消息！南京市规划局和自然资源局、南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市城市管理局联合拟定了《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》。该通知自2020年2月1日起施行，众多新规将颠覆南京商办市场未来走向！
重要提示：1.严格规定商办项目自持比例及配建酒店式公寓比例：地上建筑总面积5000平方米以上的商办项目，地上商办建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓（可分割销售）；5000平方米以下的，地上商办建筑自持比例不小于50%；2020年2月1日前已经出让的项目除外。2.酒店式公寓单元建筑面积不小于45㎡：商办项目可分割销售部分，可分割销售的单元建筑面积不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割销售的单元建筑面积不得小于45平方米。商办项目可分割销售部分，可分割销售的单元建筑面积不得小于300平方米。3.加强商办项目水电气管理：规划核准图、建筑施工图中未明确标注为卫生间、厨房等功能用房的建筑单元，禁止安装上下水管道及用水计量设备，商办建筑（除有餐饮功能的区域外）以及配建的酒店式公寓严格按照商业用气报装条件执行。该公告自今年2月1日起施行，这意味着，今后45㎡以内的小户型酒店式公寓产品将彻底消失。这将对以小面积、低总价为核心卖点的酒店公寓产生巨大影响！
凯旋点评：
1、此前众多开发商将商办项目改为酒店公寓形式销售，打政策上的“打擦边球”，快速回笼资金。而新规中对于商办项目的自持比例、可建设酒店公寓的比例都有严格限制，加强水电气管理的内容则是为了进一步防止改变原有用途将商办产品改变为便于住人的类居住属性产品。
2、酒店公寓面积45平方米，则遏制了部分项目以低总价为核心卖点，用30多平甚至20多平的产品来冲击市场，造成居住密度过大，且有一定的安全隐患。
3、整体的思路，就是既往不咎，但未来严格规范商办产品。防止本应促进服务业、科研等产业的商办用地，大规模成为类居住用地。以产业为名头，以科研为幌子，地价拿地后卖公寓的做法将行不通。
《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》全文：
条为了维护城乡规划的严肃性和市场公平公正，引导城市功能和商办产业健康发展，根据有关法律法规以及规范标准，结合我市实际，制定本实施意见。
第二条本市行政区范围内在商业用地、商务用地、商办混合用地、工业用地、生产研发用地等非居住用地上的商业、办公建筑，或者在居住用地上配建的商业、办公建筑（以下简称“商办项目”）的管理适用本办法。其它非住宅类项目应参照执行（第五条除外）。
第三条规划资源部门应对商办项目总量进行评估，根据区域位置和存量情况，科学规划商办用地规模，提高商办用地的功能混合性，适度增加商办用地中酒店式公寓的配比，鼓励自持经营，确保规划供给与市场需求有机结合。
第四条针对商办项目，应严格依据经批准的控制性详细规划出具规划条件，土地出让合同中应增加禁止条款“受让人擅自改变土地性质、规划用途，将商办项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权”。
第五条地上建筑总面积5000平方米以上的商办项目，地上商办建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓（可分割销售）；5000平方米以下的，地上商办建筑自持比例不小于50%；政府设立的各类园区内的商办项目，自持比例可在出让合同中另行设定。
第六条商办项目可分割销售部分，可分割销售的单元建筑面积不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割销售的单元建筑面积不得小于45平方米；地下空间（停车位除外）不得分割销售。规划用途记载为菜场、超市、酒店、旅馆、度假村、文化娱乐设施等不得分割销售。
第七条规划资源部门对商办项目的审查，除严格按照《南京市建设工程设计方案审查相关办法》（宁规规范字〔2017〕3号）的规定对设计方案进行审查外，还应审查以下内容：
（一）建筑平面布局及各功能面积配置比例应符合商业、办公使用需要，应集中设置独立的盥洗室、厕所、休憩区域；
（二）建筑内应采用通道式公共走廊，除配建的酒店式公寓外，不得采用住宅、公寓等建筑平面形式与功能设计，外立面应具有明显的公共建筑形态和特点；
