近年来
买房送面积
成为国内不少开发商促销时常用的噱头
买两房得三房、买三房变五房、买75平方米送50平方米……日前，有网友向南国都市报、南海网《天天315消费周刊》反映，海口不少楼盘销售时许诺买房送面积，有楼盘销售一套70平方米左右的房子，加上赠送面积，实际使用面积近130平方米，甚至有楼盘称买一层送两层。
在房产证载明的面积之外，这些开发商赠送的面积，即“业主自拓空间”从何而来？房屋验收之后实际使用面积如何“增大”？开发商赠送面积背后有什么玄机？
偷面积伎俩
网友：毛坯房的地板
设计50平方米的“坑”
2020年1月中旬，有网友向南国都市报、南海网《天天315消费周刊》记者反映，海口观园地产项目正在建设和销售的数十栋高层楼房中，二楼以上每层房屋中间位置以及靠墙处，大都设计了面积不等的多个孔洞。粗略估计，一套房子地板上所有孔洞面积总和约50平方米。网友质疑，设计如此怪异的房子如何入住？若购房后填补，原本的建筑结构能否支撑楼板？
近日，记者来到该项目营销中心走访,销售人员告诉记者，房子售价约21000元/平方米，高出当前17300元/平方米的限价。“不过，表面上看房子单价高，但加上赠送面积就比较合算了，比如买一套75平方米的房子，可以赠送近50平方米。”售楼员李某给记者算了一笔帐，75平方米的房子按21000元/平方米计算，总价157万元左右。但加上赠送面积约50平方米后，实用面积近130平方米，如此折算下来均价约12000元/平方米。
李某坦言，房产证载明的面积不包括赠送面积。记者在其提供的户型图中看到，房屋客厅近一半的位置标有红色方形虚线，下方标注为“业主自拓空间”，业内也称之为“拓展空间”。
红色虚线内为“业主自拓空间”
整栋毛坯房“开天窗”
工程师：“不可思议”
而后，记者在该项目其中一栋毛坯房内发现，从二楼到顶层，每层楼在房屋地板中心位置以及靠墙处，均有面积大小不一的3处孔洞，其中，中间位置的孔洞面积约15平方米。记者从二楼往上看，一眼能望到楼顶。李某告诉记者，地板的孔洞会在验收后补上，装修后与样板间效果一样。
记者将观园项目地板设计孔洞的毛坯房照片给海南省建筑设计院一名工程师看后，其表示“不可思议”。据其介绍，通高设计是有防护的，通高孔洞的位置应该在公共空间，而不是在每户空间里，更不能被户型包围。
记者了解到，观园项目销售的户型主要有60.59平方米、61.43平方米和75平方米等，业主自拓空间面积大小不一。该项目规划建设的建筑均已取得规划许可，规划许可证获取时间分别为2016年9月13日、2016年11月9日、2017年5月16日和2017年5月18日。其中70多栋为海南胜虹实业有限公司开发。
近日，记者回访观园项目发现，部分楼栋内原有的孔洞已经封堵。销售人员告诉记者，房间内的孔洞都是验收完之后填补的，“只有这样才不会计算在产权面积中。”
观园项目二楼以上毛坯房地板设计为镂空，一眼望到顶
买两房可拓展变四房
要交数万元“设计费”
观园项目的“业主自拓空间”，只是开发商“买房送面积”的个案之一。连日来，《天天315消费周刊》记者走访海口多家楼盘发现，包括观悦、九里、上东区，以及市区内的南海幸福汇、滨海幸福里、海畔澜廷、金融仕家等楼盘，销售人员均称“买房送面积”。
观悦项目由海南盛历实业有限公司开发。售楼人员向记者介绍，该楼盘正在主推的67.93平方米和77.31平方米两个户型均赠送面积。其中，77.31平方米户型图显示，此房型为三室两厅，主卧和次卧在户型图上，都用红色虚线框标注。销售人员称，标红色虚线的都是赠送部分，包括主次卧室、入户花园、阳台、衣帽间及书房的一部分面积，赠送面积达30多平方米。
