谓“叁汇”，既是“三江汇流”，也是“海陆空交汇”，还是“科技金融文化交汇”、“工作生活娱乐交汇”，充分展现南沙区域价值的3大砝码。

保利·叁汇广场 商业效果图

根据规划，保利·叁汇广场将打造约150米高的星标建筑和城市广场，业态涵盖甲级办公、创意办公和品质性休闲性 商业。

其进展也相当迅速，目前项目已启动招商，确认引进华润万家旗下万家Life超市，未来还将有餐饮、电影院等品牌商家进驻，让 业主在家门口就能享受多元消费。

华润万家旗下万家Life超市示意图

在保利的大手笔下，项目社区还为 业主打造了约7.1万㎡的全生命 周期中轴园林，把家安在公园里的理念，在这里体现地淋漓尽致。

满足观赏性，健康性之余，园林还为老中青三代都辟出了新天地：度假泳池、900米乐活跑道、1000方全龄儿童游乐园、康体健身乐园...让运动健康伴随生活的每一天。

园林度假泳池效果图

至于教育资源，项目内部配备2所幼儿园和1所36班公立小学，“目送式”教育让家长省心又省力。

加上周边还有广大附中南沙学校、湾区实验学校和广州外国语学校等实力学校环绕，让孩子成材快人一步。

值得一提的是，目前社区内已规划有接驳地铁18号线横沥站的免费楼巴，让 业主便捷通达珠江新城，妥善照顾到方方面面。

约78-93㎡爆款产品，实现景观面化

地段成就产品，产品亦成就地段。

当买家们发现，在千篇一律的高密 洋房中，还有这样集优质 地段、景观、 配套于一身的 地标性综合大城。保利·南沙天汇的热销，已经毫无意外。

怎样的产品，才能不辜负项目这般禀赋，打造出最真切的人居品质？

作为产品力出众的老牌央企，保利自然深谙此道，尽可能挖潜每一寸江景价值。

在整体布局上，其采用前低后高的布局，让每一楼栋之间，都不会形成遮挡。再以创新蝶式结构，巧妙地把望江景观与社区园林结合，将视野拉满。

保利·南沙天汇鸟瞰图

具体到 户型设计上，既做到了空间与尺度的合理交互，提升高 使用率，又实现了景观面化。

像建面约93㎡【踏浪】2+1创意 户型，约3.6米开阔阳台，就是妥妥的私家观景平台。而且与客餐厅一体，景观直接延伸到室内。

再细看，主人房、儿童房都配置了阳光外景飘窗，相当于把整个 户型的瞰江面拉到了约9米。

如此一来，不管是和家人在客厅闲话家常，还是在卧室放空休息，窗外大江奔流尽在眼底。

建面约93㎡【踏浪】2+1创意 户型样板房

又如建面约93㎡【汀潮】三房 户型，实现了南北对流，还能抬眼看江景延绵，四顾赏绿植园林，居住品质感溢于言表。

其采用现代时尚的横厅设计，将视野和空间感拉满，既保证了采光性和通透性，且丝毫不浪费过道面积。

南向奢阔主卧带套房设计，增强主人的私密性；南向大阳台，无论是赏景还是品茗，皆随心所欲......每个功能分区都发挥恰如其分。

此外，项目面积段的还有建面约78㎡【听涛】2+1创意 户型，通过控制低总价，无疑是高性价比之选。

该 户型融入灵动空间的设计，做到格局方正、动静分区，兼具实用性与舒适性，可满足不同人生阶段的需求。

日后，若有家庭新成员的到来，只需把储藏间改造成儿童房或老人房，即可为三口之家、三代同堂预留足够的空间。

建面约78㎡【听涛】2+1 户型样板房

楼市君还收到风，保利·南沙天汇在12月18-19日已启动清栋秒杀活动，18X万起便可拿下一套园景精装三房，21X万起入主江景主套三房，明年即 收楼！

更惊喜的是，项目首付最长可1年分期，首期仅需10万起，成交再送18个月物业管理费。

对 购房者而言，此时入场，拼眼光更拼手速！这样的上车机会一旦错失，未来大概率难有更好的选择。