来源：港股解码

有人说燕郊楼市像赌场，政策起落间，涨得快，降得更快，有去无回的也快。

和北京一衣带水的燕郊镇，年味正浓。燕达广场附近售楼处橱窗上张贴的大枚福字异常醒目，那一抹鲜红犹如燕郊此刻的楼市，经历寒冬，向春而生，一月份，燕郊楼市回暖了。

港中旅楼盘成新贵，燕郊楼市喜迎春

1月19日，北京市级行政中心已正式迁入北京城市副中心，与北京市政府仅有一条潮白河相隔的燕郊又沸腾起来，几近腰斩的燕郊楼市开始蠢蠢欲动。

1月份，从三河市政府公布的最新一期商品房预售项目及价格来看，香港中旅(00308-HK)海泉湾项目二期单价在2万4左右，其东侧东郡创业中心项目，单价更是逼近3万，成燕郊楼市价格高地。

从公示信息看，燕郊一手房单价普遍都在2万元/平方米之上。新年期间燕郊楼市逐步回暖，某一手房销售中心里仍然有不少人围着沙盘看房，明显比年前热闹起来。

燕达广场周边齐集的售楼处也开始换新，这里一家门市挨着一家，与去年相比，各家售楼处的招牌几乎换了一遍。估计是去年的楼盘都卖完了，又换了新楼盘接茬。

在目前新房限价的政策下，二手房的市场趋势更能够代表区域的房价。链家APP显示，近三个月（截止到2019年1月31日），燕郊成交房源653套。

高成交量下，二手房一直在涨价，贝壳研究院Real Data数据库显示，2018年10月，燕郊二手房成交均价仅为16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均价已经涨为18416元/平方米，2019年1月达到18805元/平方米。

盘点此轮带动燕郊楼市入春的原因，除了直接受北京市政府东迁影响，还有两个方面，一是前期的暴跌，让燕郊楼市泡沫挤出殆尽，房价回到高峰期的一半水平，基本接近真实的价格水平了。

二是受北京城市副中心利好政策影响，1月13日晚间，北京市规自委、市重大办相关负责人披露，明年即将开工的北京城市副中心轨道交通平谷线已调整规划，平谷线将在进入燕郊后拆分为两支，其中一支接入城市副中心枢纽站，一条主线到达东坝地区。

外来者港中旅，道尽燕郊楼市荣枯事

燕郊楼市喜迎春，也让地产开发商们获得喘息机会。

福成(600965-CN)、兴达、汇福等一众本地房产开发商经营着燕郊这方热土，即使贵如华夏幸福，愣是没有敲开燕郊楼市大门，燕郊的护城河可谓深不可测。

就这样寡头都啃不动的骨头，港中旅是幸运儿，成燕郊清一色本地开发商中的外来者。暂不说港中旅是怎么挤破头皮在燕郊立足的，它圈地至今，只在燕郊南城建设了一个海泉湾项目。

这个项目成了见证燕郊楼市过山车的一个印证，有网友表示，海泉湾单价从2016年高位的4万元/平，跌至如今的2万4千元左右/平，价格拦腰下跌。

海泉湾只是燕郊楼市的一个缩影，北京“317楼市新政”和廊坊2017年6月出台限购政策，燕郊楼市急转直下，到2018年11月跌幅达到46%，几近腰斩。

燕郊楼市急转直下，让上级单位三河市商品房销售额94.9亿元，下降79.7%，其中住宅销售额85.6亿元，下降81.3%。

三河市2017年国民经济和社会发展统计公报显示，2017年，三河市房地产业实现增加值45亿元，下降45.8%，下拉三产增速14.6个百分点，下拉地区生产总值增速6.6个百分点。

2017年全市地区生产总值547.5亿元，按可比价格计算比上年增长0.1%，增速比上年回落5.9个百分点。

没有了房地产，让这个依靠钢铁厂、红木家具业为支撑产业的十八线小城市何去何从？

投资客、北漂，和一个燕郊

燕郊楼市的回暖，从某种意义上来说，是投资客、刚需、地产商、政府都希望看到的结果。

奈何北漂千千万，燕郊只有一个。燕郊为北漂的刚需们打开一扇窗的同时，也成投资客的涉猎场。如今，全国人民炒燕郊，不仅仅是北京的人来买，还有山西开车大奔的煤老板来买，操着一口浑厚东北口音的大哥来买，甚至还有看惯房价欲与天公试比高的香港人来买。

从下面三点分析看，燕郊值得抄底，关键还是燕郊本身的价值：

第一，地缘上无可替代。它是30万北漂“最后的堡垒”，优秀的地缘和滞后的公共配套，让它更像野蛮、肆意生长的北京，又被北京拒之门外。

第二，交通环境的改善。燕郊将和通州一起规划，有两条地铁和一条城铁通向燕郊，交通通达性会更好。

第三，价格洼地。通州6万，环京1万多，这种断崖式的价差在环沪环深环广都绝无仅有。

从上述层面讲，无论政策刮东南西北风，燕郊离北京一“近”解百危，“近水楼台”让它笑傲春风。