终于出手，深圳先行示范区最强外援果然没有旁落|虎门|清溪|黄江

　　9月25日，东莞官宣“深莞示范区”，将南部9镇虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪“划入”深圳先行示范区疆域。

　　深圳“扩容”，这是又一种方式！

　　即使行政版图保持不变，但两地关系的内在肌理已发生实质性变化！

　　头版红框导读

　　从头版导读内容看，东莞仍然是立足于自身发展，南部9镇相关内容甚至只出现在版面价值并不高的右侧最下方，在A04版出现的标题也只是“力争成为引领全市高质量发展高地”。不过，就是这则信息迅速发酵，霸占了众多自媒体的头条位置。

　　A04版的报道内容

　　深圳双区驱动，引发城市战争！

　　2019年，深圳迎来“双区驱动”时代，引发一场城市战争。

　　除了深圳都市圈中的惠州、汕尾、河源，就连珠江口西岸的中山、珠海，甚至江门、肇庆等城市，也纷纷向深圳抛来橄榄枝，谋求任何不拘泥于单一形式的合作方式，以求最大限度承接深圳优质外溢资源。

　　但是，与深圳共同拥有最长边界线的东莞市，却迟迟引弓不发，令各界猜测不已。7月28日，东莞市人民政府发布通告，直接叫停滨海湾新区各类建设行为，被不少人士解读为“扩容”前兆。

　　政府通告文件

　　此次，“划出”9个经济强镇，“参与”深圳先行示范区建设，似乎也应验了国际知名经济学家张五常老先生2019年4月20日发表《深圳是个现象吗?》演讲时，畅论“深圳将成为整个地球的经济中心”之际所提到的“东莞的存在有决定性”。

　　张老认为，东莞是深圳超越硅谷的重要因素，因为硅谷没有一个像东莞水平的工业区。不仅今天没有，永远也不会有。

　　东莞红起来

　　这次，东莞终于忍不住出手，完美诠释了“远亲不如近邻”道理。至此，先行示范区最强外援名义落定！

　　从楼市角度看，经济实力强劲的东莞“划出”9镇，与深圳共建先行示范区，进一步强化了深莞同城、置业临深的合理性和现实紧迫性。未来，500万置业临深，的深圳市民，从此有了第一选择方阵——东莞南部9镇，均在笔者2015年制作的《大深圳三环地图》范围之内！

　　2015版《大深圳三环地图》

　　1997平方公里撑不起全球标杆城市！

　　2019年8月，国家赋予深圳建设社会主义特色先行示范区重任，至2050年的发展目标为，将以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。

　　回顾深圳辉煌史，可谓是“小空间、大作为”的典型案例。仅仅40年时光，就从一个小渔村发展成为中国经济总量排名第三的一线城市。

　　深圳夜景璀璨

　　但事实上，深圳发展的劣势非常明显，土地资源供应紧张、城市后续发展空间不足等问题日益凸显，1997平方公里的面积让深圳发展无以为继。这直接引发了房价高企、经营成本上升、创业型中小企业难以生存等严峻问题，导致2015年前后深圳高端制造业发生大规模外迁。

　　2018年的“华为出走”事件一度成为舆论焦点。而华为之所以搬离深圳，就是在于缺少工业发展用地，地租成本高昂，员工生存成本高昂。

　　曾经刷屏朋友圈的文章

　　为全力完成全球标杆城市发展目标，深圳在新增土地供应中偏重产业发展，包括城市更新也是如此，这就造成商品住宅供应严重不足，导致房价迅速上涨，挤压了各类人才的生存空间，降低了城市竞争力，成为打造全球标杆城市最大羁绊。

　　所以，深圳需要扩容！

　　深汕特别合作区是其中的一种方式。2020年，深圳都市圈规划被提上议事日程，但具体规划尚未出炉，如何为深圳提供更广阔发展空间尚不得而知。

　　于是，政商民不谋而合，意在临深一线区域谋求拓展产业发展和居住空间。

　　深圳城市密度极大发展空间不大

　　东莞出手，9镇“进深”缓解燃眉之急！

　　9月25日，东莞《关于进一步完善区域协调发展格局、推动南部各镇加快高质量发展的意见》，提出南部临深的虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪9镇高水平对接和融入深圳中国特色社会主义示范区，探索与深圳共建“深莞深度融合发展示范区”。

