酒肉朋友有几十万闲钱，准备小投资一套房产坐等升值。

　　武汉与孝感城乡结合部一华丽楼盘瞬间就吸引了他的注意，价格便宜、联排别墅、不限购、限时优惠，还有他自己臆想出来的稀缺性强、升值潜力大等诸多亮点，再加上过去几年，酒肉朋友的酒肉朋友投资房产大赚特赚的经验主义。

　　差点，他一个全款就交了过去。

　　既然是差点，那最后是什么阻拦了他呢？是爱情吗？

　　2002年的时候，很多房企喜欢搞西方特色，小区名字叫个什么“阳光海岸”、“布里斯班”，房子加个什么弧形阳台、欧式圆顶，一切相当奢华与洋气，价格也不低。

　　最后，卖不出去。

　　然而当时有家企业却自称“房屋工厂”，只像工厂流水线一样建楼，不搞概念不搞艺术，只求控制成本降低售价。

　　后来，这家2007年才上市的企业，做到了行业销售额第一。

　　因为，二十年来，更多为房子买单的人，不是什么追求生活品质的小资，而是那波硬生生的刚需。

　　过去二十年，我们的城镇化从36.2%走到了59.6%，无数的刚需为了进城生活被迫购买二手房，大量的需求导致房价飙升。

　　未来，还有2亿这样的人。

　　这些人是支撑房价的核心力量，也是房产的投资的关键所在。

　　投资的本质是享受资产增值带来的红利。以前，整个中国无论是M2增速还是GDP增速都是一年十几个点，几乎所有的房产都能享受这波红利，但现在不一样了，经济和M2都慢了下来，仅剩的红利只有2亿刚需了。

　　如果买到没人接盘的房子，经济和货币又没有大变化的话，房子是没有任何上涨动力的。

　　不仅现在是这样，10年前其实已经有前车之鉴。

　　说出来你可能不信，有些房子2010年买的，到2020年还是10年前那个价甚至还更低，顶多跟着通胀跑了一点点。

　　这些房子，都有差不多的特征。

　　十年不涨，是真的没人愿意接手。

　　而不愿意的原因，无非有三，

　　1. 经济衰落的区域，没配套，没人来

　　2. 经济衰落的城市，没钱赚，没人去

　　3. 供大于求的产品，没市场，没人买

　　有些房产，恰好符合以上的一点或几点。

　　深圳最“著名”的豪宅盐田华侨天麓，08年开盘价96999元/㎡，标榜是为土豪定制的无敌山景别墅。 

　　结果到了今天的2020，二手房网站显示售价竟然还在10万左右。

　　试想，如果那几年你身边投资房产的狐朋狗友都在赚钱，只有你在亏，而且还是几百万的血亏，那感觉是有多么的酸爽。

　　盐田区是逆深圳发展方向的一个区，当所有的资金、产业、人口、公共支出都在往南山转移时，就业机会和交通配套自然就落了下来，房价也陷入滞涨。

　　而且，盐田华侨天麓属于超高总价别墅项目，接盘人群本来就少，再遇上豪宅区转移，富人更是瞧不上了。

　　（玉门市）

　　区域会在经济上被甩开，城市也同样如此。

　　由于支柱性产业枯竭、人口流动限制降低等因素，许多城市在时代的洪流中沦为“空城”。

　　甘肃玉门老城区的房子在2008年是1万1套，10年后还是这个价。因为这里已经没有足够的工作岗位提供给年轻人了，也就没人愿意住这了。

　　以史为鉴，未来10年的房产投资中，还会有更多完全涨不动的房子，在人口大迁移和经济大转型的今天，踩中雷的概率更大。

　　无人接盘，基本逃不出以下三类地方：

　　1. 逆城市发展方向

　　一线城市人口产业支撑充足，多点开花不是难事。

　　但二线及二线以下城市，往往只能集中力量干大事，城市的核心发展方向只有一到两个。

　　你若和发展方向反着来，房子的价值就完全享受不到经济发展的红利。

　　比如二线城市南宁，重点着力五象一带，整体发展向东，你非要向西南方向买个经开区边缘的房子。

　　结果好了，南宁经开区排名国家级经开区倒数第三，直接被商务部约谈，可能有除名之危险。

　　比如三线城市南通，整体发展向南，你非要往平湖北边去买，结果可能十年以后，北边还是一片郊野加几个概念。

　　2. 纸上谈兵的新区

　　置业顾问常常说要用发展的眼光来买房，指着一片荒地豪言：“当年XX屯XX铺也是这样子的，现在不照样发展得好好的。”

　　可是，当年的发展与现在的发展毫无逻辑关系。

　　当年有现在3500多个新区吗？没有。当年房地产GDP增速只有现在一年3个点吗？也没有。

　　所以，现在很多新区可能十年都发展不起来，我们已经没有那么多人口去填充了。

　　县级新区，区级新区，不要碰。

　　1年没有任何建设变化的新区，不要碰。

　　离市区超过15公里断裂带的新区，不要碰。

　　没有3个以上大型企业入驻的新区，不要碰。

　　比如，兰州新区是国家级新区，建设速度也尚可，还有几十家国企，可是离主城超过40公里，本身经济也比较落后，就沦为了十年不涨的坑地。

　　2010兰州新区刚获批复时，房价借机上涨，达到5000元/平，被副市长下令叫停。

　　时至今日，其新盘的价格依然是5000元/平。。。

　　在全国大横盘的时期，有价值的新区少之又少，像苏州园区、上海浦东、深圳前海、武汉光谷、成都天府、重庆两江、南京江北、广州南沙等等这样仍有潜力的新区掰着手指头都数得过来。

　　再随便挑新区，就不是涨不涨的问题了，而是有没可能下跌的忧虑了。

　　3. 年轻人都走了的地方

　　以目前来看，由于城市分化日益严重，中国大部分三四线城市及其县城，年轻人都是在往外走的。

　　如果你所在三四线没有城市圈辐射，没有可持续发展的支柱产业，在棚改逐渐退场的今天，最后的结果只有人口收缩和经济收缩。

　　结

　　过年了，不少人手里攥着几十万上百万想为家乡的房地产事业做点贡献。以为把钱放在房子里就不会亏了。

　　然而，他们也许不知道有些房子十年没涨，还不知道有些房子未来十年也不会涨。

　　酒肉朋友看中的远郊别墅虽然漂亮，但一来产品局限，不是2亿刚需接盘的目标；二来离主城远，离武汉向光谷发展的趋势也远，难以蹭到经济发展的红利；三来武汉周边太多这样的项目，毫无稀缺性可言；四来学铁商三无，没有硬价值支撑。

　　这个离武汉High远的别墅，可能就是十年涨不动的那一类了。