“众筹”助基建 南京市基础设施REITs试点工作的提档加速

为抢抓政策机遇、盘活存量基础设施、拓宽有效投资渠道，日前南京市正式出台了《关于加快推进南京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的若干措施》（以下简称《若干措施》），鼓励社会资本“众筹”南京基础设施建设，做南京城市建设发展的“合伙人”。

该文件的出台，标志南京市基础设施REITs试点工作的提档加速和全面推开。

什么是REITs？

基础设施资产的“IPO”

所谓“REITs”是“不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）”的简称，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。基础设施REITs可以理解为基础设施资产的“IPO”（首次公开发行上市）。

目前国内推动基础设施REITs试点的领域包括交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新基建、保障性租赁住房、具有供水发电等功能的水利设施以及旅游基础设施等，商业地产明确不属于试点范围。

为何启动试点？

稳增长、防风险、促改革 

国家层面于2020年4月份正式启动基础设施REITs试点工作，可以说试点的推出是正当其时、恰逢其势，于国于民皆有利。

宏观层面看，REITs可依托资本市场，将基础设施项目资产或权益让渡给社会资本，收回资金用于滚动建设，提供增量投资的资金来源，增强地方政府投资透明度与约束力，也有助于进一步化解地方隐性负债，对于稳增长、防风险和促改革具有积极意义。微观层面看，对老百姓而言，这是作为一种门槛较低、收益稳定、流动性强、风险适中的投资品种，基础设施REITs能有效填补当前金融产品空白，扩展社会资本投资方式，拓宽居民财产性收入渠道，促进共同富裕。

南京有何优势？

存量可观、前景广阔、导向契合

优质存量资产可观

从规模看，南京市基础设施建设体量较大，近年来每年投入规模保持在千亿元以上的水平，沉淀在市、区各级政府和建设平台的基础设施存量资产估算已超过万亿元，这就为在基础设施领域推进REITs提供了较好的基础。从运营质量看，得益于南京良好的产业基础、优越的区位条件，南京市存量基础设施资产总体实现了良好投资回报且具有一定收益增长空间，为推进基础设施REITs提供了必备条件。

发展前景值得期待

公募REITs与一般基金相比而言，突出特点就是要求回收资金用于新项目建设，通过REITs融资—新项目建设—REITs扩募，形成良性滚动发展机制。从南京自身发展定位看，未来五年是南京推动基础设施提质增效的突破期，将在更宽领域更高层次推进基础设施高质量发展；放眼周边区域，作为南京都市圈核心城市和长三角中心城市，提高跨区域联通水平的要求也更加迫切，这些都为南京市各类基础设施建设、运营管理企业，以及公募基金管理人等中介机构开辟发展“新蓝海”提供了得天独厚的发展环境。

与南京市国有企业转型改革的导向相契合

南京市存量基础设施目前主要由各级国有企业持有并运营，开展基础设施REITs对于基础设施建设运营企业尤其是国有企业而言，可有效降低杠杆，改善财务健康状况。同时，更是一种运营管理模式的改革创新，实现从重资产向重运营的转型。

南京市此项工作已具备坚实的工作基础

南京市各方面高度关注、积极参与REITs的试点工作。一年多来，市发改委牵头组织了多场专题培训会并深入有关国有平台和园区实地调研基础设施资产状况并提出申报建议。江北新区、建邺区等板块，新工集团、紫金集团等国有平台及一批民营企业都在加快推进REITs试点申报前期工作。同时，市内外众多的证券公司、基金管理公司等中介机构也在帮助企业出谋划策、提供专业的咨询服务。

如何组织推进？

激发市场活力，形成良性循环 

《若干措施》共包括五方面11条政策措施，具体来看：一是充分发挥各板块的主体作用；二是对基础设施运营投入更大关注；三是加大对相关主体的政策激励；四是强化区域联动；五是其他配套服务措施。

系列举措体现了南京市的特色和优势。与北京、上海、苏州、成都等地方文件相比，《若干措施》在工作范围、项目培育等方面突出南京特色和优势。在工作范围方面，注重与南京都市圈、长三角区域的联动发展；在项目培育方面，健全项目全链条管理机制，创新设置南京市市级项目后备库。

与此同时，《若干措施》以推进基础设施投融资模式创新为主要方向，立足于引导全市各单位将REITs作为能够持续运用的金融工具和融资渠道来认识，而不仅仅是一次性的融资行为，着力推动符合条件的资产单位依托REITs基金运营管理，推动国企、园区、平台优化资产配置，提高全市基础设施资产的证券化、市场化、专业化管理水平。

此外，系列举措还充分激发各方参与主体积极性。作为基础设施领域一项新型试点工作，在市对区高质量考核、创新名城建设、城市硅巷、基金集聚区等政策框架内，明确了针对性的鼓励措施，从提高工作实效的角度，激发各区（开发区）、原始权益人（产品发行人）、基金管理人、专项计划管理人及相关中介机构等多方主体参与的积极性。

南京市将进一步聚焦主攻方向，继续充实项目库，积极创造合规条件，尽快推动试点工作形成成效，推进南京基础设施REITs健康发展，激发市场活力，形成存量资产和新增投资的良性循环，让基础设施建设更好服务全市高质量发展。

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原标题：“众筹”助基建，等您来“入股”

来源：南京市发展和改革委员会