财政部规范国企拿地政策满月 地方城投仍在土地市场“狂奔”

财政部发文规范国企拿地至今已有1个月，但从部分城市集中供地结果来看，地方城投仍在大举拿地。

10月以来，南京、广州、天津等地陆续进行第三批集中供地，从成交结果来看，城投及国企依然是拿地主力军。

“地方城投仍在大举拿地有两方面原因，一是地方财政仍需城投拿地进行输血，化解地方在支出压力下，无法以土地向金融机构抵押融资的问题；二是为了活跃土地市场氛围，避免土地流拍。”IPG中国首席经济学家柏文喜告诉记者。

地方城投仍是拿地主力军

9月24日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。其中指出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

彼时有业内人士分析，该政策意味着或将禁止地方城投平台进入土拍市场兜底拿地，预计后续土拍中城投平台的身影将会逐渐减少。

不过，该政策出台已经满月，地方城投及国企拿地热情却并未减弱。

日前，南京进行了第三批次集中供地出让，最终成交31宗地块，成交总价274.7亿元，其中地方城建或城投公司拿地金额占比高达62.4%。

而10月10日广州第三批集中供地共揽金479亿元，成交地块15宗，其中9宗被城投和地方国企竞得，拿地占比达60%。

“地方城投不是不能拿地，而是不能拿了不开发。财政部通知是针对兜底拿地，纯粹只兜底拿地并不开发的城投会被限制。“58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

除去上述因素，一位房地产分析师认为，城投依然是拿地主力军的原因还包括，如果土地成交规模下降，将导致地方财政收入减少，提高地方负债率。

据远东资信数据，2021年全年，土地出让收入占地方财政收入的比例高达41.47%。

“对于经济实力较强的区域，其对土地市场下滑容忍度或更高，但对于经济财政实力不足以支撑市场信心的区域，容忍阈值或要相对小一些。”民生证券分析师谭逸鸣说。

在房地产市场基本面未有明显回暖、民企拿地信心尚未恢复的情况下，地方城投兜底拿地现象或将持续一段时间。

地方国资平台拿地入市率仅9%

2021年下半年以来，房地产市场持续下行，部分房企资金面捉襟见肘，拿地计划大幅缩减，大部分城市土地出让金明显下滑。

“土地出让金是地方政府的重要财力来源，土地市场遇冷会对当地的政府性基金预算收入带来一定冲击，导致部分高度依赖土地出让收入的地方财政承压。”联合资信研究报告称。

在此情况下，通过地方城投来“兜底”土拍市场，可以在一定程度上提升市场信心，有利于平滑地方政府性基金收入波动。 因此，地方城投公司拿地比例明显上升。

根据中指院监测，截至今年10月13日，22个重点城市“两集中”涉宅用地累计推出3881宗，成交2999宗。其中地方国资企业拿地1384宗，占总成交宗数46.1%；国央企拿地844宗，占总成交宗数28.1%，国央企和地方平台累计拿地占比超过74.3%。

目前结束今年前3批次集中供地的城市共13个，总土地出让金3888亿元，地方国资平台出资1941亿元，拿地金额占比接近50%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，地方城投兜底拿地，实际上就是一个“走账”的过程，对当地土地供应和交易市场影响不大。

据中指研究院统计，2021年集中供地的项目央国企整体入市率超四成，民企入市率超三成，而地方国资平台拿地多为托底市场，整体入市率仅为9%。

“此次财政部规范国企拿地是为了防范相关风险，地方城投通过加杠杆大量兜底拿地，却迟迟不开发，将加大城投负债率，负债率过高后如出现资金问题，对地方财政或将造成影响，对于后续土地开发等也会带来不利的因素。”上述分析师称。

不过，张波认为，对于很多房地产市场依然处于底部的城市，即使限制地方城投拿地也不会导致民企拿地数量增多，反而可能导致土地流拍率明显提升，造成市场进一步降温。

“如果财政部政策效应出现，在目前楼市尚未回暖、行业信心尚未修复以及行业流动性普遍偏紧的情况下，土地市场拟出让规模可能会大幅下挫。”柏文喜表示。