作者：纵横论市
一直以来，网上有很多关于房产价值趋势的讨论。之所以成为谈论的焦点，因为，对于买了房的人来说，希望房价不要出现下跌情况，即便是用来住的，谁也不希望买了就下跌，否则多支付了成本。当然，对于没买房的人来说，他们更希望能房价能调整到与自己口袋资金相适应的水平。摘录两位网友的对话，应是代表了不少人的观点：
甲：“现在房价这么高，每个月收入就4、5千，哪有那么多人买高价楼盘？不过是有钱人之间的游戏，想要我们这些刚需接盘显然不太现实。所以，潮水退去后，就可以看到谁才是最后的裸泳者。结果很可能是，对于有钱人来说，瘦死的骆驼比马大，300万的房产变成100万，不过是财富缩水了，真正受伤的是那些按揭买房的刚需，还完几十年的房贷才发现，这些年都可能是在给银行打工”。
乙：“全球经济增长乏力，各国都开足马力印钞，谁也不想成为被收割对象，意味着社会上的钱越来越多，原来只需要2块钱买的东西，现在可能需要3元，说到底，钱贬值了，手中的现金购买力因此被稀释。所以，买房不仅仅是因为房产价值增加了多少，而是货币购买力下降，各种原材料价格都在涨，难道唯独房价下跌吗？相反，按照人们的观念，房子属于固定资产，往往容易成为大家的抗通胀工具，这也是目前全球很多国家房价不因经济不景气反而大幅上涨的原因，如果通胀继续下去，房产价格仍旧是易涨难跌”。
作为普通人，由于我们所站的角度不一样，看待问题的观点也会存在很大区别，所以，如果是甲、乙两方坐在一起辩论的话，估计谁也说服不了对方。那么，那些专门从事房地产行业研究的专家又是如何看待这一问题的呢？以现在150万的房产为例，到2025年可值多少钱？两位不愿透露全名的专家答案出奇一致！
一位马姓专家和一位冯姓专家一致认为，短期看，现在有谁说房价马上就要大涨，还是大跌，那一定是博人眼球的。总体看，房地产趋势就看3个主要因子。
第一、资金面。房地产其实反映的是经济发展状况，因为它关联了数十个行业，只要经济发展，房地产就会向前发展。现在政策上控制非房地产资金流入到房地产行业，其实是担心房地产出现明显上涨，吸引更多的跟风资金，但就房地产自身来讲，无论是开发贷、房贷，本来还是有相应额度保障的，这是支撑房地产持续发展的基础，所以，我们很多人有一个误区，认为所有资金都限制住了，房地产将被冻结，这显然是不符合事实的。君不见，全国商品房的销售额、销售面积仍继续在上涨么？
第二，需求面。现在很多人担心房价会出现较大幅度回归，一个重要的原因就是人口出生率下降，老龄化程度加深。按现有趋势看，确实如此，但对房地产的影响而言，其实是有些过度理解了。七普的人口数据显示，总人口达到了14.1亿，比2010年增加了0.72亿，这个数据要比我们此前大部分机构预测的数据都要高，说明我们的人口基数依然庞大。很多人顾虑生育率问题，实际上，国家已经意识到这一问题，比如放开二孩，现在又放开3孩，目标很明确，就是要保持人口年龄结构的整体平衡，这意味着对住房的需求仍会保持持续，不过是因为城市化率超过60%后，刚需减缓，而改善需求增加而已。
第三，土地成本。过去的土地价格成本占房价的一半左右，但随着各城市的限价政策，土地占商品房售价的成本越来越高，现在基本在60%-70%左右，如此，地价成本在很大程度决定了售价。就目前来看，受制于18亿亩耕地红线，大城市由于人口多，土地资源都非常稀缺，土地价值没有最高只有更高，这也可以解释为什么很多一二线，甚至包括强三线城市，往往出现几十家开发商摇一块地的情况，所以业内有一句笑话“买房难，难道有我们开发商买地难吗？”，这也从侧面证明一个事实，土地价值走向也决定了房地产价格走向，若要房价下跌，除非地价跌了，显然，这种可能性不大。
从以上3个要素看，支持房地产继续向前发展的根本因子并没有明显减弱，所以，唱衰房地产不仅无知还愚昧，当然，国家也在控制房地产发展，让其健康平稳发展，所以，房地产也不会像过去那样暴涨，一是因为房地产是金融最大的灰犀牛，上涨过快会引发金融风险，甚至引发经济危机。二是住房是民生需求，大幅脱离中间层购房能力也是不可取的。可以看到，在未来，房地产、房地产价格仍旧会保持一个稳中向前发展趋势。
综合来看，平均每年房价涨幅不超过GDP增速和收入增幅算是一个比较合理的结果，按照以往的经验，收入增幅基本上是超过经济增速的，那么，平均每年房价上涨的上限可以经济增速为标准。假如未来5年平均经济增速为5.5%，那么，现在150万的房产，到2025年大概最多就是195万，增幅在30%左右。
当然，专家也说了，这只是一个平均数，无论在任何时候，我们总不能依靠平均数去判断本地的房地产趋势，从而去买房。这确实是的，就好比全国均价涨或跌了5%，有的地方可能涨了10个点，有的地方可能还跌了2-3个点，即使在同一座城市，由于板块不同，小区不同，其房产价值变化也存在较大差异。因此，结合以上情况，建议从3方面来看待房地产发展和买房选择。
1.我们吸取了房地产泡沫破裂的历史教训，从目前的楼市调控可以看出，难看到房地产崩盘，未来只会更加稳健地发展，这个主基调、大方向不要看错了。
2.城市选择正确了，买房基本就成功了一半。从城市化下半场看，城市群和都市圈是发展重点，是城市空间拓展、升级以及经济二次增长的着力点，所以，选择在大城市群和大都市圈买房，一般不会错。
3.另一半就是房子本身。通过这次病情可以看出，房子的地段、配套固然重要，但房子本身的品质也不可忽视，要不然也不会有那么多二手房挂出来置换，而一些品质房则受到市场热捧，其实这大概率是未来住房市场的发展趋势。所谓的品质，起码包括房龄不能太老、户型设计相对合理、开发商口碑好、物业服务品质过硬等要素。用眼下比较流行的一个词，即“房住不炒”，房子的本质属性还是要回归到居住，只有居住体验高的房子才更具价值。
对此，你是这样看的吗？