佛山市自然资源局南海分局关于公布佛山市南海区2019年国有建设用地区片市场评估价的通知

佛自然资南通〔2019〕30号

各镇人民政府、街道办事处、区直局以上单位：

为进一步规范我区城市更新工作，发挥地价杠杆对城市更新的推动作用，释放市场活力，根据《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）和《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的通知》（南府办〔2019〕9号）等有关法律法规及政策文件的规定，由我局组织实施的佛山市南海区2019年国有建设用地区片市场评估价成果已进行了听证并通过验收，现经南海区人民政府批准，委托我局对建设用地区片市场评估价进行公布。现将有关事项公布如下：

一、本次公布的建设用地区片市场评估价的工作范围为南海区全域范围内的所有建设用地。

二、本次公布的建设用地区片市场评估价成果主要通过固有建设用地区片市场评估价评估成果应用指南、国有商服用地区片市场评估价图、国有住宅用地区片市场评估价图、国有工业用地区片市场评估价图的形式予以公布。

三、本次公布的建设用地区片市场评估价成果仅应用于《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的通知》（南府办〔2019〕9号）中明确以区片市场评估价作为计收依据的出让金计收。自区片市场评估价成果实施目起，符合该通知要求以协议出让方式办理业务的，均需采用区片市场评估价计收土地出让金。区片市场评估价土地用途划分为固有商服、国有住宅、国有工业三类，其他土地用途的区片市场评估价参考国有建设用地区片市场评估价评估成果应用指南中地价修正体系的用地类型修正确定。

四、采用区片市场评估价计收土地出让金的，以协议出让合同签订时间为计收时点。

五、本次固有建设用地区片市场评估价的内涵如下：

表2 南海区2019年区片市场评估价内涵表

六、本次区片市场评估价为政府制定相应的“三旧”改造政策提供参考，并作为城市更新协议出让项目的地价计收依据，既减少人为干预协议出让价格，防止固有资产流失，又确保了城市更新地价计收的公正性、公开性和可行性。

七、本次区片市场评估价成果在佛山市自然资源局南海分局政务网站对外公布。

八、本次区片市场评估价公布之日起施行。

九、实施过程中的具体问题由佛山市自然资源局南海分局负责解释和协调解决。

佛山市自然资源局南海区分局

2019年12月31号

附件1：

佛山市南海区2019年国有建设用地区片市场评估价评估成果应用指南

第一章评估范围及地价内涵

一、评估范围和对象

南海区2019年国有建设用地区片市场评估价评估的工作范围为南海区全域，包括1个街道和6个镇，分别为：桂城街道、九江镇、西樵镇、丹灶镇、狮山镇、大沥镇以及里水镇，面积约1071.55平方公里；工作对象为工作范围内的国有建设用地，为便于成果的应用操作，采用全域覆盖的方式开展。本次评估的图件和数据库成果采用2000国家大地坐标系。

图1-1南海区2019年国有建设用地区片市场评估价评估工作范围图

二、地价内涵

（一）国有商服用地：土地在正常市场条件下，设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），估价期日为2019年1月1日，土地使用年期为40年，设定容积率为3.0；地价表现形式为平均楼面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

（二）国有住宅用地：土地在正常市场条件下，设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），估价期日为2019年1月1日，土地使用年期为70年，设定容积率为2.5；地价表现形式为平均楼面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

（三）国有工业用地：土地在正常市场条件，设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），估价期日为2019年1月1日，土地使用年期为50年，设定容积率为1.0；地价表现形式为地面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

三、成果应用说明

（一）应用方向区片市场评估价成果仅应用于《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的通知》（南府办〔2019〕9号）中明确以区片市场评估价作为计收依据的出让金计收。

