超十万元一平米！南京“最贵豪宅”长这样……

在南京，超十万一平，这样的房子到底有多壕！今天，新华经济分析师I君的朋友圈惊现一条消息：南京拉小学区房37.06㎡，总价385万，也就是说——单价达到10.4万元/平！

这真是狠狠刷新了I君的认识。

作为扎根南京多年的人，I君的内心世界是这样的：曾经有一套学区房摆在我的面前，可是我没有珍惜……

让I君记忆深刻的是，大约是2010年或2011年左右的时候，当时部门boss卖掉了他在五台山附近的一套拉小学区房，那个价格I君至今都记得：60平，总价120万元，单价2万元/平。

I君的闺蜜朱小姐最近着迷学区房，她的孩子正上幼儿园小班，本来拥有三线学区房的她倒也心满意足，但未曾想，随着小学一天天靠近，身边的朋友们都开始折腾了。

当朋友听到朱小姐要给孩子上一个三线学区的时候，那个质疑的眼神，很长时间都是朱小姐的噩梦，于是，朱小姐也加入了看一线学区房的行列。

朱小姐软磨硬泡，要I君和她去看看这套房子。

这套37㎡的天价学区房到底长啥样？

真所谓不看不知道，一看吓一跳！10.4万元/平的学区房竟然是上世纪80年代的筒子楼！

这栋位于广州路258号的筒子楼，是拉萨路小学和二十九中的双学区房，面积只有37.06㎡，一室一厅，总价385万，单价达到10.4万元/㎡。房主告诉我们，他希望能首付8成！

筒子楼是啥？

“筒子楼”曾是七八十年代中国企事业单位住房分配制度紧张的产物，有着长长的走廊，曾经有无数的中国人在筒子楼里结婚生子，走廊奏鸣着锅碗瓢盆交响曲。三十多年后的筒子楼早已褪去了热闹，但站在走廊上似乎还能感受到往日家家户户忙里忙外的场景。

约37㎡的房子，属于麻雀虽小，五脏俱全。房子在2楼，一室一厅一卫，厅其实主要是厨房的功能。总体看上去，整个小区有种80年代工厂宿舍的即视感。家里略显拥挤，新华经济分析师I君、朱小姐、再加上几个中介小哥，房子几乎挤满了。

看房途中，中介一直在强调做好看房的心理准备。因为学区房基本都是“老破小”，户型、环境、物业肯定都不如新开发的小区，到底有多破？虽然I君已经做好了思想准备，但是院子里的环境，还真是一言难尽……

网上传说“拉力琅”的家访很严，一般老师会在孩子报名前去家里拜访，以确认是否实际居住。三四十平方的房子，一家人怎么住？

中介小哥帮着出主意，“很多人家都不住在里面的，完全可以买完后租出去，像37.06㎡的这个房子，租个2500-3000元没问题，自己再添点钱重新租房子。老师来家访的话，你可以提前在家里先摆上物品装装样子，再说，去年有的学校没家访。”

什么样的房子好转手？中介小哥从业已有十年，直言“60平方米以下的最好，买大了没有意义，买学区房就是买个入场券。学区房面积越小，价格越高。小面积的一线名校学区房，如‘拉力琅’等，均价达到10万根本不稀奇。而且总价低、压力小，以后出租或转手也很方便，30㎡-50㎡的房子最受欢迎。”

上周该中介刚卖出一套45㎡的阴山路小区，总价450万元。

看完房子后，中介小哥一直强调，如果看中了学区房一定要赶紧定，500万以下的学区房“我们店里目前只有2套，都很抢手，一出来就没了”。而有一些大面积的一线名校学区房(80㎡以上)，均价可能只有6万左右，甚至还会出现一定的议价空间，但是以后转手也难。

中介小哥说，最近看房很忙，由于教育局对现在学区房落户的要求基本都是要在孩子上学的前一年的5月份之前落户。因而，不少家庭都会选择在每年的3、4月份购买学区房，这段时间一般都是学区房成交的高峰期。

I君在南京365淘房网上搜到了广州路小区近一年的房价走势图，2017年4月的均价约6万/㎡，2018年4月就已经突破了8万/㎡。这样的结果，或许只能用“震惊”才能表达我此刻的心情。

I君也注意到，3月以来，南京学区房市场也进入新的周期，2019年、2020年即将要入学的新生家长成为购房的主力军，学区房市场进入上升区间。特别是二胎政策放开，进一部加剧了对优质教育资源的需求，加上政府对新房市场的调控等各种因素，学区房市场求大于供的局面，短时间都无法得到改善。

从2015年，教育部就研究出台了“多校划片”的入学制度，即在“就近、划片入学”的基本原则下，推行“多校划片”，也就是一个小区对应多个小学、初中，通过电脑派位的办法决定，让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个学校。南京已在多地落实了“多校划片”的教育制度，但从目前一线名校学区房火热的程度来看，大家对优质资源的争夺程度仍然异常激烈。

很显然，南京这套单价10万元/㎡的天价学区房，再次刺痛社会对学区房敏感而脆弱的心。教育均衡化发展当然是对学区房的釜底抽薪。然而，这将是个漫长的过程，很难一步到位，一撮而就。

买学区房存在风险，须量力而行

热门名校对每套学区房的学籍名额有严格的规定，如果学籍被占用了，其价值就大打折扣。此外，学区的概念不是固定不变的，每年都有重新划分的可能。而此前多次被提及的“多校划片”新政，就是为了给学区房降温。这些不定因素都会对学区房的投资价值造成冲击。

另一个方面，大多数名校学区房都是“老、破、小”的房子，其本身的居住价值有限，高度依赖名校而存在。如果为了买高昂的学区房，东拼西凑、降低原有生活质量，还不如在自己的能力范围内给孩子找个好的学校，把节约下来的钱带他旅行，培养他的兴趣爱好，提升他的见识与修养。