3月27日，记者到南海幸福汇二期项目走访，销售人员带记者参观样板间时称，“悠闲时光”户型的房子，房产证面积85平方米，加上两个拓展的房间，实际可用面积达105平方米，两房变四房。房产面积为118平方米的房子，通过拓展空间，可以三房变五房，增加面积后可达130多平方米。对于增加的面积，销售人员称,购房时业主需要额外交数万元的“设计费”。
据公开信息显示，2018年9月、10月，因房地产广告不真实、等问题，涉嫌欺骗和误导公众，南海幸福汇二期开发商海口美之安房地产开发有限公司先后被处罚。
观园项目毛坯房地板设计几处镂空
近6米高房屋验收后
分层加建后一层变两层
3月29日，上东区楼盘的销售人员告诉记者，该楼盘目前销售的3种户型均赠送面积，以103平方米户型为例，房子单价22000万元/平方米，但加上30平方米的赠送面积，房子均价为17400元左右，“性价比很高”。此外，据一名房产中介人员透露，海口九里三期项目封堵天井后，房子实际使用面积可增加约50平方米。
4月12日下午，记者在海口金融仕家楼盘走访时了解到，不少户型入户花架交房时，开发商已经将其改成房间。记者在小区门口的广告海报上看到，开发商正在销售楼盘4#楼的整体建筑，广告上宣称买一层送两层。据业主透露，所谓赠送的两层，实际是原来的房子层高近6米，房子验收后，开发商再分层加建。
海南一家房产开发公司工作人员刘先生告诉记者，开发商打擦边球，利用入户花园或者在窗梁做手脚，让房子的部分面积不计入房产证，这样的“偷面积”方式在国内比较常见。
然而，对于不少刚需购房者而言，只要实际使用面积合适，房价实惠，对是否能计入房产证并不在意。加上购房者不清楚这些“自拓空间”“赠送面积”是怎么腾出来的，因此忽略了其中存在的法律风险以及各种隐患。“开发商搞小动作，赠送面积，无非是想少交税多卖钱，不过对业主来说没有太直接的影响。”滨海大道一小区业主王先生称，他家房屋前后阳台和入户花园都是赠送的，后来入户花园改成了书房，业主得了实惠自然没人反对，至于开发商多赚了多少钱他们不考虑。
偷面积的危害
开发商偷出来的面积可能是违建
房地产开发商们为何“热衷”于设计“业主自拓空间”？
一名业内人士告诉记者，这些所谓的“业主自拓空间”“赠送面积”等，都是开发商“偷面积”的不同说辞，是开发商变相增加项目地块房屋建筑面积、突破原容积率的一种手段。政府卖地时已经确定了项目容积率，也就是确定了项目的建筑面积。开发商“偷”出来的部分，可能是违规多建的。对于开发商来说，这部分使用面积没有地价成本，开发商可以从中获取更多利益。
该业内人士举例，100平方米的地块，政府规定其容积率为2.0，那么如果一层建50平方米的房子，开发商可以建4层；如果开发商“偷面积”的话，一层40平方米的房子，赠送10平方米，那么他就可以建5层的房子。由于这赠送的10平方米不能体现在房产证上，所以该地块的表面容积率仍为2.0，可以顺利通过规划报建和验收。但是，对开发商而言，经过这轮操作多卖了一层。但是，业主收房后将赠送的10平方米改造成房屋的一部分，该地块的实际容积率为2.5。
此外，开发商“偷面积”还可以少缴税费，长远来看必然导致国家税收流失。有业内人士估算，如果按照17500元/平方米计算，75平方米的房子开发商需缴税费约16万元，而一套单价相同的130平米房屋，开发商需缴税费约28万元。
赠送面积不计入房产证
买房送面积，对购房者而言会留下哪些隐患？对此，海南昌宇律师事务所律师彭诗俊表示，开发商赠送的面积，房产证上如果没有载明，一旦遇到拆迁、出售、评估等情况时不受法律保护。海口市房协秘书长王路表示，开发商“偷面积”部分避开了土地出让金，同时，看似让购房者得了实惠，不过，这样的房子交付使用后，二次销售和装修时存在交易风险和安全隐患。
