一石掀起千层浪！

　　8月10日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》并公开征求意见。

　　“限拆令”即将来了。

　　虽然还只是征求意见稿，但其中内容和方向已足够清晰：围堵老城区“大拆大建”，限制过度房地产开发。

　　如何理解这份《通知》内容，我们来划一下重点。

　　三个“严格控制”：

　　严格控制大规模拆除；

　　严格控制大规模增建；

　　严格控制大规模搬迁。

　　三个核心指标：

　　拆建比原则不宜大于2【老城区更新单元（片区）或项目】；

　　拆除建筑面积不应大于现状建筑总建筑面积的20%【老城区更新单元（片区）或项目】；

　　就近安置不宜低于50%。

　　其一，划定老城区片区拆迁，80%的建筑面积只能“修修补补”，只有20%的建筑面积可供拆除。

　　举个例子，比如按照新规来，广州老城区的“老破小”，既不是违法建筑也不是危房，不可能被拆了。

　　以后那些高层小区，只能随时间慢慢老去，更是无法拆迁。

　　其二，老城区拆建比不大于2，就意味着最多拆2建1。也就是说，新建的建筑面积不能超过原有建筑面积的2倍。

　　也就是说，比如过去拆一个5层的老小区，开发商修建一个33层小区出来。这拆建比超过了6。

　　而现在拆建比要被压缩到2，就意味着拆5层的老小区，最多只能盖一个10层的房子。

　　如今，旧村最常见的赔偿标准是宅基地面积的3.5层，而拆建比不大于2，不仅开发商缴纳地价、税费后，赚钱甚少，还减少了给村民/业主的赔偿，谁都不愿意拆迁了。

　　其三，严格控制大规模搬迁。

　　早前，越秀五大旧改项目都有最新进展，西坑村、登峰街金贵村等异地安置区是在白云同和街附近，称“异地安置”或成越秀旧改新模式。

　　西坑村

　　“三严”+“三指标”，让房企参与老城区旧改的难度“超级加倍”。

　　加个最近多地的第二次集中供地被紧急叫停，广州的第二次集中供地也“没有消息”，趋于平静。

　　对于楼市来说，两大拿地方式“熄火”， 拉动房价的渠道变少。

　　传统上，我们一般所指的“老城区”是越秀区、天河区、海珠区、荔湾区。

　　现在，旧改利空老城区，拿到入场券的机会越来越难。

　　对应老城区的“新城区”（其余7区），旧改项目会不会变抢手呢？

　　值得注意的是，白云、黄埔、番禺三个区域不约而同严控旧改的进入门槛。

　　白云区严控前期工作，明确交由区属国企负责，斩断开发商借壳插手前期数据调查的可能，有效避免项目的基础数据“水分”。

　　政策的严控，白云区很难再出现房企控村拿项目的情况。

　　同样严控前期工作的区域，还有番禺区。

　　强调属地镇（街）作为番禺城市更新工作第一责任主体，负责组织辖区内城市更新项目的前期组织、具体实施和批后监管等工作。

　　并在合作企业政策中，提出了“不接受在番禺同时开展（从表决确认为合作企业时起至完成整村复建安置房建设时止）超过5个以上旧村庄更新改造项目的企业或联合体企业申请”。

　　目前，星河湾和升龙各拿了4个番禺旧改项目，项目数量严控政策出台后，会影响到房企后续在番禺的布局。

　　黄埔严控项目进度及开发商履约。

　　旧村改造项目合作企业因自身原因出现项目滞后、未按规定引入教育医疗资源、未按时缴纳监管资金等情形，且在规定时间内仍不整改或整改未达要求的，可启动合作企业退出程序。

　　还有很重要的一条是，要求加大旧改项目产业导入激励，特别是要求高标准配建购物中心，而不只是简单盖房子。

　　新溪旧改引入华润万象城

　　由于新城区大部分热门区域的旧改政策变严，因此房企想在近郊板块获得旧改项目也要经历重重难关。

　　新城区大部分热门区域，不能直接承接老城区的“防止大拆大建”的利好。

　　换句话说，两者并非零和博弈的关系。

　　缺少了城市更新带来的土地供应，也就是直接减少新房供应。

　　当下，越来越多买家了解到老城新房供应的稀缺性，发现老城区新房的价值。

　　而开发商也把握现在的时机，令多个新项目扎堆亮相，吸引大众眼球。

　　就在上周末，海珠的中旅天宸府和荔湾的广州滨江上都，都选择在乐峰广场开放城市展厅。

　　中旅天宸府位于海珠区昌岗中路100号，距地铁8号线宝岗大道站约250米，周围有太古仓、南方医科大学珠江医院、昌岗中路小学等配套。

　　项目规划有4栋46层的高层住宅楼，首推产品涵盖建面约82-122㎡三至四房，预计9月开放营销中心。（查看踩盘报告可点击👉海珠又又又有项目上新了？还是个地铁上盖盘？）

　　广州滨江上都，是由中信泰富与中船集团联袂打造的约125万㎡滨江项目。

　　项目位于广州11号环线（规划中）与佛山11号线双地铁上盖，私享2公里珠江岸线，是汇聚商务、商业、生活、策展、休闲、文化旅游六大核心业态为一体的综合体。

　　据悉，首期将推110-250㎡江景奢宅及350㎡企业公馆。

　　广州滨江上都所在地块

　　当然，买家没无需过分担心，因为《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》目前仍在征求意见阶段。

　　而且对于“老城区”的界定，《通知》暂无并没有明确范围。

　　后续会有怎样的发展动态，房小擎会为大家持续关注报道。