物权是民事主体依法享有的重要财产权。物权法律制度是最重要的民事基本制度之一。

2007年第十届全国人民代表大会第五次会议通过了物权法。民法典“物权编”在原物权法的基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度。

居住权设立有哪些方式？是否能够继承？业主决定追索公共收益前须依法经过哪些法定的共同决策程序？“买卖不破租赁”在民法典实施后是否依然适用？日前，记者针对民法典“物权编”中大众关心的热点问题采访了数位法律界人士，通过实际案例展现民法典实施一年来在物权方面的变化。

民法典“物权编”中关于居住权设立以及不动产登记的内容引发广泛关注

“居住权继承”：

物权所有人方可设立居住权

居住权是房屋用益物权之一，依据民法典规定，房屋所有人可以在房屋上设立居住权，居住权人有权按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。“按照合同约定”和“以遗嘱方式设立”是居住权的两种设立方式。

相关案例：

姐弟争母亲“居住权”对簿公堂

王某1与王某2系姐弟关系，郭某系二人之母；王某2与赵某系夫妻关系，育有一子王某3。2021年，王某1将王某2、赵某告上法庭，请求确认对王某2、赵某现居住的北京市西城区某小区A房屋享有居住权。

王某1诉称，A房屋为涉及拆迁回迁的直管公租房，其与母亲郭某曾长期共同居住于该房屋；王某2、赵某也曾居住于A房屋，但于2001年购入B房屋后，二人连带户籍从A房屋迁至B房屋，已不再具有A房屋承租资格。后为生活便利，王某2与王某1、郭某互换房屋居住，并与赵某将户籍重新迁回A房屋。据原告王某1陈述，王某2为实现置换，与王某1达成了口头的居住权协议，同意王某1及郭某在无任何附加条件下于B房屋免费居住至去世。

2010年，母亲郭某因病去世。2020年，王某2意图将A房屋承租人变更至赵某名下，遭到王某1反对；后又表示，将B房屋留给王某3作婚房，同意王某1重新搬回A房屋居住，并享有其中一间房屋的居住权，并且双方就今后共同居住及有关费用支付等事项达成一致，签订了书面协议。

2021年，王某2将王某1从A房屋赶出，亦阻止其居住B房屋，王某1将王某2、赵某告上法庭。而A房屋租赁合同签订于2000年，承租方一直为郭某，从未变更，但合同签字处由赵某签名。

杨凤超

律师分析：

享有所有权是居住权设立前提

2021年新施行的民法典增设居住权制度，解决老年人、妇女及未成年人等群体的住房问题。居住权的提出，进一步完善了我国现有住房保障体系，也为老百姓在继承、赡养等多种场景下的住房需求提供了新的法律武器。

前媒体人、北京雷杰展达律师事务所实习律师杨凤超表示，民法典第三百六十七条规定，按照合同约定设立居住权，“当事人应当采用书面形式订立居住权合同”，因此案例中王某1虽然与王某2达成了口头协议，但因不符合“居住权合同须采用书面形式订立”这一法定形式要件，所以王某1不享有B房屋的居住权。

本案中法官认为，案涉房屋系公租房，证据载明其承租人一直为郭某，至今未予变更，即原被告均未取得该公房的承租权。结合公有住宅租赁合同及公房管理规范，公房不得被擅自转借。也就是说，本案中，王某2并非涉案房屋物权所有人，无权与他人在该房屋上设立居住权，因此，案中王某1的诉请因主体不适格被法院驳回。

此外，依据A房屋租赁合同，承租人郭某对该房屋享有居住权；郭某去世后，其子女能否继承该居住权呢？杨凤超表示，依据民法典第三百六十九条，居住权不得转让、继承，所以，王某1、王某2无法继承郭某对A房屋的居住权。

她表示，民法典规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。也就是说，即便王某1与王某2的居住权书面协议被认定合法有效，王某1仍需到登记机构完成居住权登记，该居住权方设立生效。

而以遗嘱方式设立居住权，居住权自继承开始时设立。继承开始后，权利人可凭遗嘱向登记机构申请居住权登记。“享有所有权是居住权设立的前提，也就是说物权所有人才是适格的居住权设立主体，而不局限于遗嘱方式还是合同方式。”杨凤超说。

民法典规定，小区公共收益归全体业主所享有。（来源：人民视觉）

“业主共同决策”：

提高参与门槛，降低表决门槛

公共收益涉及小区全体业主的共同利益，有关公共收益的追索问题依法应当由全体业主共同决定。因此在业主决定追索公共收益前，必须依法经过法定的共同决策程序，否则，法院将直接以公共收益追索事项不满足法定前置程序条件为由驳回业主的诉讼请求。

相关案例：

未达“双过半”，诉讼不予支持

2012年，A业委会(甲方)与B物业(乙方)签订《物业服务合同》。合同约定：物业名称XX大楼；坐落杨浦区本溪路XXX弄XXX-XXX号。乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务。

2017年6月30日，A业委会发出《关于召开2017年第一次业主大会公告》；2017年7月17日，A业委会、业主大会发布《2017年第一次会议决定公告》：小区于2017年7月3日~13日，以书面征询意见的方式召开业主大会，事项一：启动司法程序，对B物业管理有限公司进行司法审计；事项二：对终止和B物业管理有限公司的合同进行表决。本小区全体业主所持投票权共397票，总计送达367张表决票，对应业主产权建筑面积52955.34平方米，符合业主大会会议召开条件。在截止日期前实际回收309张表决票，人数和面积均已超过半数。