　　这是继深汕特别合作区模式初步成功，河源、中山、珠海等城市纷纷表示跟进之后，创新承接深圳资源外溢的最新动向。

　　东莞紧握优势，创新合作方式，切中深圳城市发展痛点，这一招不啻为高效实际的模式，有望在为深圳奔向先行示范区征程提供中短期的强劲补给，可谓缓解燃眉之急的高招。

　　东莞会议

　　在这9个镇区中，有7镇与深圳直接接壤，分别是长安、大岭山、大朗、黄江、塘厦、凤岗、清溪等镇。虎门、樟木头虽然未与深圳直接接壤，但虎门有广深港高铁直达，樟木头有国家铁路、动车连接，轨道交通的优势，彰显无遗。

　　具体而言，虎门、长安携手滨海湾新区，建设面向全球的高水平对外开放高地；

　　大岭山、大朗、黄江携手松山湖科学城，打造具有全球影响力的中试验证和成果转化基地；

　　樟木头、凤岗、塘厦、清溪，建设生产、生活、生态融合的魅力城镇。

东莞市行政区划图

　　仅从字面上看，虎门、长安、大岭山、大朗、黄江这5镇明显格局更高，因为定位是“全球”，而这五个镇也有“大腿”可抱，分别是滨海湾新区和松山湖科学城。若要笔者在这两者之间选择的话，那果断是松山湖科学城，因为这里是东莞房价最高、综合发展最好、GDP第一（总量、增速均第一）的区域，不仅有华为这样的“国之重企”，更有中国散裂中子源这样的“国之重器” ，发展潜力无限。

　　最强靠山，黄江挑起深度融合大旗！

　　那么在大岭山、大朗、黄江三镇当中，谁又会脱颖而出，成为“深莞示范区”的先行板块呢？

　　这其中，笔者非常看好黄江。不仅因为这里是笔者“大深圳三环地图”的发源地，更因为黄江坐拥多重利好，拥有独一无二的深莞融城优势。

　　两大科学城护航

　　今年1月，松山湖中子科学城正式更名为松山湖科学城，由原来的53.3平方公里优化调整至90.52平方公里，纳入大朗、大岭山、黄江三大镇区，并由原规划的“两核一轴多区”升级为“一轴一区两心三组团”的宏大格局。

　　由此，深圳和东莞计划联手，围绕大巍峨山，建设大科学装置集群。其中，山北，东莞松山湖科学城，山南，深圳光明科学城。

　　在“深莞示范区”9镇中，只有黄江与光明形成了全面对接关系。不仅有版图相连，更有交通、产业等方面的对接。黄江已成为松山湖、光明两大科学城的一级辐射区域，放眼整个大湾区，也是绝无仅有的先天优势。

　　松山湖科学城范围示意

　　到了3月，备受关注的松山湖科学城至光明科学城通道（东莞段）首期工程动工，该通道采用城市主干路标准，双向八车道，设计速度60km/h。投资规模69376.64万元，建设工期为2020年-2023年。建成后，松山湖科学城将与光明科学城将彻底实现一体化发展。

松山湖科学城至光明科学城通道效果图

　　自此，标志松山湖科学城携手深圳光明科学城共建综合性国家科学中心先行启动区的发展态势基本形成，一个190平方公里的科学城腾空出世！

光明科学城业态布局图

　　再来看看光明科学城的规划建设目标三部曲：

　　2025年：初步形成世界级科学城的核心功能，重大科技基础设施集群初具雏形，国际一流大学和一流科研机构加快建设，成长出一批具有国际竞争力的创新型企业。

　　2035年：基本建成国际化的综合性国家科学中心核心承载区，形成学科与功能布局合理、性能水平全球领先的重大科技基础设施集群，培育出一批引领未来发展的新兴产业集群。

　　2050年：全面建成具有全球影响力的科学中心，持续产出大量前瞻性基础研究和引领性原创性成果，成为新一轮国际科技产业革命的策源地，成为我国建设世界科技强国的重要引擎。