（二）更新周期原则上每年更新一次，若市场出现大幅度波动再由佛山市自然资源局南海分局组织另行更新。区片市场评估价成果应用以公布实施成果为准。

（三）协议出让金计收节点协议出让中出让金计收时间节点，以协议出让合同签订时点作为出让金计收标准。

第二章区片市场评估价评估成果

一、成果体系

南海区2019年国有建设用地区片市场评估价评估成果体系包括区片市场评估价数据库、文本和图件等资料。

二、区片市场评估价

区片市场评估价主要用于反映不同区片价格的差异，是采用“大评估”确定区片市场评估价，替代单宗出让地块价格评估，既响应了上级主管部门的地价评估要求，又确保了城市更新地价计收的公正性、公开性和可行性。其内涵为区片内条件趋于一致、地价水平趋于一致、连贯的区片平均价格，区片范围详见《南海区2019年国有建设用地区片市场评估价图》。

区片市场评估价的计算方法分为两种：一是区片内只有单个样点的情况下，样点地价即为该区片的市场评估价；二是区片内有多个样点的情况下，以样点地价的算术平均值为该区片的市场评估价。确定本次区片市场评估价后，南海区对本轮区片市场评估价进行了各部门、各镇（街道）书面意见征询，镇（街道）走访调研等一系列意见征询工作，并综合各镇（街道）各部门意见对价格进行调整。商服、住宅、工业共用同一区片，详细区片市场评估价成果如下。

三、配套成果

（一）文字成果

1.佛山市南海区2019年国有建设用地区片市场评估价评估工作报告；

2.佛山市南海区2019年国有建设用地区片市场评估价评估技术报告；

3.佛山市南海区2019年国有建设用地区片市场评估价评估成果应用指南。

（二）图件成果

1.佛山市南海区2019年国有商服用地区片市场评估价图；

2.佛山市南海区2019年国有住宅用地区片市场评估价图；

3.佛山市南海区2019年国有工业用地区片市场评估价图。

（三）计算机成果

1.佛山市南海区2019年国有建设用地区片市场评估价数据库（.mdb格式）；

2.佛山市南海区国有建设用地区片市场评估价应用系统。

第三章地价修正体系编制

由于区片市场评估价是满足设定内涵条件下的价格，若待估价宗地条件与区片市场评估价设定的价格内涵不一致时，则需进行修正。在宗地基本条件已知的基础上，可根据宗地地价修正体系所对应的修正系数，快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格，满足各方面对宗地地价的需求。参照《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）要求，为兼顾公平、公正和易操作，编制了地价修正体系，主要包含容积率修正、剩余使用年期修正及二级用地类型修正。

一、国有商服用地宗地地价修正体系

（一）容积率修正

二、国有住宅用地宗地地价修正体系

第四章区片市场评估价成果应用指南

一、计算区片市场评估价步骤

采用区片市场评估价计算具体宗地地价时，是按照替代原则，对照修正系数表，选取相应的修正系数对区片市场评估价进行修正，从而求取待估宗地区片市场评估格。其主要步骤如下：

