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广州价格战打响!吃瓜观战“买涨不买跌”?小心走宝...

广州楼市发布2021-11-21 21:02:26

近期，广州楼市掀起了降价潮，但买家受“买涨不买跌”思想的影响反而不敢轻易下手。

楼市君通过楼市周期数据发现，买涨不一定多赚，买跌也不一定会亏。

那到底什么时候适合入手？刚需买家和多套房买家分别对应两大法则，看完自有答案。

广州楼市发布摄

全市房价大挤水

买家却买涨不买跌？

接近年底了，广州房价出现大面积挤水，让利幅度达几十万起步，跳水210万。

大多在售项目通过一口价、工抵房等优惠包装，变相降价；也有“豪”礼等花式促销，增加了房子的额外附加值。

更有新盘大大方方降价，例如每次开盘必爆的万博红盘，从吹风6.8万/平到售价5.4万/平；黄埔科学城，齐齐削发重回3字头。

除了价格，买房门槛也不断刷新下限，0 首付、一年免息、5年内可更名...楼市此时已内卷成蚊香。

但奇怪的是，面对降价促销的诱惑，买家入手的意愿和热情并不高，反而是年初楼市大涨的时候更疯狂。

不仅一手市场，二手房挂牌量猛涨，但成交量连跌，越来越难卖。

楼市君一朋友在面对报价仅14.8万/平、南向望花园、全新未入住的岭南·新世界二手房源时，也淡定地表示“可以再等等”。

现下的买家，明显就处于“买涨不买跌”的状态。

那么，“买涨不买跌”的心态有多坑人？

我们不妨从以往的数据来深入探讨。

价格周期涨跌相通

买房要克服心理因素

要分析“买涨不买跌”，首先，我们要搞清楚这种消费心理的由来。

房子不同于一般的消费品，不是打折越狠买家越多，它不仅受价格影响，心理因素的作用有时更显著。

楼市是有周期的，价格随着周期变化会出现上涨期和望跌期，由此衍生出了“左侧”入手和“右侧”入手两大派别。

所以分析什么时候适合买房要一分为二来看。

现在所处的望跌期，买家“不买跌”的心态无非是在这种跌的趋势下，很多人都盼着它再跌，想要刚好踩准“价格底”入手，能享受的涨幅空间。

比如今年1-3月那波下跌行情，但你永远无法精准地预测这个下行空间有多大，往往总是等到政策利空出尽，行情到底已经往上走的时候才反应过来。

这种用时间换价格的过度保守心态，往往很容易错过“底部机会”。

当然，一味追涨也不一定见得就是对的。

比如你在2020年6月-10月这段“左侧”时期入手，怕入手慢了，未来成本更高赚的也少，所以高位接盘，但这样安全系数同样不高，因为一不小心追高就追到了山顶上。

未来缺少接盘侠，资金就会被套牢，一旦行情下跌，将会摔得更痛。

所以，买涨不一定多赚，买跌也不一定会多花“冤枉钱”。

这两者都是在特定的时间和条件下相对产生的，不具备直接逻辑性，更不能对比出谁好谁坏。

图源：摄图网

人人都想抄底，不想站岗，但楼市就像股市一般，没有人能知道自己踩下的节点，是谷峰还是谷底。

所以“买涨不买跌”，并不能当作判断买入时机的标准。

买入时机怎么选？

两大法则对应两类买家

至于什么时机可买，不同置业目的的人群，应该用不同的判断方法。

楼市君针对刚需客户和多套房客户，简单总结了两大法则：

法则一：刚需买家，只需要看准性价比，切忌追求盲目抄底。

因为房子是无可避免的硬性需求，具有必要性和紧迫性。

所以，刚需买家清晰明确自己的价位底线，对比现在市场价格，看是否可以满足需求预期即可。

例如，小A的价位底线300万，理想户型是广州某区的三房两厅一卫。

之前看房时，其可上车的户型只有2+1房产品，未能很好地达到预期；但此时的行情下，300万可以买到三房两厅两卫，甚至是3+1房产品，超出了原先预期。

此时此刻，小A的置业需求得到满足，性价比也相对较高，就可以入手了。

刚需切忌一昧追求盲目抄底，因为你无法判断当下是否已在“价格谷底”。即使未来价格再次下行，你也已经享受到超预期的福利；但若未来价格反弹，想要上车则需要付出更多成本。

望跌和等待，更加容易得不偿失。

广州楼市发布摄

法则二：多套房买家，着重对比当下售价与市场估价。

根据经济学理论，价值决定价格，商品的价格是围绕其价值上下波动的，房地产也是如此。

经济学中，价格围绕价值波动

在房地产中，当下售价可视为经济学中的“价格”，市场估价可视为经济学中的“价值”，即市场认可的定价。

若当下售价低于市场估价（即A点），意味着价格低于价值，但价格会追随着价值而上涨。所以，此时入手，代表着未来拥有着更多的上升空间。
相反地，若当下售价高于市场估价（即B点），也就意味着价格已超出其价值，价格则会追随价值回落。

简单总结就是，低于市场估价的价格买入，未来价格还会上涨；高于市场估价的价格买入，未来价格可能下跌。

高于市场估价买入后，除非未来有重大利好令其价值上升，否则核心价值不变，就可能被套牢。

广州楼市发布摄

举例来说，现下的广州，价格波动较大的有黄埔科学城和南沙横沥岛。

黄埔科学城现在内卷严重，多盘门槛已重回3字头。但大家都会觉得现下是个机会，因为市场对其板块价值的认可价格高。

大壮名城5万+都一房难求，科城山庄前期的价格就已经跑上了5-6万/平。

3字头的科学城，相当于是处于价格低于价值的A点，未来大几率要涨回5字头，现在妥妥就是入手良机。

科学城航拍广州楼市发布摄

而同样出现了降价潮的南沙横沥岛，情况不太一样。

受限价政策的影响，三大网红盘目前都下调到了3字头，价格降幅达到3%。

但即使价格下调，利好于买家，大家对南沙横沥岛的未来预期还不太高，市场的认可价值也是3字头左右。

所以南沙现下的价格并没有特别低于价值，也就是没有特别的“笋”，买家自然不太买账。

当然，南沙的未来还是值得期待的，只是需要更多的时间去落地和被市场普遍认可。

南沙广州楼市发布摄

最后再次强调，买涨不买跌并非判断楼市入手时机的金科玉律，楼市君建议买家们不要一昧地追涨和望跌。

抄底心态也不必太重，自己的经济实力范围内可接受的，也不妨大胆入手，否则有可能错失心水房源。

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