乐居新媒体 张宗镛 讯
近日,深圳市规划和自然资源局公布龙华滢水湾一期及二期《建设工程规划许可证》及总平面图,一个鲜为人知的龙华老盘悄悄地回归大众视野。
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滢水湾前身原为民治A803-0506宗地,位于民治水库的南侧,临近龙岗坂田街道与龙华民治街道交界处。
据了解,项目地块在1992年出让,后来一直闲置未开发,2005年某机构曾对地块进行过产品定位分析;直到2011年才获得《建设规划用地许可证》但并未动工,2014年市规划委龙华管理局对地块规划设计条件受理了变更;2015年传出消息称曾进场施工但被居民逼停;
直至2023年的首个工作日,滢水湾再次获批《建设规划用地许可证》,据乐居君现场探盘了解,项目目前由中建二局承接基坑支护、土石方工程,现场也在有条不紊地开工建设。
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根据规划,滢水湾由12栋建筑主体组成,总建筑面积198870㎡,计容建面133700㎡,其中住宅130220㎡,商业2500㎡;容积率2.37,机动车位1265个。
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据项目总平面图显示,项目住宅将分为两期开发,总户数942户,根据规划,滢水湾一期将建设4栋住宅楼,共328户住宅,全部户型套内建筑面积均<90㎡,其中7栋为物业楼、12栋与1栋二单元为商业;二期则将建设8栋住宅楼,共614户,其中户型套内建筑面积均<90㎡为410户,占二期总户数66.78%。
项目一期还需建设公共空间3066㎡,并且须24小时免费向所有市民开放。
北接民治水库,配套成熟环境优美
滢水湾拥有临近水库的生态环优势,周边各项配套也相对成熟,地段优势明显,直线一公里范围内有学校、商业、地铁等基本配套。
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项目北侧为民乐水库,靠近水库的楼栋可以看到水库景观,据了解周边规划有民悦公园,公园规划用地面积约37万㎡,是环水库建设的人行步道以及娱乐广场和运动休闲设施,但目前尚未动工,未来可以作为休闲娱乐的去处。
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项目周边有多条地铁环绕,最近地铁为10号线雅宝站,步行距离约500米左右;从项目出发前往6号线梅林关,步行距离约800米左右,最远的是4号线白石龙站,步行距离约1.5公里左右,从白石龙站一站可达深圳北站,在此可以换乘5号线,只能勉强算得上是3线环绕;
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此外,滢水湾周边有梅坂大道、五和大道、梅观路,自驾出行相对方便。需要注意的是,项目南侧临近梅坂大道,后期靠南的部分楼栋房源或面临噪音影响。
教育资源方面,根据当前学区的划分,滢水湾位于丹堤实验学校的招生范围内,步行距离约800米左右,该学校为九年一贯制学校,教学质量相对一般。
商业配套方面,滢水湾自带商业2500㎡,另外我项目东侧有星河worldcocopark,步行距离约400米左右,周边还有星河cococity、上河坊购物乐园等商业配套,步行距离均在800米左右,前往玖龙荟则远一些,步行距离约1.4公里。
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周边范围无新盘,长期闲置产权仅剩约40年
项目周边小区有滢水山庄、溪山美地园、丰泽湖山庄、星河丹堤,指导价在4.82万-7.22万/㎡之间,据了解星河丹堤的二手房最高单价曾破10万/㎡。
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新盘方面,虽然龙华区新房库存量处于历史高位,然而近年来滢水湾所在的民治水库周边并无新盘入市,距离滢水湾最近且最受关注的莫过于深圳北站片区,随着龙华把发展中心重新调整至北站片区,华润北站超核万象中心以及中海珑悦理也即将在2023年面市,目前该两个项目的毛坯限价为7.24万/㎡,而距离滢水湾最近的二手房项目溪山美地园目前指导价为6.26万/㎡,为2007年小区。
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滢水湾邻近水库且居住氛围浓厚,距离深圳北站也不远,说不定在2023年还能搭上北站片区的快车,作为早期地块,受拿地成本影响,未来其可出售的价格预计能有较大的让利空间。
值得一提的是,滢水湾虽毗邻民治水库,环境优美,综合区位及环境在目前深圳的新房也是屈指可数,但滢水湾成因水库也祸因水库,滢水湾在长达近30年的建设过程因水库而多次搁浅,并且按项目地块出让时间来算的话,项目的产权年限仅剩下40年左右,这也是滢水湾的一大硬伤。
生态保护敏感区域,多番建设遭维权
前文提到,滢水湾原为民治A803-0506宗地,于1992年出让,性质原为国有土地,该地块于2000年补办土地出让手续,但未进行开发,2008年被市政府认定为闲置土地,直到2011年才获得建设规划许可证但并未动工,2014年市规划委龙华管理局对地块规划设计条件受理了变更。
而位于项目北侧的民治水库,曾发挥一级水源功能,目前是备用饮用水源及防洪水库,同时也是滢水湾地块建设过程中的集中矛盾点。
据了解,项目曾于2015年短暂进行施工,周边居民以开发商未获批施工为由集体抗议并逼停项目,当地居民认为,项目紧邻民治水库,一旦大规模开发,必然严重破坏水库生态环境。
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对于这块闲置近30年的土地,既处理生态保护的敏感区域,又得关系着周边数十万居民的民生配套,此事件引发广泛热议,不少市民开始审视地产开发与环境保护之间的影响。
时隔8年过去,滢水湾地块闲置已接近而立之年,根据市规划国土委龙华管理局公告显示,目前滢水湾项目的土地使用权人为深圳市鹏宝东物业发展有限公司,通过查询股权信息可知,鹏宝东为龙华投控集团的全资控股子公司。
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但根据其它渠道了解到,项目业主为中泓投资集团(深圳)有限公司,其前身为滢水地产,与鹏宝东关系紧密,联合开发了民治水库周边多个小区,包括滢水山庄一、二区,万家灯火、民乐花园、民乐翠园等项目。
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此次滢水湾再次获批建设工程规划许可,能否顺利建设,并且在2023年入市,你觉得呢?
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