今年三季度，我省房价呈现较快上涨，与去年及今年上半年的温和上涨相比，新一波的房屋涨价来得那么急又那么快，出乎各方意料之外。这次房价快速上涨的原因何在？今后房价还会继续涨吗？还会涨得这么快吗？老百姓感觉到的房价涨幅与政府公布的房地产价格指数为什么有差距？我们试对今年以来我省房地产价格的变化情况进行简要分析，为更好地分析我省房价走势提供参考。

一、今年以来我省房价的走势

前三季度房价呈现较快上涨。今年前三季度，我省房屋销售价格比去年同期上涨6.4%，涨幅同比提高4.3个百分点，比全国同期涨幅（6.7%）低0.3个百分点。一至三季度我省房价同比涨幅分别为4.3%、5.8%和9.2%。从各类房地产价格变化看，一是商品房销售价格涨幅高于二手房价格涨幅，前三季度我省商品房销售价格上涨6.8%，二手房销售价格上涨5.5%；二是住宅类销售价格涨幅高于非住宅类销售价格涨幅，前三季度，住宅类销售价格上涨7.5%，其中普通住宅价格上涨7.8%，高档住宅价格上涨8.6%，经济适用房价格上涨0.4%，非住宅类价格上涨4.5%，其中写字楼价格上涨5.9%，普通办公用房价格上涨0.9%，商业娱乐用房价格上涨4.1%，工业仓储用房价格持平，其他用房价格上涨4.6%。

三季度房价快速上涨。今年以来房地产价格上涨主要集中在三季度。三季度，我省房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比二季度扩大3.4个百分点，比上年同期扩大6.6个百分点；同比涨幅创2005年二季度宏观调控以来的新高。从各类房地产价格看，三季度，我省商品房价格同比上涨9.8%，涨幅比二季度扩大3.7个百分点;二手房价格同比上涨7.9%，涨幅比二季度扩大2.8个百分点；住宅类销售价格同比上涨11.2%。其中，经济适用房价格同比上涨0.2%，普通住宅和高档住宅的价格同比分别上涨11.4%和14.9%；非住宅类销售价格同比上涨4.9%。其中，办公楼价格上涨7.4%，商业娱乐用房价格上涨3.9%，其他用房价格上涨4.1%。11个城市中，三季度房地产销售价格涨幅最高的是丽水市，同比上涨25.8%，其次是舟山市，同比上涨24.5%，其他依次为绍兴、宁波、杭州、温州、台州、嘉兴、衢州、湖州和金华，其涨幅分别为10.2%、9.4%、8.8%、6.5%、6.5%、4.3%、3.5%、2.6%和0.8%。其中，杭州、宁波、温州3城市9月份房屋销售价格分别上涨12.2%、11.4%和7.7%，涨幅在全国70个大中城市中分别居第5、6和19位，比7月份分别前移26、5和26位。

可见，今年我省房价上涨过快主要来自第三季度，并且来自于老百姓最为关心的住宅类房屋价格的快速上涨。

二、房屋销售价格指数与人们感受的差异分析

国家为加强对房地产市场的管理，建立完善了对房地产价格的监测制度，密切关注房地产市场的变化，便于更加有针对性地加强宏观调控，保证房地产市场的健康运行，并及时向社会公众公布房地产价格的变化情况。1997年10月，经国务院批准，原国家计委、国家统计局联合下发了《关于开展房地产价格指数编制工作的通知》，我省杭州、宁波两个城市开始建立房地产价格调查统计制度，2002年将调查范围扩大到11个城市，并开始正式编制全省房地产价格指数。房地产价格指数反映房地产市场的价格变化趋势和幅度，按照统计指标分类由小到大依次汇总求得，省级价格的数据由超级汇总计算获得。由于房屋属于不动产，具有地域性较强的特殊性，住在不同区域的人对房价涨幅的认同度差异较大，而全省房屋销售价格指数其所体现的是全省的房价变化情况，且涵盖了各类型的房屋，使得人们的感受与之出现了较大的差异。我们认为造成差异的原因主要来自于：

