对于当前的房价，有人吐槽，也有人欢喜，无论怎样，有一个事实摆在大家面前，那就是人们的居住条件和生活水平得到了显著提高。我们的住房由开始的茅草屋，到砖瓦房，后来又盖起了小洋楼，但时代总是瞬息万变。
随着城市化的不断推进，每年有很多非城市人口进入城市，按照最近几年的城市化人口数量来看，每年大概有总人口1%多点的人市民化，差不多在1500-1700万人之间。人口的快速持续流入，也产生了大量的住房需求，使得房价一步步升高。但与此同时，房子也是盖过不停，这些年，我们商品住房的竣工量都在10亿平方米以上，按照1套100平米算，每年供应的商品房量起码在1000万套以上。
此前，我们有看到一些报道说，中国的住房够30亿人居住，也有人说够40亿人住，还有媒体说我们的房产市值达到450亿，到底是一个什么情况，我们没有看到官方给出的数据到底是多少？不过，就在刚刚，国家统计部门一份报告中提到了我们每个人的住房面积是多少，我们来看一下：
在国家统计局发布《建筑业持续快速发展 城乡面貌显著改善——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十》的报告中提到：2018年，城镇居民人均住房面积为39平米，比1978年增加32.3平米。30年时间，住房建设取得的成绩是显著的。
从这份报告中，我们可以读出，即使在房价不断上涨的今天，我们城镇住房面积还是得到了大幅提升。现在说的人均居住面积39平米在世界上是一个什么水平呢？
根据有关数据得知，目前英国人均住房面积为84平米，美国73平米，加拿大72平米，德国43平米，法国42平米。
看似我们的人均住房面积已经跟德国和法国差不多了，这里需要注意一点，统计部门报告的这个面积是建筑面积，而其他国家的住房面积是使用面积，按照我们现在房子公摊面积20-30%算，我们的人均住房面积还要打一个折扣，也就是说，我们实际人均住房面积大概在30平米左右。不过，由于我们人口众多，要想达到欧美发达国家人均住房面积还是有一定难度的，或者说需要时间。
那么，未来房价是涨还是跌呢？人民日报回应了
人民日报刊载的《中国房地产市场拒绝“大起大落”》一文中指出，“未来，中国房地产市场不会出现大起大落，保持平稳有序将是大概率事件“。
人民日报对未来房价方向说得很清楚，既不允许大涨，也不允许大跌，楼市稳定、房价稳定是趋势。文章说到，下面的调控由全国严控到因城施策转变，调控将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实，市场不会出现单边上扬的格局，整体稳定，小幅波动将成为主流趋势。此外，国家在730会议上更是首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。由此可见，国家为维护房地产市场平稳的决心是坚定的。买房，还是卖房，想必大家心里也有数了。
除此之外，笔者结合业内专家意见谈一下关于未来房价研究的一些个人判断，供交流：
首先，还是就人均住房面积展开，虽然说我们的人均建筑面积已经达到39平米了，事实上，很多人会问一个问题：我们是不是被平均了？比如说一个三口之家，房子面积达到117平米了吗？估计很多人没有达到，因为很多刚需买房者购买的户型大多在90平米左右。
此外，城市等级越高，刚需面积就越多，城市等级低一些的城市，住房面积会高出不少，这是由土地资源和房价决定了的。另外，手上有多套房与少房，或者没房的人也会存在平均现象。换句话说，城市之间的差异，个体与个体之间的差异，导致我们仅通过人均住房面积看未来买房趋势或者房价趋势的意义就不是很大。
其次，基于第一点判断，我们未来的住房需求还是比较大的。主要包括三方面：一是改善置换需求，有专家曾给出了一组数据，功能不齐全非成套住宅占整个住宅的比例达25%，比如这些非成套住宅使用的是公共厕所，无门厅，无独立卫生间，这大都是几十年建造的，因此，有专家就指出，如果说我们住房总量不那么缺的话，那么好房子一定是缺的；二是中国独居户数占比才6%，而欧洲发达国家的这个数字在25%-40%之间。现在我们独居需求处于快速增长之势，随着我们经济和收入提高，还会持续增长。
当然，还有我们的城市化还没有结束，目前城市化率还60%不到，要达到初级发达国家70%的城市化水平，按照现在年均1%的速度来算，我们起码还需要10年左右的时间。所以，这些市民化的住房需求还会保持，也是未来住房市场上最重要的新增需求。
此外，在目前住房基本没有什么持有成本的情况下，房子多的人不会把房子拿出来，而没有房子，或者需要改善的群体还需要房子，这就是楼市中住房需求源源不断的动力所在。
最后，随着房价收入比已到一个高位，加之国家坚持“防住不炒”政策，以及人均住房面积达到一个阶段性位置，未来房价大体处于平稳。但这种平稳也不是绝对的，我们正处于城市化下半场，城市发展还会孕育很多变化。
比如说，城市群继续发展，以及都市圈快速起步，这些都会拓展城市发展空间和边界，而这些地方的房地产也会受益，资产价值也会迎来重新评估。
但我们也要看到，那些不在群里或者圈里的城市，很可能就属于瞭望智库报告所提到的“收缩型”城市，这些城市住房需求会逐步小于住房供应或住房存量。目前这样的城市数量大概占整个中国城市数量的12%，未来继续扩大的概率还是比较大的。这类城市的房价不是价值多少问题，而是卖不卖得出去问题。
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