2018年中国房地产行业房企融资规模和收益率分析（图）

         2016年10月28日债券部函[2016]629号《关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》，提出针对房企构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，紧接着上交所和深交所分别发文，对房企发债进行分类监管，公司债融资渠道收紧。2016 年 11 月 11 日，发改委《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，严禁商业性房地产项目企业债融资，禁止高库存城市发行企业债用于安置房建设。2017 年 2 月 17 日，证监会修改了《上市公司非公开发行股票实施细则》部分条文，发布了《发行监管问答—关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》，主要目的在于重构融资格局，引导资金“脱虚向实”。2017 年 2 月 14 日，基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第 4 号私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（征求意见稿），限制“证券期货经营机构私募资产管理计划”对“房地产开发企业、项目”的投资。2017 年 3 月末至 4 月，银监会监管风暴“三三四”检查禁止信托通过投资资管产品，变相扩大投资范围；禁止信托作为融资渠道/放款通道为中介发放个人购房首付款提供便利。2017 年 5 月，银监会开查信托违规拿地业务，违规开展房地产信托业务被列入 2017 年信托公司现场检查要点。2017 年 11 月，资管新规征求意见稿要求规范资金池与非标投资，加强期限错配监管，消除多层嵌套和通道，减少监管套利空间，通道规避监管限制的功能将会弱化，强监管之下非标有回表和收缩的压力。17 年 12 月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，对银信类业务进行规范，强调不得通过信托通道规避监管要求或实现资产虚假出表，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股市、产能过剩等限制或禁止行业。2018 年 1 月，银监会发布《商业银行委托贷款管理办法》，规定商业银行不得接受委托人为金融资产管理公司和经营 贷款业务机构的委托贷款业务申请，不得接受委托人受托管理的他人资金发放委托贷款。

图表：房地产融资受限

         房地产行业是典型的资本密集型行业，开发资金需求庞大，内生性融资较为贫乏，外生性融资依赖性强，仅依靠房企过往经营的利润盈余无法满足实际需要，资金运转在房地产经营运作中起着十分关键的作用。房企的融资方式非常多元化，创新的融资方式也层出不穷。

         参考观研天下发布《 2018-2023年中国房地产产业市场运营规模现状与未来发展方向研究报告》

         从房企传统的融资渠道来看，房地产新增贷款仍然是房企最主要的融资渠道，在 2017 年整年地产严调控背景下，房地产新增贷款规模有所下滑。

图表：房地产融资规模变化（单位：亿元）

 

图表：房地产融资规模变化（不考虑房地产新增贷款，单位：亿元）

         剔除银行贷款的影响，在房企境内主要融资渠道受堵后，房企资金饥渴症加剧，境外发债、信托、ABS、联合金融机构设立并购基金等融资渠道在 2017 年有所放量。

图表：房地产 ABS 融资（单位：亿元）

 

图表：房企信托融资规模和收益率（单位：亿元，%）

         房地产市场严调控和金融监管风暴下，房企银行贷款、公司债、股权融资等融资渠道的融资规模纷纷缩量，17 年信托仍以其灵活的融资方式满足着房企的资金需求，境外美元债和 ABS 等渠道也为房企融资提供了可能。但是当前调控和监管背景下，前进的道路险象环生，大规模高成本加杠杆的房企风险大大增加。

         2018 年房企债务到期量大，刚性支出压力大，但是筹资难度却大大增加，房企多元化的融资渠道受限，未来将如何融资加杠杆？对于表外融资规模较大、获取银行贷款较为困难、融资成本较高的房企，2018 年的再融资压力进一步加剧。

资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（ZQ）