一是房屋销售价格指数包括商品住宅、办公楼、商业娱乐用房和其他用房指数以及二手房价格指数。目前只有商品住宅价格上涨特别快，而其他类型的房子价格上涨相对较慢。今年三季度，我省商品住宅销售价格比去年同期上涨11.2%，而办公楼、商业娱乐用房、其他用房以及二手房销售价格分别比去年同期上涨7.4%、3.9%、4.1%和7.9%，各类房屋价格的综合变化影响了总体房屋销售价格的上涨幅度。

二是在计算商品住宅价格指数时，按照每个楼盘的销售金额作为权数，用加权调和平均法计算每一项住宅产品价格指数。这就会出现一种情况：若价格上涨幅度过快的楼盘，其销售数量和销售总额较小，而价格上涨平缓的楼盘销售量和销售总额较大，加权调和平均计算的住宅销售价格指数将偏向大楼盘的上涨情况。今年8月份，杭州房屋销售价格同比上涨8%，受浙江工商大学地块拍出“天价”的影响，附近的楼盘一夜之间暴涨，“枫华府第”楼盘的价格同比上涨58.2%，比7月份上涨37.1%，在社会上引起较大反响，市面上都在传说杭州房价每平方米一夜暴涨5000元，影响到一些楼盘相继提价销售。但数据显示，由于该楼盘仅售出18套，只影响杭州房屋销售价格指数上涨0.3个百分点。

三是全省房屋销售价格指数反映的是11个设区市的主城区房屋销售价格变化情况。由于我省城市发展的不平衡性，今年以来，并不是所有城市房价都是快速上涨的。数据显示，三季度11市中只有杭州、宁波、绍兴、舟山和丽水的商品房住宅价格上涨较快，涨幅达两位数，分别比去年同期上涨11.1%、11.6%、10.4%、24.4%和26.2%；其他城市的商品房住宅价格涨幅都不高，金华市商品房住宅价格比去年同期仅上涨1%，衢州市商品房住宅价格也只上涨3.2%。从三季度全省各项目楼盘的涨跌幅情况看（见表1），51.8%的商品房价格同比涨幅在5%以下，涨幅在20%以上的仅占9.5%。

表1 2007年三季度全省各项目楼盘销售价格变化情况

四是计算房地产价格指数需要取得报告期样本价格和与之同质可比的房屋基期价格资料。样本价格为当季销售金额最多的房屋价格。由于房地产市场的特殊性，房屋交易是一次性买卖，因此，样本确定及同质可比的基期价格，由基层统计人员一般按方案提供的方法进行确定，尤其是基期价格的确定，其技术性要求很强，与实际情况可能存在一定的误差，但对整体指数不会产生较大影响。

三、我省房地产市场价格的渐变过程

我省房地产市场的快速发展得益于我国社会主义市场经济的深入发展，随着改革开放步伐的不断加快，我省房地产市场也在经济快速增长的背景下蓬勃发展，一度出现了令人瞩目的“浙江现象”，而房地产价格也随之水涨船高，呈现出了持续快速上涨的态势。

住房制度改革是我省房地产市场启动的“导火索”，加之城市化进程的不断加快，房屋的市场需求被真正激发。2002年初,浙江房地产市场刚刚启动。当年一季度，除宁波、丽水房价涨幅在两位数之外，其他城市涨幅仍保持个位数，全省房屋销售价格同比上涨8%。但从二季度开始，房价持续两位数上涨。随着一路上扬的房价，房地产市场供求关系发生了根本性转变，消费者开始排起了长队抢着买房，引起了全国多家媒体的关注，成为了房地产市场典型的“浙江现象”。2003年1月3日，互联网信息摘要特刊第一期，以“谁为浙江楼市买单”为题，“楼价疯狂上涨，开发商变成‘倒地商’，银行信贷风险急剧膨胀”为副标题，报道了浙江房地产火热场面。

