编者按：4月14日，市政府专题研究房地产去库存工作。我市《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的意见》也即将出台。《意见》将就刺激商品住宅刚性需求，优化房地产供给结构提出具体要求。我市为什么要去库存?目前房地产供需情况如何?《意见》会推出哪些切实可行的行政去化库存举措?请关注本期关于房地产去库存工作的特别报道。
近十年，全国房地产市场风起云涌，跌宕起伏。但邵阳房价却一直沉稳，从未有突飞猛涨的“疯狂”，也未有飞流直下的逆转，均价从 一千，跨过两千，再过三千......一座座楼盘崛起，而房价增长始终平稳。于是有人猜测：邵阳的房子剩得太多，滞销了?
邵阳的房子剩了多少?
邵阳的房子真的剩了吗?不动产登记数据表明，我市本级商品住宅库存面积达503.22万平米，去化周期约为20.6个月，比全省规定的14.8个月去化周期多出5.8个月。据市住建局分管开发的赵副局长表示，总体上说，商品住宅库存略高，但去化压力并不大。
但除了商品住宅以外，城区仍有较大体量的机关事业单位职工联合建房。据统计，自取消单位福利分房以来，我市单位联合建房共计约2万余套，建筑面积约300万平方米。单位职工本是商品住宅消费的主力军，却因联建房不再购买商品房，加之部分富余房源流入市场成为商品房，给商品房去库存带来很大压力。
另外，我市近年来城镇化进程加快，旧城改造与项目开发过程中，以前都采用房屋安置的方式，城市化并没有带来刚性需求，甚至产生了更多的房源。据悉，我市目前的棚户区改造大都采用拆除原棚户区再建设新房安置，需改造的棚户区达1.2万户，改造面积达100万平方米以上，那么补偿安置房屋面积达150万平方米。
综上所述，我市职工联建房和安置房扩大了房源供给，且减少了房源需求，这是制约我市商品住宅消化库存的重要因素。
需要买房的人还有多少?
有人会问：既然还有过剩的房源没有消化，为什么还要引进碧桂园、恒大地产进驻邵阳?邵阳老百姓是否需要这么多房源?
我市原有房地产企业340多家(含县、市、区)，但经过多年市场检验且目前仍在从事房地产开发的企业却只有百余家。魏源集团就是其中代表，该公司董事长刘亚林说，2014年公司曾发起过一次长沙商品房购买情况调查，结果发现邵阳购房者数量为全省之首，购买力外流现象突出。
记者在采访多位房企代表后得知，房屋购买者有刚需和改善性需求两种。刚需主要群体为农转非居民、农民工、返乡置业者、刚毕业大学生等，改善型需求主要为中上收入群体。目前我市楼盘大多数都是刚需型楼盘，我市的商品住宅在户型设计、配套设施、小区物业等方面，仍有较大差距，无法满足改善型需求，返乡置业者购房需求。
赵海峰表示，按照70%的城镇化率要求，我市农村城市化还有很大空间，加之邵阳城市交通区位优势凸显，城市环境不断优化，未来城区购房的需求仍然乐观。但房地产企业要提高住宅标准，不断适应老百姓对居住环境的要求，才能吸引百姓购买。
政府将如何发力去库存?
在长沙、湘潭等市，房屋征收货币化安置率已经达到90%以上，成为消化存量商品房的重要手段。但目前我市的货币化安置率偏低，制约了商品住宅库存消解。《意见》将货币化安置标准进行明确，在保证安置户良好居住条件的基础上，强力推行货币化安置。如在棚户区改造中，实行货币补仓为主、产权置换为辅的安置模式，力争实现全年货币补偿比例超过60%，引导棚改安置户直接从市场购置商品住房，以棚户区改造工程推动房地产市场刚性需求。
实施贷款优惠和契税补贴。鼓励银行机构大力发展个人购房贷款业务，优先满足居民家庭购买首套和改善性普通住房的信贷需求，简化贷款受理流程，提高审批效率，实行差异化优惠利率政策，最大限度满足广大市民的购房贷款需求;另一方面，对所有购买新建商品房(含商业用房、第二套以上的房屋)的业主交易契税实施财政补贴政策;对农民工群体、高级技术人才给予一定购房补贴。(记者 马娟 宁如娟)
