最近,有朋友提出一个问题:番禺广场值得入手吗?
这位朋友打算入手番禺广场附近的次新房,他给出的理由是:区府板块、四地铁交汇、TOD规划。
其实,在我们公众号的留言里,每逢有关于番禺的内容,时不时就会有网友让我们谈谈番禺广场。
而我们粉丝对这个片区也是褒贬不一。
这个既有交通、规划利好,房价还不高的板块,到底会有多大的潜力呢?
不少购房者看好番禺广场,其中很重要的一点是:地铁番禺广场站未来将有4条地铁线交汇。
包括有已经建成通车的地铁3号线,规划或在建的18号线、22号线以及17号线,将让番禺广场成为重要的交通枢纽,
图片来源:网络
18号线、22号线更是高速地铁,串联南沙与广州市中心,未来南沙往来中心区只需30分钟。
有消息称,18号线、22号线将在2021年开通,也就是说番禺广场有机会今年实现3地铁交汇。
不仅如此,远期规划18号线将延伸至中山、珠海,22号线将延伸至东莞、深圳。
于广州市内,番禺广场将连接珠江新城、广州东站、琶洲、万博、白鹅潭等中心商务区。
于外,未来番禺广场将快速连接粤港澳大湾区重点城市,成为大湾区重要交通枢纽中心。
从交通配套来看,番禺广场的交通是顶级配置。放眼全广州,能有如此配置的站点或板块是凤毛麟角的存在。
众所周知,地铁密集交汇的地方,都是城市发展的重心,加上番禺广场有区政府的加持,按道理将会是番禺未来新中心。
事实上,番禺广场规划TOD模式在一定程度上,提升了该片区的城市地位。
而且番禺广场及周边地区控制性详细规划,加大了地块开发强度,规划新增建设量48万平方米,是原规划的一倍以上。
地块的总计容建筑面积由37.4万平方米调整为85.3万平方米。
规划对番禺广场的定位是: 番禺区公共服务中心及轨道交通枢纽,以交通枢纽、行政办公、文化休闲、商业商务等功能为主导的番禺未来新中心。
以TOD枢纽为核心整合周边,联动市桥河片区形成“一轴一核,三大片区”结构。
规划提出,对番禺广场及周边地区的地下空间进行综合开发, 地下总建筑面积为20万平方米。
地下空间将是整合公园、社区服务、文化设施、旅游服务、商业设施、交通换乘、公共停车等设施及功能的大型地下综合体。
TOD交通核心区地下空间共5层,还有一个下沉广场,可衔接地面、地下步行系统,成为地下空间的主要人流出入口。
显然,规划的思路是强化番禺广场的功能作用。
密集的地铁线路,高大上的TOD规划,这是否意味着番禺广场将成为“宇宙中心”呢?
在小编看来,番禺广场仍然两方面的不足:
其一,缺少高铁、城轨。众所周知,高铁、城轨不仅具有通勤的意义,更能为片区带来人流量。
人流量将为片区带来巨大的消费力,这是最基本的人流量红利。
番禺广场西有广州南站,南有庆盛站,北有广州东站,如果单靠地铁换乘到达,。人流量将会大大稍弱
换言之,这里的人流量只能依靠地铁来带动,有一定的局限性。
其二,产业相对缺乏。目前番禺各板块正在快速崛起,与此同时每个板块都有明确的产业重点。
例如万博总部经济聚集效应明显,广州南站商务+文旅的定位十分清晰,生物岛以科研为主导,即便是番禺东也有汽车产业为支撑。
在这样的情况下,番禺广场似乎缺少明显的产业特征。
缺少产业集聚效应,意味着对企业的吸引力不足,人才对该片区的关注度也会相对较弱。
不过,以番禺广场的生活成熟度来看,对刚需购房者来说,是一个不错的选择,
尽管离市中心较远,但地铁拉近的通勤距离,这是众多刚需购房者最看重的一点。
更重要的是,从均价来看,番禺广场房价称得上是价格洼地,均价仅不到3万/平。
但一手住宅方面,该片区几乎没有在售项目,主要以二手房住宅为主。
但仔细看二手房源可以发现,片区价格差距较大。从1字头到4字头都有。其中,优质次新房价格较高,例如金融街融穗澜湾均价达4.5万/平。
大量均价3万/平以下的房源,房龄较老,购买优先值没那么高。
在这样的市场情况下,若选择次新房,番禺广场的价格并不算低,而且选择较少。
总的来说,番禺广场颇有“睡城”的意味。优点明显,缺点也十分明显,关键看购房者需求。如果单纯自住预算又不高,是一个不错的选择。
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