房地产市场的过快发展受到了时任副总理温家宝的高度关注，他要求建设部、国土部及银行的主要领导要重视一些地区出现的房地产市场过热和结构性泡沫问题，防止楼市动荡造成金融风险。通过对浙江房地产市场的实地调研，为控制房地产市场过热迹象，政府着手加强宏观调控和社会保障，第一阶段的房地产市场宏观调控启动。2003年4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，运用提高首付、限制购买第二套住房贷款等货币政策工具，来实现信贷结构规模和防范金融风险的目的，以使过热的房地产市场降温。2003年7月，国务院发文严格控制土地供给，以达到从供给方面给房地产市场降温的目的。紧缩政策的出台并未扭转房地产市场的继续火爆，房价连续上涨。2003年我省房价一直在两位数运行，并且逐季提高。与此同时，作为房屋供给方的开发商开始囤积土地，延迟开发。2004年3月，国土资源部、监察部又联合发文要求各地杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目用地，紧缩严控土地供给。一时间，土地价格和房屋价格齐飞。2003、2004年全省土地交易价格同比分别上涨21.4%和19.7%，房屋销售价格同比分别上涨12.7%和15.2%。2004年，我省一些城市房价一年之间涨幅甚至接近3成。

与浙江房地产市场的火热场面相类似，此时全国房地产市场也趋于过热状态。为此，2005年3月，国务院办公厅颁布《关于切实稳定住房价格的通知》，国家第一次把稳定房价作为调控的主要目标。2005年4月，建设部等七部委提出《关于做好稳定住房价格工作的意见》，第二阶段的宏观调控启动。宏观调控效果明显，投机炒房受到有效遏制，市场成交量明显萎缩，房屋价格涨幅明显回落。数据显示，2005年我省房屋销售价格与上年同期相比上涨8.4%，比2004年回落了6.8个百分点，稳定价格目的初步达到。但以大面积高档住宅为主的市场房屋供应结构并未得到根本改变，房屋销售价格仍处于高位。为了抑制投资需求，调整住房供应结构，进一步稳定房地产价格，2006年4月，中国人民银行再次上调银行贷款利率。同年5月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了以调整住房供应结构、调节房价为目标的六项措施，也就是国六条，到2006年二季度，我省房屋销售价格同比仅上涨1.7%，个别城市甚至出现打折销售情况。一些实力较强的房地产企业纷纷延迟开盘时间，等待政策的进一步明朗，成交极度萎靡。可以说宏观调控至此效果已经非常明显，买房者可以自由选择自己喜欢的房子。

四、如何看待当前房价的变化

今年以来，房地产市场逐步回暖，交易渐趋活跃，前三季度全省商品房销售额比去年同期增长73.9%，增幅同比提高67.6个百分点，商品房销售面积增长43.7%，同比提高51.5个百分点，其中住宅类商品房销售面积增长46.4%；空置面积增幅从去年同期的87%回落到20.4%。市场的回暖促进了房价涨幅的回升，房价涨幅开始不断扩大，从一季度的同比提高2.3个百分点，到二季度提高4.1个百分点，三季度更是提高了6.6个百分点。沉寂了一段时间的房地产市场再次出现火爆，土地拍卖连创新高，一些楼盘出现内部定购，一开盘就一抢而空的现象。这是在高基准数字上的快速上涨，意义非同寻常，屡屡创历史新高的楼盘不断涌现，对中低收入无房户购房带来巨大压力。而在去年前10个月，我省商品房销售面积还一直处于下降态势，到年底才转为增长，为什么短短几个月的时间就发生如此大的变化呢？

我们分析其主要原因：一是市场的刚性需求以及土地供给趋紧带来的消费心理预期变化促使房屋需求再次被激发，持续了近两年之久的市场观望态势被打破，一些受追捧楼盘又出现了漏夜排队，摇号买房的现象，刺激了房价进一步上涨。二是今年我省一些地区土地拍卖价格连创新高。前三季度，杭州、温州、舟山、宁波、绍兴、丽水的居住用地交易价格分别比去年同期上涨66.7%、49.9%、42.6%、39.1%、37.6%和34.7%，全省平均上涨51.8%，土地价格的大幅上扬推动了房价的上涨。三是流动性过剩和股市的大幅上涨使得企业、个人资金大量流入房市，需求不断加大，也拉动了房价的不断走高。四是房地产市场秩序混乱，一些开发商有意捂盘惜售操作，并将一些本该由开发商承担的费用转嫁给买房者，人为制造房价涨势。

