在秋风瑟瑟的9月，如果说济南哪个楼盘比较火，融汇城一定是其中一个。

　　这个曾经曝出质量问题的楼盘，售价从此前的1.2万元/㎡左右降到了9666元/㎡起，销售很是火爆。

　　在销售火爆的背后，是买房人的无奈——很多人都知道它曾爆出质量问题，但无奈资金有限，只能买这个价格便宜的楼盘了。

　　我们不想提融汇城，它是应该被媒体“封杀”。但看着它的火爆，我们来仔细盘一盘它。

　　1st

　　不足1千的楼面地价！

　　先从最近热销的融汇城锦绣里地块说起。

　　这个地块，我们此前聊过，它位于融汇城的最南部，地块北侧是规划的二环南路延长线，地块南侧是铁路线。

　　（锦绣里区位图）

　　（从售楼处附近看锦绣里）

　　（从铁路沿线看锦绣里）

　　锦绣里项目很大，它的土地面积有9.43万平方米，地上最大容积率3.0，规划地上建筑面积约28.29万平方米，总共有2543户！

　　锦绣里此前售价为1.2万元/㎡左右，最近它以9666元/㎡起的价格在朋友圈刷屏。实际销售均价也不高，大约在1.03万元/㎡左右。

　　如果说它的价格不贵，那么它的土地成本简直是太便宜了！

　　锦绣里的土地，成交于2013年，也就是大约6年前，土地总价仅有28292万元，楼面地价仅有不足1000元/平方米!

　　遥想当年，融汇城在2015年年初首次开盘时，单价3999元/㎡。现如今，在1万元/㎡左右的售价之下，开发商依然能赚得盆满钵满。

　　2nd

　　还有一二百亩住宅用地……

　　无论大家对融汇城的开发商有多么的不满，但不得不说，它是一个“赢家”。

　　因为，在融汇城这个项目上，它能获得巨额的利润。这个项目规模太大了，土地价格也是白菜价。

　　济南楼市观察查询到，在2013年-2014年，融汇城的开发商在大庙屯村附近，也就是现如今的融汇城附近，至少拿下了10宗土地，总面积达到36.82万平方米，规划地上建筑面积有107万平方米！

　　（融汇城土地成交记录）

　　这些土地的价格都很低，住宅楼面价最高不过1269元 /㎡，最低的便是锦绣里的土地，价格只有999.98元/㎡。

　　在这些土地中，有些已经销售，包括融汇城一期、二期艾德公馆、三期江山组团、四期玫瑰公馆。

　　在售的为2016-G160地块，锦绣里组团，也就是目前在售单价1万元左右的产品。

　　未售的是2014-G051地块，位于艾德公馆东侧，规划为艾德公馆二期，有8栋住宅楼：

　　另外还有三宗商务金融用地，产品有办公、商业、公寓等，目前还没有销售信息。

　　用一张图来看融汇城的地块情况，大致如下：

　　项目一期、二期、三期都已经销售，玫瑰公馆组团也已经销售。其中，地库坍塌的地块，是玫瑰公馆二期组团。

　　最南侧锦绣里组团正在销售；北侧艾德公馆以东地块尚未销售。

　　另外，图中还有几个空地，之前它们也纳入了融汇城的规划范围内，但还没有出让信息。

　　我们算了一下，仅仅是艾德公馆以东地块，以及刚刚开始销售的锦绣里地块，它们的面积合计就有约13万平方米，也就是约194亩左右。如果再加上它的商服用地，该项目可开发土地还有二百多亩！

　　3rd

　　区位并不很差

　　周围三大不利因素

　　如果不是开发商爆出负面信息，对于西部的刚需者来说，融汇城的位置不是太差。看它的位置图：

　　目前，这里的交通很不方便。

　　但刘长山路正在打通，打通后会是济南东西一条主干道；二环南路规划西延（时间不定），西延后周边交通会好很多。到那时，这里的区位条件会有很大的改善。

　　在不利因素方面，融汇城周边有三大不利因素：

　　1、项目北侧有大片墓地，规模非常庞大；

　　2、项目南侧的铁路线，有很多条，包括京沪高铁联络线、胶济铁路联络线等，错综复杂。而且特别提醒大家的是，铁路线之间还规划有一个轨道交通停车场。

　　3、项目中间簸箕山路上有一条高压走廊。

　　从开发商自身角度考虑，融汇城本该严格控制产品质量的。毕竟，这个楼盘规模很大，玫瑰公馆二期出现的质量问题，会伴随这个项目的未来。

　　济南楼市观察已经开通有偿咨询服务。

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