（一）收集区片市场评估价的成果资料资料

主要包括：区片市场评估价图（表）、宗地地价修正系数表。

（二）确定待估宗地所处的区片市场评估价

确定待估宗地所在的位置，查找待估宗地对应的区片市场评估价。

（三）确定修正系数

选择相应的宗地地价修正系数表，确定待估宗地的修正系数。

（四）计算宗地地价

在收集到上述资料后，就可以按照对应用途区片市场评估价计算公式进行评估实务的应用。

二、区片市场评估价计算公式及方法

（一）商服用地计算公式

商服用地平均楼面地价=商服用地区片市场评估价×容积率修正系数×土地剩余使用年期修正系数×用地类型修正系数

商服用地总地价=商服用地平均楼面地价×商服用地总建筑面积

例：

待估宗地为位于南海区大沥镇的零售商业用地，容积率为5.5，土地剩余使用年期为40年，总建筑面积为10000平方米，区片市场评估价计算过程如下。

1.查询区片市场评估价

根据商服用地区片市场评估价图，查得待估宗地所在区片的区片市场评估价为3400元/平方米。

2.确定待估宗地的修正系数

（1）确定容积率修正系数待估宗地容积率为5.5，根据《商服用地容积率修正系数表》，确定该地块容积率修正系数为0.7943。

（2）确定土地剩余使用年期修正系数待估宗地土地剩余使用年期为40年，根据《商服用地剩余使用年期修正系数表》，确定该地块土地剩余使用年期修正系数为1。

（3）确定用地类型修正系数待估宗地用地类型为零售商业用地，根据《二级用地类型地价修正系数表》，确定该地块用地类型修正系数为1。

3.计算宗地地价

商服用地平均楼面地价=3400×0.7943×1×1=2701（元/平方米）

商服用地总地价=2701×10000=2701（万元）

经测算可得，该商服用地平均楼面地价为2701元/平方米，总地价为2701万元。

（二）住宅用地计算公式

住宅用地平均楼面地价=住宅用地区片市场评估价×容积率修正系数×土地剩余使用年期修正系数×用地类型修正系数

住宅用地总地价=住宅用地平均楼面地价×住宅总建筑面积

例：

待估宗地为位于南海区桂城街道的城镇住宅用地，容积率为3.5，土地剩余使用年期为70年，总建筑面积为10000平方米，区片市场评估价计算过程如下。

1.查询区片市场评估价

根据住宅用地区片市场评估价图，查得待估宗地所在区片的区片市场评估价为13500元/平方米。

2.确定待估宗地的修正系数

（1）确定容积率修正系数

待估宗地容积率为3.5，根据《住宅用地容积率修正系数表》，确定该地块容积率修正系数为0.904。

（2确定土地剩余使用年期修正系数

待估宗地土地剩余使用年期为70年，根据《住宅用地剩余使用年期修正系数表》，确定该地块土地剩余使用年期修正系数为1。

（3确定用地类型修正系数

待估宗地用地类型为城镇住宅用地，根据《二级用地类型地价修正系数表》，确定该地块用地类型修正系数为1。

3.计算宗地地价住

宅用地平均楼面地价=13500×0.904×1×1=12204（元/平方米）

住宅用地总地价=12204×10000=12204（万元）

经测算可得，该住宅用地平均楼面地价为12204元/平方米，总地价为12204万元。

（三）工业用地计算公式

工业用地地面地价=工业用地区片市场评估价×土地剩余使用年期修正系数×用地类型修正系数

工业用地总地价=工业用地地面地价×土地面积

例：

待估宗地为位于南海区狮山镇的仓储用地，容积率为2.5，土地剩余使用年期为50年，总建筑面积为10000平方米，区片市场评估价计算过程如下。

1.查询区片市场评估价

根据工业用地区片市场评估价图，查得待估宗地所在区片的区片市场评估价为680元/平方米。

2.确定待估宗地的修正系数

（1）确定土地剩余使用年期修正系数

待估宗地土地剩余使用年期为50年，根据《工业用地剩余使用年期修正系数表》，确定该地块土地剩余使用年期修正系数为1。

（2）确定用地类型修正系数

待估宗地用地类型为仓储用地，根据《二级用地类型地价修正系数表》，确定该地块用地类型修正系数为1.2。

3.计算宗地地价

工业用地地面地价=680×1×1.2=816（元/平方米）

工业用地总地价=816×10000=816（万元）

经测算可得，该工业用地平均地面地价为816元/平方米，总地价为816万元。

（4特殊情况说明

1.关于宗地跨多种土地用途或建筑功能的说明

宗地跨多种土地用途或建筑功能的，能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的，区片市场评估价按不同用途分别计算求和；不能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的，按该宗地各种用途中最高的区片市场评估价作为整宗土地的区片市场评估价。

