当前,房地产市场流传着两种比较极端的声音,一种认为房地产市场还会大涨,因为经济增长离不开房地产;另一种声音则认为房地产市场进入了深度调整期,房子不值钱了,买房就亏本。
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01
不能说这两种观点完全没有道理,因为都是真实的存在,但又都是片面之词,如今的楼市非常复杂,以点带面很容易犯错误,他们看到的只是局部。如果带着这样的思维给购房者指导,必然会误入歧途。
最近,有网友问,到底还能不能买房?10年后的房子还值钱吗?
对于这样的提问,我还是很欣慰的,不像过去有人上来就问,“我买了房明年能涨多少?”可以看出,大家的心态变了,变得理性了。这跟国家层面不断释放的信号有关。
在房子是用来住的不是用来炒的这个定位及稳定大局指导下,房价再难现大涨大跌之势,可以说大局已定,基本上未来的楼市方向定型了,哪怕短期有波动,但不改大的航向。
因此也正是在这样的格局下,房地产行业变得更加复杂。因为普涨的时代结束了,买房必赚一去不复返。所以,对买房者的考验越来越大,一旦买错将会蒙受巨大的损失,毕竟房子是大宗商品,更是很多家庭的重要资产。
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02
第一,作为购房者要明白,时代不同了,楼市逻辑也不一样。楼市环境已经失去炒房的土壤,对调控放松的幻想也尽早放弃,所以哪怕是刚需不炒房,也不能再抱有炒房的心态。
第二,作为购房者还要明白,你买房的目的是什么,如果是自住,你就应该把房子的居住品质等各项功能考察清楚,重点放在房子上。适合自己的房子才是好房子。这是对自住者而言。
第三,作为购房者更要明白,哪怕是用来自住,其实保值增值的属性你也要清楚。买房的确需要自己舒服自己满意,但是你也要考虑到将来如果要卖房,更要考虑到市场的需求,而不是自己的喜好。所以,自己的喜好适合自住,而大众的喜好决定你未来房子的价值。
第四,作为购房者必须要明白,房子本身兼具使用功能和投资功能,也就是说不管你是否自住,它都天然地带有投资属性,这一点是不容抹杀的。买房本身就是投资。
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如果购房者明白了这些道理,我们在买房时就应该知道怎么看房找房选房了,也就能回答开始的问题了。
03
如果说过去是炒房者的时代,那么今后将是刚需改善者的天堂,而房子的投资属性也终将让普通人真正享受到投资属性带来的好处。你或许会说,过去不就是这样吗?
实际上,过去,房地产处在一个高速发展的上升期,一定程度上或许可以说,是时代的需要,房地产的确为不少人谋福利,创造了巨额财富,但更多的是投机炒房者获利,而对普通人来说,房价上涨而创造的财富顶多是“纸面财富”,因为很多人并没有变成实实在在的钱,只有一套你不可能卖掉。
卖掉一套的改善购房者再买你同样要为高房价买单。从这个角度看,对于广大普通人来说,房地产的确没有真正带来更多的好处给他们。
所以,国家才提出共富的目标,构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排。减少限制不正当高收入,扩大中等收入规模,提高低收入人群收入。
建立中间大、两头小的橄榄型社会财富结构,即中等收入群体成为主体。共富是全体人民的富,是人民群众物质生活和精神生活都富,不是少数人的富,也不是整齐划一的平均主义,要分阶段促进共富。
04
前不久,经济日报就发表文章《共富需要房地产市场稳健发展》认为,“推动共富背景下的房地产行业,将更加平稳健康发展。房地产政策将重点在防问题、保刚需、重保障、调分配等方面持续发力。”
“持有住房是增加财产性收入的重要渠道,增加城乡居民住房类财产性收入,将有利于扩大中等收入群体规模。但增加住房类财产性收入,不是鼓励炒房,而应建立在房地产市场平稳健康发展的基础上。”
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这里重点提到了增加居民住房类财产性收入,前边我说了,过去很多人,房子并没有转化成收入,不鼓励炒房,但实际上是鼓励你根据自己的能力买房。
这也就向我们传递了一个新的信号,肯定了住房是家庭财产收入的重要渠道,占据全国家庭财产70%的房地产,就是促进共富的重要一环,而房产保值增值也自然在合理范围内。
有报告显示,中国家庭投资平均收益率为2.3%,均衡类资产配置最有利于投资收益率提升,房产依然是投资热门项目,对财富增加的贡献率将近70%。
这也意味着对于自住型买房是支持的,但将来该如何转化成财富仍然有探讨的空间,我记得以前有一种说法是反按揭,或“反向住房抵押贷款”,就是自己的房子抵押出去,获得收益,当然最后房子就不是自己的了,这种贷款方式与传统的按揭贷款相反。
除了房子本身的增值,肯定还有别的思路,这个留给聪明人去探讨吧。
05
我们再回到买房上来,到底还能不能买房呢?
中国建设银行董事长田国立就曾表示,“我搞了一辈子金融,现在买房也赚不了钱了,你现在买不就是高位买了吗?”其实,他更多是就炒房者而言,因为的确不少炒房者高位买房,因为持有成本高居不下,所以才觉得不赚钱了。不仅没有创造财富,还成了巨大的负担和拖累。
他的话实际上也跟当前国家政策导向是一致的,“去房地产化”、“去房地产杠杆”“回归居住属性”其实都是现在房地产主流的方向,遏制投机炒作,让房地产实现稳定持续发展。
国家是不支持买房了吗?当然不是,严调控恰恰是给真正的购房者一个良好的市场环境,国家需要真正自住者,刚需改善购房者也需要国家政策支持。
经济学家任泽平曾有一句话真切表达了房地产市场的发展规律:房地产短期看政策,中期看土地,长期看人口。
长远来看,房地产像过去大幅上涨的时代过去了。所以由此看来,10年后房子是财富还是负担,这就要看一座城市的吸引力。房价只涨不跌的时代已过去,全国市场已经严重分化,人们买房的观念也要跟着变化,因城而异。
比如,一线城市或者热点二线城市,如果属于人口流入型城市,那么未来房地产的发展潜力就会大一些,相反,很多三四线城市如果没有人口、没有资源、没有产业,那么就不可能有房地产。
总之,房地产大时代过去了,但不代表没有机会,对于普通人来说,不要再抱有炒房的心态,如果只有一两套,实际上你更多是长期持有,短暂的涨跌很正常,你要注重长期保值增值。刚需买房如何选择其实跟炒房差不多,但又不一样,炒房者更在于过分放大其价值,而刚需则更要着眼未来长远。
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未来房子是“财富”还是“负担”,恐怕还要看你是否能选对城市买对房子。不鼓励炒房,但从国家传递的信号看,希望大家能够在买房过程中增加收入,如果没有其他更好的投资渠道,长期看,买房应该还是比较安全、省心且依然赚钱的方式。
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