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　　几年之前，《纽约时报》有一篇文章《从纽约到开封》，文中说：

　　“公元2000年以前，世界的中心城市是伊拉克的乌尔；公元1500年，也许是埃及的底比斯；公元1000年，暂且认为是黎巴嫩的西顿；公元500年是波斯的波斯波利斯；公元元年是罗马；公元500年是中国的长安；公1000年是开封；公元500年是佛罗伦萨，公2000年是纽约；到了公元2500年，上述这些城市可能一个都不挨边儿了。”

　　白居易在《隋堤柳》中描写开封道：“大业末年春暮月，柳色如烟絮如雪。”北宋驸马柴宗庆更是留下了两句传颂千古的名句：“曾观大海难为水，除去梁园总是村！”

　　几个世纪以来，无论它称之为汴梁、东京亦或是开封，这座城始终是绵延百年的花柳繁华之地、昌明隆盛之邦。

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　　今天，我们就来聊聊开封的房地产市场。

　　如果你想要了解一个城市的房地产市场，那么就需要了解城市的宏观层面、房地产一二级市场、城市板块的细分、典型房企的入驻，笔者从这几个方面一一介绍开封。

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　　城市概况

　　开封是河南省地级市，地处河南省中东部，是国务院公布的首批国家历文化名城、中国六大古都之一、河南省新兴副中心城市、中原城市群核心发展区城市，郑州大都市区核心城市，同时开封自贸区也是中国（河南）自由贸易试验区三大片区之一。

　　截至2015年底，开封市总面积6266平方公里，下辖5个市辖区、4个县，常住人口454.26万人。

　　开封地图

　　（图片来源：网络）

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　　城市定位

　　中原城市群：以郑州为中心，以洛阳为副中心， 开封、新乡、焦作、许昌、漯河、平顶山、济源等地区性中心城市为节点构成的紧密联系圈。

　　中原城市群分布——中原城市群核心城市在这一轮房价上涨中增幅较快。

　　（图片来源：网络）

　　自贸区：中国（河南）自由贸易试验区实施范围119.77平方公里，涵盖三个片区：郑州片区73.17平方公里，开封片区19.94平方公里，洛阳片区26.66平方公里。

　　中国（河南）自由贸易试验区开封片区重点发展服务外包、医疗旅游、创意设计、文化传媒、文化金融、艺术品交易、现代物流等服务业，提升装备制造、农副产品加工国际合作及贸易能力，构建国际文化贸易和人文旅游合作平台，打造服务贸易创新发展区和文创产业对外开放先行区，促进国际文化旅游融合发展。

　　河南自贸区分布——开封作为河南自贸片区之一，将迎来发展新机遇。

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　　城市交通

　　开封距离郑州国际机场50公里，陇海铁路贯穿全境，京广、京九铁路左右为邻，黄河公路大桥横跨南北，310、106国道纵横交汇，同时连霍高速、兰南高速、大广高速交织。

　　开封周边道路——便捷的交通为第三产业提供了有利的条件。

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　　城市经济

　　GDP：稳定增长

　　2011-2016开封GDP和人均GDP

　　（数据来源：统计局）

　　近6年来开封GDP增速保持在8%以上，同样人均GDP的增速也保持在8%以上，增速稳定。

　　产业结构：第三产业为主导

　　2011-2016开封产业结构

　　（数据来源：统计局）

　　第一产业不断下滑，第二产业保持在40%，第三产业比重逐渐增加，2016第三产业占比43%，形成以第三产业为主导的经济体制。

　　固定投资：高速增长

　　2011-2016开封固定投资以及房地产投资

　　近6年开封固定投资高速增长，年均涨幅12%以上，同时房地产投资占比处于同级别城市领先地位。

　　人均可支配收入与城镇化率：持续增长

　　2011-2016开封城镇人均可支配收入与城市化率

　　2016年开封城镇居民收入将近2.5万，可支配收入较高，同时常住人口206万，城镇化率46%，房地产市场处于高速发展阶段。

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　　城市规划

　　区域规划——郑州向东，开封向西

　　区域发展方向示意图

　　在郑汴一体化的发展背景下，开封沿郑开大道一路向西发展，郑汴融城积极拥抱郑州。

　　城市规划——北控、南改、西进、东调、中疏

　　开封发展方向示意图

　　北控：对古城北侧实施建设总量控制，避免因包围古城而对古城产生更多的交通压力。

　　南改：结合路网和火车站地区综合改造，改善南城面貌。

　　西进：以向西发展为重点，建设汴西新区，接轨区域发展，构筑面向区域的产业和服务职能。

　　东调：调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。

　　中疏：保护古城，控制古城居住人口规模和建设强度，重点提升古城居住环境质量，改善旅游环境。

　　开封西区功能分布图

　　总结

　　开封市靠旅游单一产业链发展，留客能力弱，经济相对弱。

　　开封东以村落为主，南以工业为主，北有黄河以及连霍天然屏障，唯有向西发展拥抱郑州，故政府积极打造郑汴新区。

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　　开封一级土地市场

　　一级市场：供销比与楼面价不断攀升

　　2012-2017开封土地供销情况

　　2017年开封土地市场供应226万平方米，成交84万㎡，供销比为2.7，同时近几年楼面价涨幅较大，2017年楼面价为1648元/㎡，同比涨幅59%，主要的供地区域为郑汴新区，土地供应集中而且活跃。

