文|凯风

一些城市房价涨穿天际，一些城市房子跌回白菜价。

深圳、香港、上海、北京是前者的代表，山东乳山、辽宁铁岭、黑龙江鹤岗、甘肃玉门、辽宁阜新等是后者的代表。

房子跌回白菜价，到底发生什么了？

01

山东乳山：

海景房10年跌了35%

近日，一则名为“在这座小城买了套海景房，11年后亏掉35%”的新闻上了热搜。

这座小城，是山东威海市下辖的乳山市。报道称，有投资者2009年以20万购入36平方的海景房，2020年只卖了13万，直接亏掉35%，如果加上这十年的利息成本，亏损高达50%左右。

10多年前，乳山的海景房让投资者趋之若鹜。当时海景房均价就已达到4000多元，如今当地二手房均价不到4000元，最低的仅为1800元，10年相当于原地踏步。

与之对比，在乳山100公里之外的威海市区，房价均价已经突破1万元。乳山的海景房为何回到了白菜价？

答案很简单，用当地人的话来说：卖房子的比卖菜的都多。

在山东乳山，20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了200多个海景房项目。2014年时，由于市场不景气，部分海景房项目烂尾，随后在整合运作、新房审批暂停以及大环境回暖之下，这里的海景房方才重新恢复一点生机。

本地人买不起，外地人买了又不住，这就造成海景房陷入投机过剩的局面。基础配套不完善，海景资源不够稀缺和精致，这又导致后来接盘者寥寥无几。

吊诡的是，如今乳山海景房新盘价格仍旧居高不下，价格在7000元以上，最高的甚至超过了1万元，来自全国各地的看房大巴车仍旧络绎不绝。

高价买了新房，10年后低价卖出，这套击鼓传花的玩法充满了黑色幽默。

02

辽宁铁岭：

学区房一套3.8万

如果说鹤岗因城市收缩而房价下跌，乳山因海景房炒作而盛极而衰，那么辽宁铁岭就是另一个典型。

在中国，“大城市”铁岭的知名度不亚于中西部的二线省会，唯一能与之抗衡的当属河南驻马店。

近日媒体报道，辽宁铁岭一套学位房挂出了3.8万元的售价。这套房子34平方米，虽是顶楼，但配套齐全，且是名副其实的学区房。

3.8万元，不是均价，而是一套34平学区房的总价，均价仅仅1000元。

在北上深，学区房动辄10万/平，购买者仍旧趋之若鹜。对学位的执念，成了学区房价格坚挺不衰的支撑。

然而，这一规律在辽宁铁岭被打破了。事实上，铁岭不是孤例，有类似场景的还有辽宁阜新市。

这两地有个共同特点：人口持续流出。

这里以小学生人数作为衡量，小学生人数数据更为真实，比常住人口数据更为精准。

据统计，从2008年到2018年，铁岭小学生人数从17万人减少到10.8万人，下滑36.8%。阜新从10.1万人减少到7.1万人，下滑29.1%。

与之对比，作为省会的沈阳，小学生人数从2009年的34.3万人增加到40.4万人，增长17.8%。虽然增长幅度无法与东部沿海城市相匹比，但区域中心城市对省内三四线城市的人口吸附力可见一斑。

所以，即便同处东北，即便都面临经济停滞的危机，沈阳楼市仍旧比一般三四线城市，呈现出更强的生命力。

前不久，中央部委先后约谈“10+6”个城市，沈阳、成都是其中唯二的两次榜上有名的城市。随即，沈阳出台了史上最严的楼市调控。

有城市热到被官方点名“约谈”，有城市冷到学区房卖出白菜价，这就是楼市分化的现实。

03

黑龙江鹤岗：

3万买的房2.2万卖了

近日，一篇《一个年轻人去鹤岗买了3万元房子，几个月后2.2万元卖了》的文章刷屏，黑龙江鹤岗再次上了热搜。

早在去年，黑龙江鹤岗就因为房价跌回白菜价上了一波热搜。

谁都没有想到，这波热搜带来一个意想不到的结果：诸多从事职业相对自由的年轻人奔走相告，到鹤岗去买房，广东江苏等地的炒房团也闻风而动，鹤岗房价甚至站上了2000元以上。

然而，仅仅一年过去，一切又回到常态。

白菜价的房子，让在北上广深的都市人极为震惊。在深圳3万元还买不到一个平方，在鹤岗却能买到一套房，中国城市之间的房价差距可见一斑。

然而，房价贵有贵的理由，便宜自然也会存在便宜的问题。

黑龙江鹤岗，是典型的资源枯竭型城市，也是最为知名的收缩型城市之一。经济增长缓慢，人口持续外流，房价自然难以维持。

从2007年到2017年，鹤岗小学生在校人数从5.9万人减少到2.6万人，下滑幅度高达55.2%，在东北各大城市里降幅最高。

人口在流失，而生育率也在垫底，人口自然增长率早已转负。中国城市统计年鉴，2017年鹤岗全市出生5041人，死亡15253人，自然增长率为-10.11‰。

图片：21世纪经济报道

事实上，作为老牌工业城市，鹤岗城镇化率并不低，基础设施也不差，然而一旦支柱产业收缩、经济增长缺乏亮点，无论多好的底子，都挡不住人口的流失。

04

房价白菜价，有多普遍？

全国房价跌穿10万元的城市不在少数。

据21世纪经济报道记者统计，房价跌穿10万元大关的地级市，分布在黑龙江、辽宁、宁夏、新疆、甘肃、陕西等地区。

这些城市包括黑龙江鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯、大兴安岭，宁夏石嘴山，新疆博州，甘肃玉门（曾经为地级市，现在降级为县级市，由酒泉市代管），陕西铜川，辽宁阜新、铁岭等。

这些城市基本都是资源枯竭型城市，也是典型的收缩型或准收缩型城市，房价处于全国300多个城市的末位，与顶端的深圳、上海、北京、厦门、广州等形成悬殊对比。

房价跌回白菜价，值不值得买？

对于当地的刚需群体来说，这样的房价丝毫构不成压力。但对于外地的投资者来说，越是白菜价的房子，风险可能就越高。

对于工作在北上广深杭的人来说，小城市的房子，买来有什么用？对于需要养家糊口、还有闯荡之心的人来说，到小城市买套房，又有什么意义？对于炒房者来说，即便花深圳一套房的钱在这些城市囤上一层楼，到时候给谁来接盘？

连东北本地人都纷纷前往南方买房，这不正是最简单的“用脚投票”么？

最后，送上三句话：

第一句话是，没有人，房子什么都不是。

第二句话是，房价越是白菜价，风险就越高。

第三句话是，跟着人流走，跟着年轻人走。