（1）能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的计价方式

能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的，区片市场评估价按不同用途分别计算求和。

商住混合用地中住宅计容建筑面积为规划允许最大值，商服计容建筑面积为规划允许最小值，区片市场评估价按不同用途分别计算求和。

例：假设某三旧改造地块土地用途为零售商业用地，兼容住宅用地，土地面积1000平方米，综合容积率为3.0。地块规划可建计容建筑总面积为3000平方米，兼容的住宅类建筑的计容建筑面积不超过1200平方米。以上地块兼容的住宅类建筑的计容建筑面积已明确规划上限值，根据价值最大化原则，属于能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的情况，以住宅用地最大化（1200平方米）、商服用地最小化（1800平方米），区片市场评估价按不同用途分别计算求和。详见下表：

不能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的计价方式，按该宗地各种用途中最高的区片市场评估价作为整宗土地的区片市场评估价。

商住混合用地中住宅计容建筑面积为规划允许最大值，商服计容建筑面积为规划允许最小值，区片市场评估价按不同用途分别计算求和。

例：假设某三旧改造地块土地用途为城镇住宅用地，兼容零售商业用地，容积率为3.0。地块规划可建计容建筑总面积为1000平方米，兼容的零售商业类建筑的计容建筑面积不超过400平方米。以上地块兼容的零售商业类建筑的计容建筑面积明确规划上限值，根据价值最大化原则，属于不能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的情况，以住宅用地最大化（1000平方米）、商服用地最小比例（0平方米）进行计收，因此以该宗地各种用途中最高的区片市场评估价作为整宗土地的区片市场评估价，即以城镇住宅用地区片市场评估价作为整宗土地的区片市场评估价。详见下表：

2.关于上限值的说明

若经过修正后的区片市场评估价结果高于地区地价上限，则取地区地价上限作为区片市场评估价结果；若取消地价上限值，则按照实际修正后市场评估价作为出让金计收价。

例：假设待估宗地位于南海区桂城街道，容积率为1.8，土地剩余使用年期为70年，土地用途为城镇住宅用地。根据住宅用地区片市场评估价图，查得待估宗地所在区片的区片市场评估价为14000元/平方米。经测算可得，该宗地区片市场评估价为15450元/平方米，区片市场评估价高于南海区东部地区地价上限15300元/平方米，因此取南海区东部地区地价上限15300元/平方米作为区片市场评估价结果；若已取消地区地价上限值，则按照实际修正后市场评估价（15450元/平方米）作为出让金计收价。

3.关于下限值的说明

若经过修正后的区片市场评估价结果低于同用途修正后的区片基准地价，则取修正后的区片基准地价作为区片市场评估价结果。

例：假设待估宗地位于南海区某区域的商服用地，容积率为3.0，土地剩余使用年期为40年。根据商服用地区片市场评估价图，查得待估宗地所在区片的区片市场评估价为1350元/平方米。经测算可得，该商服用地修正后的区片市场评估价为1350元/平方米，修正后的区片基准地价1400元/平方米，由于区片市场评估价低于该区片基准地价，因此取区片基准地价1400元/平方米作为区片市场评估价结果。

4.宗地属两个或两个以上区片市场评估价的，分别按宗地面积加权求和。

例：假设某宗地土地面积为1000平方米，该宗地位于2个区片内，假设区片A占地700平方米，区片B占地300平方米；区片A的修正后区片市场评估价为13300元/平方米，区片B的修正后区片市场评估价为12800元/平方米。

该宗土地地价=13300×700+12800×300=1315（万元）

经测算可得，该宗土地地价为1315万元。

5.关于应用方向的说明

区片市场评估价成果仅应用于《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的通知》（南府办〔2019〕9号）中明确以区片市场评估价作为计收依据的出让金计收。

自区片市场评估价成果实施日起，符合上述通知中以协议出让方式办理业务的，均需采用区片市场评估价计收土地出让金。

附件2:佛山市南海区2019年国有商服用地区片市场评估价图

附件3:佛山市南海区2019年国有住宅用地区片市场评估价图

附件4：佛山市南海区2019年国有工业用地区片市场评估价图