3月27日下午，记者从海口市建设工程质量安全监督站（下称：海口建设工程质监站）了解到，从建筑规划角度来看，像观园项目这样验收后封堵房间内的“通高空洞”，肯定要考虑原来建筑结构、梁柱和钢筋的承受力，“大面积填补后，每层楼都会增加楼板，业主购置家具入住后也会增加楼板的承重。”一名工作人员称，安全隐患不可避免。
不过，海口建设工程质监站一位负责人表示，如果严格按照国家规范和设计要求填补孔洞，由具备资质的专业设计和施工单位来做，应该问题不大。但房内设计孔洞属于规划审批问题，住建部门只是“按图监督”，原有孔洞要填充，加几十层的楼板，原有结构承重梁柱荷载及容积率是否符合要求等问题，需要设计单位重新计算，如果存在安全隐患应该不能通过审批。
部门回应
住建部门：封堵通高孔洞违规
3月31日，记者拨打海南12345热线，就走访发现的问题进行咨询后，得到回复称已将诉求转海口市自然资源和规划局等部门。不过，截至本报发稿时，未收到海口规划部门的回复。
4月1日，海口市龙华区住建局工作人员回复记者称，待确定时间后和记者一起去现场“指一下位置”；4月4日，该局又通过12345海口智慧联运平台回复记者称：观园和观悦项目规划报建图纸中，均已在通高空间设计防护设施。对于其他问题，该局没有正面回复。
事实上，记者在调查中了解到，上述楼盘通高孔洞虽然图纸上设计了防护设施，但验收完毕之后并没有按图纸建设，而是填补孔洞，以赠送面积的方式变相销售。
4月1日，海口高新区管委会审批局相关人士就南海幸福汇二期项目赠送面积问题回复记者称，项目审批的时候不存在“送面积”之说。不过，如果开发商或者业主将“结构连板”“花架”封堵就是违规行为，他们会安排综合执法局介入。
海口市住建部门一名工作人员表示，项目通过规划报建后，再将通高孔洞、挑梁等封堵达到增加面积的目的，属于没有按照建设工程规划许可证规定进行建设的的行为，是违建行为。增加的建筑面积将会突破控制性详细规划的容积率指标，而且不可能再通过调整规划许可使其合法化。
监管观察哨
“偷面积”成行业潜规则
规划审核要把好关
事后监管“回头看”
据公开报道显示，包括北京、上海、安徽、江西等地，均存在开发商卖房送面积的现象。
海口房协秘书长王路认为，从监管角度来说，政府部门在规划设计和监管方面都有相应的规定，记者拍摄到的户型现状，能通过有关部门规划报建和验收并不正常，不排除存在暗箱操作。
广东深天成（文昌）律师事务所律师钟敏指出，开发商“偷面积”违规加建，无非就是追求利益最大化，而违规扩建部分也给公共安全带来了隐患。从监管角度上来说，有些户型不具备入住条件，明显有违常理，规划部门仍然向开发商“开绿灯”。
事实上，开发商“偷面积”的监管漏洞并非不可封堵。公开报道显示，2017年，杭州市规划局印发《杭州市建筑工程容积率计算规则》的通知，提到“设备平台（无论主体结构内外）均按全部水平投影面积计算容积率。”同时还要求：不得设置通高功能性用房（如客厅、起居厅等）；不得设置或预留梁、墙、柱等围合的通高空间；不得设置花池、类阳台等装饰空间；不得设置不符合建造和使用逻辑的天井、采光井、通风井、尾气井、飘窗等，“偷面积”难度大大增加。
对此，律师钟敏认为，对于建筑行业“偷面积”屡禁不止的现象，不能一次验收就了事，还应当延伸事后监管。即使开发商严格按规划图纸建设，对于明显有违常理的建设项目，即使验收合格，监管部门还应该在房屋交付使用后来个“回头看”，对开发商交付使用的房子进行随机检查，看看到底有没有改变规划违规加建。对于存在严重违规的地产企业，相关部门应当适当提高其市场准入门槛，甚至可以考虑将其列入失信企业名单。
来源：南海网、南海网客户端、南国都市报
海报设计：侯昭政
编辑：袁兰
发布于：海南