　　如今的光明科学城，不仅引入中山大学深圳校区、中科院深圳理工大学等众多高校，还有深圳“新十大文化设施”之一的深圳科技馆（新馆），综合实力正不断增强。

光明科学城效果图

　　依托得天独厚的区位优势，黄江不仅有望成为中国第四个综合性国家科学中心的一级辐射区，甚至成为其中的一部分，全面承接松山湖、光明两大科学城的产业、人口、资金外溢，并与两大科学城共享顶级配套资源，推动区域大踏步向前发展。

　　交通先行，示范先驱

　　示范要先行，交通更要先行。黄江之所以能够享受到松山湖、光明两大科学城利好，率先成为“深莞示范区”先行板块，正是因为在交通领域已经领先于其他镇区！

　　黄江坐拥东莞地铁R1线、R4线、R15线（远期规划路线）三条轨道，其中东莞地铁R1线，与松山湖相连，并可连接深圳地铁6号线支线，直通光明中心区。

　　地铁示意

　　目前，深圳地铁6号线已正式通车，6号线支线正在全面建设中，预计2022年开通，将与东莞地铁1号线三期（黄江中心站至莞深边界）相接。而东莞地铁R1线将于2024年全线试运营，于2025年全线正式运营！

　　根据《2020深圳交通强国试点计划》，通过3-5年，深圳6号线支线与东莞R1线黄江至深莞边境段完成衔接与贯通运营。这将是深圳通往邻城的第一条地铁线路。

　　地铁的相连，比任何规划利好都有说服力，而且从黄江中心站出发，只需2站即可达到深圳。再加上前文提到的松山湖科学城至光明科学城通道，松山湖、光明、黄江三大板块已形成了一个交通闭环，即：松山湖—（地铁）—黄江—（地铁）—光明—（通道）—松山湖。

　　交通闭环示意

　　地铁率先对接深圳，才是支撑黄江成为“深莞示范区”先行板块最大依仗。

　　山水画廊，宜居典范

　　更为难得的是，黄江在承担着打造具有全球影响力的中试验证和成果转化基地职能的同时，还拥有得天独厚的生态环境优势，十分适合居住。

　　生态黄江

　　作为广东省认定的“森林小镇”，黄江森林覆盖率高达59.79%，人均拥有超过18㎡的公园绿地。黄江先后被评为“广东省园林城镇”和“广东省生态乡镇”，更成为全市首个生态社区全覆盖的镇（街）。

　　为了加快建设具有“山水镶嵌在城中”的特色与高新科技经贸集聚于一体的休闲宜居型森林小镇，2017-2021年，黄江每年投资约6.1亿用于全镇绿化养护工作，最终建设成为东莞极具特色的“山水画廊宜居区、森林小镇示范区”。

　　生态黄江

　　因此，黄江才能更好地承接光明、松山湖居住需求的外溢，尤其是吸引光明科研人才的到来，实现“工作在光明科学城，生活在黄江山水间”的融城模式。

　　北向机遇，品质开发商云集

　　早在2015年，凭借深莞高速的优势，黄江就一度被称之为“深圳后花园”，享有“深北·国际生态区”的美誉。时至今日，已经聚集了金地、碧桂园、中海、富基、保利、华侨城、卓越等房企巨头，使得板块以及人居价值迅速提升。

　　再加上黄江近年来大动作不断，如依托8个轨道站点建设“轨道交通重镇”，全力打造“TOD之城”；先后从深圳引入多个知名项目，投资300亿的星河互联网小镇，投资100亿的天安数码城、灵狮小镇等等。

　　从交通、产业、人居、生态等角度来看，黄江已然成为“深莞示范区”置业领先板块！

星河互联网小镇效果图

　　前文有提到，黄江这片山水是笔者“大深圳三环地图”灵感的发源地。巧合的是，笔者于今年6月对“三环”进行了重新界定，因为在“双区驱动”效应下，深圳人的置业版图不仅覆盖了东莞、惠州，甚至还覆盖到了对岸的中山、珠海，甚至是广州南沙。如今南沙的火热，正反应出人们普遍看好深圳未来发展，只是碍于限购政策、打新越来越难等原因，深圳人只得将视野投向了深圳之外。