酒店改造前需明确的几件事

以老酒店的基因传承、客源市场、市场需求明确改造风格，功能及体量划分。同时结合酒店原结构、设施，对初步方案进行评审，明确初步方案的可落地性及改造目的。

确定改造实施方案

酒店改造从总体实施方案方面可分为停业改造和不停业改造两个不同的方向，两者在改造项目的资金分配、项目管理方面有较大差异。

停业改造在程序上和新开业酒店基本相同，手续比较繁杂。早期酒店项目由于国家新旧规范对结构、消防设施、防火分区、消防前室、消防水箱、节能要求等不同，停业改造需按新规要求，综合投入大。在之前做的项目前期方案分析中，停业改造综合成本与不停业相比增加20%。

因此，业主需要从总体策略方面进行综合分析，在改造前做好市场调研、专项评估及可行性研究，尽早确定改造方向。

其次，老旧项目原有图纸缺失，经常发生影响施工质量和工期、额外超费的情况。酒店改造项目如果控制不好，造价甚至高于一个新建酒店。

对于酒店改造项目，成本、工期、安全等相对于新建酒店难度较大。管控者要具有丰富的实战经验和超强的执行、统筹、协调能力。否则，浪费的不仅仅是时间成本，更重要的是投资者的资金成本，严重的可能导致改造项目达不到预期。

设计管控

老旧项目经常发生现场拆除后与图纸不符，设计图纸无法指导现场施工，如管网无法满足设计标高、原隔墙位置与图纸不符等问题。就会被动降低吊顶标高、调整功能分布、不断增加费用，严重影响工期及项目后续安排。

在设计之初需要设计单位根据项目管理的要求，增加现场查勘投入，了解建筑结构、机电系统现状，协调控制边界、衔接条件。借助BIM在综合管网布置的优势，避免盲目改造给酒店带来重复拆改和返工损失。

费用控制

施工图设计阶段：要结合工程界面系统梳理预算和施工图，做到预算和施工控制方案工作前置，是设计阶段控制造价的基础；改造项目要特别关注原结构、机电系统、设备状况的评估，提供完整的评估报告。考虑原机电设备及管网可利用价值。此项工作是投资测算前的必备工作。据此不断优化采用先进技术、降低工程造价、缩短工期、提高投资效益。

每个项目都有各自不同的现状条件，有一个不停业改造项目，在前期评估时，对旧管网材质进行了综合评估和检测，与近几年管材比较，其材质、壁厚仍优于现管材，最终确定保留原系统主管网，较大的降低了改造投资费用。

工期方面

停业改造总工期通常在12个月至18个月之间可完成整体改造工程。不停业改造工期管控难度大，在施工过程中噪音、气味、垃圾清运及水、电、空调分界施工等都将影响到施工工期。因此，在施工前需要专项评审实施方案，排布总进度目标并分解。通过PROJECT按照交叉工序的先后关系及工序技术间歇，对空调、锅炉、变配电等大系统设置工期控制点的前置条件（里程碑），制定专项工期管控方案，以保证总进度计划的实施。不停业改造管控弱的项目通常需要24个月至36个月施工周期才能完成酒店改造。

施工方面

停业改造施工管理相对简单，不停业改造工作界面受到现场因素影响较多，专业协调复杂。施工界面噪音、粉尘、气味、安全对临近营业区域的影响管控问题，电梯分步改造期间客动线、员工动线、施工动线的分配，都需要充分考虑标段划分，减少在施工期间两者相互影响，保证不停业酒店改造工程的可实施性。

文章来源于：恒泽工程技术服务

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