（三）开（茶）水间、卫生间以及上下水管道井应按层集中设置；除公寓类用房、酒店客房外不得分户设置厨房，不得在开（茶）水间、卫生间等功能房间以外的部位预留上下水管位及烟道（孔洞）。
第八条规划资源部门核发商办项目建设工程规划许可证后，应及时将建设工程规划许可证及审定的设计方案通过市大数据局共享平台推送给建设、房产、城管、市场监管、消防、公安、水电气等部门，形成信息共享。
第九条建设主管部门要加强对商办项目的工程质量监管，落实建设、设计、施工（含精装修）、监理等单位的主体责任，依法查处擅自修改设计方案、不按要求报审、不按施工图施工、不按规定监理等违法违规行为。督促建设单位在施工现场设立格式化公示牌，公示牌应依据《关于做好当前商业办公项目规范管理的若干意见》（宁建质字〔2019〕331号）要求设置。
第十条房产部门要加强销售方案的审核把关，强化销售资金监管，及时通过市大数据局共享平台，将批准的销售方案推送给规划资源、市场监管、城管部门以及属地区政府。督促开发企业在销售现场设立公示牌，向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费标准以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定，提醒买受人本项目为商办项目，而非住宅性质。
第十一条市场监管部门要规范商办项目的销售宣传行为，加大对开发企业和销售代理公司发布的销售广告、开展的宣传、展示的样板房等行为的检查力度，对开发企业和中介机构发布违法广告或虚假宣传行为依法予以查处。
第十二条行业主管部门要对水电气企业进一步加强商办项目建设过程的指导，主动宣传水电气政策，及时解答疑问化解矛盾。水电气安装企业要严格按照土地性质、建筑用途以及经审定的设计方案提供相应的报装接入服务。规划核准图、建筑施工图中未明确标注为卫生间、厨房等功能用房的建筑单元，禁止安装上下水管道及用水计量设备，商办建筑（除有餐饮功能的区域外）以及配建的酒店式公寓严格按照商业用气报装条件执行。
第十三条规划资源部门对申请规划核实的商办类建设项目，严格按照《南京市建筑工程规划核实管理规定》（宁规规范字〔2018〕3号）的规定进行核查，重点核查以下内容：
（一）建设项目是否已经确实施工完毕，是否满足交付使用的条件，各类配套设施、环境景观是否已经全部建设完成；
（二）建筑单体内部平面布局涉及建筑功能的内容与规划许可内容是否一致；
（三）建设项目是否存在擅自拆改、加层、违法改扩建的情况；
（四）精装修交付的，精装修完成后方可申请规划核实。
凡是建设项目的实际建成情况与规划条件和规划许可内容不一致的，不得通过规划核实，并不得批准其变更许可。
商办项目完成竣工验收备案后，各区级建设行政主管部门应按照《南京市建筑工程规划核实管理规定》（宁规规范字〔2018〕3号）要求做好竣工验收备案成果推送工作，便于后期监管。
第十四条商办项目应按照规划许可证和规划核准图载明的内容（房屋用途、单元划分形式等）办理不动产权登记。房地产开发单位申请建设项目首次登记时，对土地出让合同、房屋预售许可或者对外公开承诺精装修交付的项目，登记部门应在其精装修竣工备案后方可依法予以首次登记。首次登记前，登记部门应进行现场再次核验，凡是发现房屋结构、面积、布局与规划许可内容不一致的，不得予以不动产登记。
第十五条城管、房产、建设、市场监管、消防（公安派出所）以及辖区街道等部门要加强对商办项目的日常巡查，发现虚假宣传、违规销售、违规拆改、偷面积等违法行为的，及时按职责查处，并计入征信。
规划资源部门在行政执法过程中发现与规划许可内容不一致，且存在为居住目的改造情形的，不予规划核实或首次登记，并在3日内移送城管（综合执法）部门处置。移送案件时，应当明确说明违法行为人的建设行为与规划许可证图纸不一致的具体内容、位置和影响程度，并在移送的规划许可证及规划核准图上进行标注。当事人仍未整改到位的，依法处罚。
第十六条商办项目相关企业应统一纳入诚信管理体系，对开发企业、销售代理公司、设计单位违反本实施意见的，相关部门要及时约谈、通报，并依照有关规定予以查处，及时推送给市场监管平台、公共信用信息归集和服务平台。同时，对其后续的建设项目进行严格审查、从严要求，在符合上位法律、法规的情况下，采取必要的市场准入限制措施予以惩戒，情节严重的，限制或禁止参与土地市场交易。
第十七条本实施意见自2020年2月1日起施行。本意见施行前已出让的建设项目不适用第五条规定。
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流年2020-02-05 15:05:20