五、对当前房地产市场走势的基本判断及建议

纵观房地产业的发展历程，今后较长一段时期内我省商品房市场需求仍将保持旺盛势头。房地产投资高速增长只有6-7年时间，住宅供给远未满足市场需求。据杭州市对市区住户抽样调查，75.8%的家庭住房建筑面积在90平方米（不包括90平方米）以下,其中60平方米以下占到34.1%；平均房龄为15.78年，也就是说大量住房为20世纪90年代以前的房源，存在着户型老化、设施不全等问题。随着城市化的不断推进，人口集聚步伐加快，蕴涵着巨大的潜在需求，将成为房地产市场的重要支撑。同时，居民投资保值需求的愿望仍较为普遍。今年以来，在食品价格上涨的带动下，CPI持续走高，通胀压力进一步加大，而银行存款的实际利率依然处于较低水平，居民对其资产的保值需求也在一定程度上支撑了房产市场需求。从供给面分析，短期内市场供应量有所减少。据杭州市房管局对六城区的统计，今年1-9月批准预售面积256.5万平方米，同比下降12.1%，截止9月底，网上可售房源131.2万平方米，比年初减少146.5万平方米，相对于今年快速增长的市场需求，供给缺口较大。而且，房产市场供求结构性矛盾将难以较快缓解。从居民购买能力看，2006年城镇居民人均可支配收入为18265元，按一户三口人计算户均收入54795元，我省商品住宅均价约为6000元/平方米，以90平方米计算，房价与收入比为9.85：1。也就是说，一个城镇居民家庭的年收入如达到平均水平，则需要10年的全部收入才能购买一套90平方米的住宅，对于更多家庭年收入低于平均水平，其房价与收入比就更高，购买能力则更弱。从住房供给情况看，占相当比重的房屋建设面向中高收入阶层。据杭州市房管局透明售房网交易信息显，1-9月全市房屋交易住宅套均面积为134.3平方米，其中90平方米及以下住宅仅占16.3%。尽管70/90政策实施之后小户型住房供应在逐步增加，但所占比重仍不高，房产市场供求结构性矛盾难以在短期内得到缓解。

在人民币升值及市场流动性过剩的背景下，土地作为稀缺资源，地产价格攀升，房地产企业加大了土地储备力度，这在一定程度上也助推了地价与房价的上升。

针对我省房地产市场的情况，我们建议：

（一）保持房地产投资平稳适度增长。应严格执行国家的宏观调控政策，防止执行偏松，要密切关注市场需求的变化情况，合理配置居住用地，保持适度的投资规模；同时注重改善投资结构，加快基础设施建设，加大远郊房产的开发力度，稳定住房价格，增加收入，提高市民购房能力，发挥好房地产在推动产业结构调整，拉动国内需求，构建和谐社会中的基础性作用。

（二）加大经济适用房的开发比重，强化低收入群体住房保障体系。安居才能乐业，解决低收入家庭的住房问题是构建和谐社会的重要保证。目前居民收入差距较大，在房地产市场需求旺盛的背后，还有相当多的困难家庭无力自主解决住房问题。为此，政府一方面应从源头上增加中低价位商品住房用地的供应，通过税率、利率、舆论导向等手段引导企业增加中低价位的普通商品房供应；另一方面要坚决执行省政府关于加快解决低收入家庭住房困难的实施意见，不断完善住房保障体系，加大财政转移支付，加大廉租房与经济适用房的建设规模，保障最低收入人群的基本住房要求。房屋租赁是解决住房问题的有效载体，可以提高住房资源的有效配置和使用效率。从发达国家来看，房屋租赁业也是房地产业的重要组成部分。而目前我省房屋租赁市场尚处起步阶段，建议有关部门积极搭建平台，加强规范化管理，推动房屋租赁市场的积极健康发展。

（三）加强对房地产市场的监管，坚决打击捂盘、惜售行为。目前，房地产业虚假广告、虚假承诺、不履行合同、擅自更改规划和房屋结构、房屋质量不合格，哄抬房价等行为时有发生。特别是在房价走高的预期下，近期开发商囤积土地、捂盘惜售的现象又有所抬头，加剧了住房供求矛盾，给稳定房价带来了较大压力。为此，有关部门要加强管理：一是变项目审批为全程服务、全程管理；二是加大房地产市场整治力度，对违规企业给予曝光和必要的惩处；三是建立房地产企业信用档案，惩戒市场失信主体，促进公平竞争和优胜劣汰；四是健全透明售房制度，公开房源信息，给购房者更多参考依据。

浙 江 省 统 计 局 王美福、俞海军

国家统计局浙江调查总队 沈健芬