2月28日，天津市规自局公布了《2022年天津市城镇基准地价更新成果》。
对住宅、商业、工业等土地，更新了基准楼面价，并于3月1日实施。
只说住宅用地，其它用地暂忽略。
根据位置，天津住宅用地，分为12个等级。
1级集中在市中心，7级集中在环城，12级在城市边缘……
看完这个表，大家肯定惊呆了。
1级宅地楼面价只有16500元/平米？市中心怎么可能是这个价？
文件较长，专业术语较多，简单翻译下。
基准地价，是土地的初始价。
是在土地完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。
它的变化，能反应出地价的涨跌趋势。
但要注意，基准地价，并不代表最终的出让价格。
比如南开海光寺，属于2级，基准楼面价13490元/平米。
但实际楼面价得3万/平米以上。
另外，制定基准地价，也是为了土地更改用途时，有明确的核算标准。
上次公布基准地价，还是2017年。
相比于5年前，2022年的版本，有什么变化？
❶ 新增加自持型住宅（租赁住宅）用地。
❷ 基准地价，普遍上涨。
自持型住宅（租赁住宅）用地，就是为保租房准备的。
（了解保租房，详见《八百里加急！天津楼市，规则将变》）
在《天津市加快发展保障性租赁住房实施方案（征求意见稿）》中，已明确：
分区施策指导全市保障性租赁住房建设计划，并单列用地计划。
天津2022年要新建6万套保租房，到2025年完成40万套。
很显然，建设保租房的土地，地价较低，只有住宅的30%。
但保租房不可售，政府在盘活闲置用房之余，也鼓励房企拿地建设保租房。
利润不高，对于一些房企来说，却是另一条“产品线”。
毕竟建设保租房的贷款，不计入三条红线。
2021年，珠江实业、路劲地产、新兴发展集团、中集集团等7家企业，新进住房租赁行业。
接下来，楼市洗牌，不是说着玩玩儿。
相比于2017年，2022年的基准地价，大部分上涨。
涨幅最高的，是12级用地，最偏远的地方。
也是因为此前基数较低，拆迁成本变高，地价自然要涨一些。
还有降的。
7级用地降了4.4%，在中心城区边缘。
比如辛庄、大寺、铁东北路等。
需要说明，基准地价，一般是最低标准。
每个区根据楼市行情，都有自己的标准地价。
比如红桥区，拆迁成本太高，地价低不了。
南开区核心地段大约3万/平米，新梅江大约2.2万/平米。
河北边缘地区1.8万/平米，不过可能要下调。
据了解，建昌道地块预计1.4万/平米。
这张等级分布图，有不合理之点。
比如，将新梅江、梅江南列为与河北区边缘同一等级；
将大寺与北仓列为同一等级……
明显不符合当下“南比北贵”的市场行情。
但也有一定参考意义。
比如辛庄，基准楼面价5237元/平米。
用这个价格，倒推新房售价，刚好是现在1.2万/平米。
从重置成本来说，辛庄房价不会再降了。
但并不代表所有板块，都会回到基准地价，不现实。
从滨海的土地等级也能看出来，中心商务区是高等级的。
泰达MSD是5级，与市内六区最边缘地方同级。
天碱、于家堡是6级，与环城四区在环内的区域同级。
天津楼市，从2017年到2022年，房价降了约30%。
但最新版的基准地价，却还在上涨。
土地的整理成本，只会越来越高，人工费、七通一平……
可今年，天津或许还将面临降地价的可能。
只能说2016、2017年的地价太高，土地市场，同样需要去泡沫。
去年部分板块房价跳水，地价也应补跌。
发布于：天津