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　　开封二级市场商品房市场

　　商品房市场：供需两旺

　　2012-2017开封商品房供应走势以及排名

　　2016年开封商品房市场供不应求，年销售面积333万㎡，2017年供需基本持平。

　　商品房价格：稳步上涨

　　2013-2017开封商品房成交均价

　　近5年来开封商品房均价稳步提升，2017年开封商品房均价为5158元/平方米，2016年的商品房均价仅次于洛阳。

　　主要项目成交：继续攀升

　　2017年开封主要项目销售情况

　　主要成交的区域为开封西区，主要成交的房企为外来一线房企，在过去的两年开封西区一直是非常火热的区域。

　　2017年开封房地产成交情况：量价齐升

　　2017年开封房地产市场全年销售额206.36亿元，同比增长36.4%。

　　2017年房地产开发投资完成251.59亿元，同比增长32.1%，其中住宅投资184.71亿元，同比增长37.8%；商业用房投资完成46.22亿元，同比增长42.1%。

　　2017年房地产销售面积为394.68万㎡，同比增长13.6%，其中住宅销售面积为为357.57万㎡，同比增长15.4%；商业用房销售面积为33.56万㎡，同比增长23%。（备注：此数据为官方数据，未包含兰考县）

　　总结

　　开封房地产市场发展喜人！

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　　个案分析

　　开封西部是开封重点的发展板块，恒大、碧桂园、绿地、绿城等品牌房企聚集，项目主要分布在郑开大道沿线。

　　开封西区主要项目分布

　　开封西区物业形态丰富，高层7500-10000元/㎡，洋房13000-15000元/㎡，别墅15000-19000元/㎡，量价遥遥领先于其他区域。

　　典型项目——恒大帝景

　　恒大帝景占地163亩，总建筑面积33万㎡，容积率为2.5，物业类型包含精装高层（装修标准1500元/㎡）、精装洋房（装修标准2500元/㎡）

　　恒大帝景效果图

　　恒大帝景市场去化效果较好，一期是高层87-111㎡两房、120-144㎡三房、洋房146-167㎡四房；二期是小高层95㎡两房、103-144㎡三房。

　　恒大帝景房价走势

　　目前恒大帝景一期基本售罄，二期高层均价9800元/㎡。

　　典型项目——郑开橄榄城

　　郑开橄榄城总占地1200亩，总建筑面积260万平方米，容积率为1.8，物业形态包括别墅、洋房、高层，一共分为八个地块，1期150亩，2期270亩。3期80亩，5期100亩。

　　郑开橄榄城效果图

　　目前一二三期基本售罄，高层均价9000元/㎡、洋房均价13000元/㎡。

　　郑开橄榄城房价走势

　　两家非常典型的项目较之前都有较快的增幅，主要是受益于郑州限购，购房人群溢出。

　　另外除了上述所说的开发商外，万科、华夏幸福、中南置地等也纷纷入驻开封。

　　开封北部区域意向入驻开发商

　　总结

　　开封的房地产市场非常喜人，开发商非常有意愿入驻。

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　　对于开发商来说，开封房地产市场发展势头非常好，是非常愿意进驻的区域。

　　这一轮地市房价上涨当中新乡、开封、许昌上涨异常抢眼，主要是基于政策推动、房企进驻、地王频出、客户外溢等因。

　　2017年地市房价涨幅TOP10

　　但要知道，大部分三四线城市面临人口流出、无产业支撑、老龄化等，支撑房地产市场的长期动力不足。

　　综合来看，三四五六线城市仍然只有自住属性，投资需谨慎。

　　今天的开封是一个历尽繁华的旧贵族。繁华如过眼云烟，但于千万座城池当中，至少开封曾慷慨的拥有这几度的珠玑日月，那几载的黼黻烟霞。

　　开封这座城，落寞过，却从未沉沦。

　　米宅验房项目如下

　　主要包括：上下水路、电路、门窗、墙面空鼓和裂缝、墙面的平整度与垂直度、顶面和地面的平整度与水平度等，装修房还包括空气质量检测、乳胶漆或壁纸、墙地砖、木地板等，并出具书面报告。

　　对于有代表性的小区，米宅也将为粉丝提供小区绿化、铺装、立面、公共区域等方面的综合评价。

　　米宅验房收费标准：毛坯房4元/㎡，装修房8元/㎡。