金华火车站商圈业态分析及发展建议

　　婺城区市场监管局专题调研组

　　金华火车站是浙江中西部地区最大的铁路交通枢纽，是城市的人口聚集区域，经过多年来的发展，火车站周边形成了以餐饮，住宿，物流等行业为主的配套产业。2017年3月金华站暂时停办普铁业务并开始扩建，并开始南站房的拆除改造。随着高铁经济的来临，传统的火车站经济发展模式遭遇了瓶颈，在火车站南站房即将开始运营之际，如何更好的规划站前商圈是当下面临的难题。

　　一、火车站南广场

　　周边业态基本情况

　　火车站南广场周边包括了迪耳路、凤山街、人民西路、站前3号地块和汽车西站等10个区域地段，目前共有各类沿街经营户236家，其中餐饮74家，食品45家，宾馆49家，足浴推拿12家，理发7家，棋牌6家，性保健5家，网吧2家，药店诊所3家，手机通讯3家，其他类30家。具体情况如下表所示：

　　各市场主体占比如下图所示：

　　由上图可以看出，目前金华站南广场周边商业形成了以餐饮、食品、住宿行业为主体的业态，这3个行业占所有市场主体的71%。

　　为进一步了解火车站南广场周边店铺经营情况，调研组对店铺开停业情况进行了统计，具体如下图所示：

　　站前区域停业店铺共82家，其中汽车西站、湘江街、温州商城、人民西路等地段的店铺开业率较高；迪耳路、昌平路、五一路、站前3号地块等店铺关闭较多，主要原因是受到火车站南站房改造的影响，特别是迪耳路，因大部分处于改造区域，无法正常经营，目前店铺关门数已达28家，是各地段中停业店铺最多的。

　　二、火车站南广场周边商业存在问题

　　1、餐饮行业脏乱差

　　餐饮行业以小餐饮为主，且房屋建筑较为老旧，从业者多为外地人，流动性大、转手率高、基础投入少，因此脏乱差的问题比较突出。加上近年来客流量的急剧减少导致从业者不愿意投入资金改造升级，这种脏乱差的情况在短期内难以有所改观。

　　2、娱乐行业管理难

　　随着高铁时代的来临，火车站及周边滞留旅客变少，以前火车站周边红火的按摩、足浴、ktv等娱乐行业受到较大的影响，数量有所下降，但目前仍有12家在昌平路、站前3号地块等背街小巷中经营，管理难度较大，容易滋生各种违法行为，对站前整体形象造成损害。

　　3、住宿行业档次不高

　　火车站周边大型酒店和连锁酒店少，以小旅馆为主，大多数旅馆的住宿费用在百元左右，甚至有部分旅馆低于50元。小旅馆因资金投入较少，基础建设较弱，存在设施设备陈旧、卫生环境差、从业人员素质不高等问题，难以满足对住宿条件要求较高人群的需求。

　　4、招商吸引力不足

　　火车站周边商铺房产产权以个人所有为主，年租金在1000元/平方米左右，部分背街小巷内租金在500元/平方米以下。虽然总体租金水平属于中低水平，但是多数建造于上世纪八九十年代，存在房屋陈旧、面积小、结构差等问题，难以吸引优质经营户。

　　三、火车站南广场周边商圈发展的建议

　　金华站南站台即将完工，标志着金华站周边商圈将迎来新的发展机遇。参考郑州、杭州等大城市的做法，对金华站的规划发展提出以下建议：

　　1、规划专营区域，提升整体形象

　　针对目前周边行业普遍存在低小散、脏乱差的情况，重新规划行业布局。形成地方小吃为特色餐饮区和地方土特产及手工艺品一条街。取缔一批条件设施差、不具备经营条件和存在重大安全隐患的单位。引导经营单位对经营场所进行提升改造，摆脱之前脏乱差形象。

　　2、整治经营乱象，维护商圈秩序

　　成立站前区块管理办公室。抽调各单位和部门人员，成立一支综合执法队伍，建立长效综合执法体系。通过整合市场监管、综合执法、公安、街道等力量，严抓共管，加强对相关行业的监管，对相关行业进行综合整治，规范商户经营行为，维护站前商圈经营秩序。

　　3、加大招商力度，改善产业结构

　　成立站前招商办公室开展招商引资工作。通过整合站前原有国有资产、转租或代租和代为管理部分私有房产等形式取得部分房产的管理和经营权。减免租金或税收吸引一批较大规模的企业入驻，引入一批优质的餐饮业、特产销售和休闲娱乐，改善和优化产业结构。

　　4、突显宣传作用，展现金华特色

　　火车站是城市的第一印象也是城市宣传的重要窗口，为此可以在火车站周边兴建场馆和站前广场，对金华的旅游景点和特色文化等进行展示和宣传，进一步提升金华知名度，吸引更多人群来金华旅游观光。