A业委会据此向法院起诉，要求解除《物业服务合同》并返还公共收益款项。法院最终认定：同意解除合同的人数虽超过二分之一，但同意解除合同的总面积数不足二分之一，故未满足案件发生时尚有效的物权法规定的“双过半”的法定条件，因此并未形成业主大会决议，并据此对A业委会要求解除其与B物业公司签订的《物业服务合同》并返还公共收益的诉讼请求不予支持。

律师分析：

结合“参与”“表决”理解并适用

广东胜伦律师事务所向春兰律师介绍，民法典第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”向春兰表示，立法的本意是为了保证与决定事项有利害关系的业主能够有效参与，又适当降低作出决议的整体条件。

首先，设置了启动共同决策程序的门槛。民法典第二百七十八条规定“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”该款规定就是为了提高业主参与度，让业主真正切实地参与到对小区的公共管理中，因此才规定“双三分之二以上”的业主必须参与到决策程序中。这是共同决策程序得以启动的门槛。

其次，适度降低了表决的门槛。表决特别重大事项的门槛，降到了全体的二分之一；表决一般重大事项的门槛，降到了全体的三分之一。在民法典第二百七十八条第二款中， 表决人数的计算基准变成了参与表决业主（不再是原物权法规定的所有业主）的专有部分总面积与参与表决业主（不再是原物权法规定的所有业主）的总人数。

据此计算，在本款中，特别决议事项与普通决议事项所需的表决人数，分别为专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主（2/3×3/4=1/2）和专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主（2/3 ×1/2=1/3）。

因此，与原物权法第七十六条相比，这降低了业主共同决定事项所需要的表决人数。综上分析，民法典第二百七十八条的正确理解和适用要结合“参与”和“表决”，两项内容缺一不可。

律师建议：

追索公共收益前可先大致摸查

何为“参与”？对于业主而言，要切实参与进投票活动中，表现为进入电子投票界面并进行了电子投票、收到纸质票面并在票面上进行了投票等。业主如果只是收到纸质票面却没有进行投票，则不视为法律上的“参与投票”。

向春兰律师表示，小区公共收益涉及全体业主的利益，追索公共收益的事项属于需要由业主共同决定的事项，必须召开业主大会，且须依法经过业主共同决策程序。她建议，业主或者业主委员会在决定追索小区公共收益之前，可以先对小区业主的意向做大致的摸查，从专有部分面积、权属人人数等数据方面初步判断法定的共同决策程序能否通过。如果在初步摸查中发现，某些不赞成追索小区公共收益的业主在整个小区内拥有产权的专有部分面积已经超过了三分之一，也就意味着剩余业主所占有的专有部分面积达不到法定的三分之二，在此情况下，如果这些不赞成的业主拒绝参与表决，那么整个小区的业主共同决策程序就会难以启动；如果经初步摸查后发现共同决策程序无法实现，律师通常会建议放弃通过诉讼方式，转由协商等其他方式向物业公司追索公共收益。

向春兰

“利害关系人保密义务”：

不动产登记资料不得公开或非法使用

广东岭南律师事务所叶龙生律师介绍，原物权法只规定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，但是并未对“权利人、利害关系人”如何使用不动产登记资料作出规定。导致利害关系人利用查询、复制的不动产登记资料侵害不动产权利人的权益，而不动产权利人却没有直接的法律依据进行诉讼维权，只能依据其他相关的法律法规提起诉讼。

随着民法典的实施，第二百一十九条新增了利害关系人保密义务的规定：利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。此项新增规定也与民法典中规定的隐私权和个人信息保护相辅相成。该项规定通过法律规定的形式明确了利害关系人不得公开或非法使用的义务，进一步规范了利害关系人对不动产登记资料的使用，保障了不动产权利人的利益。

相关案例：

叔叔擅改房产登记 父亲独有房产竟变“共有”

叶龙生律师向记者分享了他经手的一个案例：王某1与王某2是两姐妹，其父亲留有一处房产并将房产证及建设用地使用权证交于二人。房产证显示：其父亲于1991年取得该房产证，为个人单独所有。于是姐妹二人在父亲死后，至当地不动产登记中心要求变更登记，竟发现该房产已偷偷易主——由其父亲与第三人共有。姐妹二人作为该不动产的利害关系人，委托律师查询不动产登记资料，经律师查询后发现：该房产建设完毕之后，其父亲交由其叔叔一家人居住，后其叔叔擅自将该房产变更登记为二人共同所有。协商无果后，无奈只能拿起法律武器维护自身权益。

律师分析：

第三人查询、复制 不动产登记资料等信息时应当保密

叶龙生律师表示，该案件作为行政与民事交叉案件，在民事方面：在产权人（其父亲）不知情的情况下，侵权人（其叔叔）涉嫌伪造签名、伪造不动产变更登记资料，将别人房产偷偷转移至自己所有，对此可依据侵权责任法追究其侵权责任；在行政方面：对于一处不动产，存在两份有效的不动产权证——其父亲单独所有的产权证与其父亲、其叔叔共同所有的产权证，即使共有产权证有效，为何不将单独所有产权证收回？当初变更登记，在产权人（其父亲）不在场的情况下，又是如何办理的变更登记？相关工作人员又是如何进行的审查？这些都存在问题。

他认为，不动产登记资料中含有姓名、出生日期、身份证件号码、住址等个人信息，产权人与管理部门都应引起重视。第三人申请查询、复制不动产登记资料，甚至要求变更登记，更应当严格审查。在第三人查询、复制不动产登记资料等个人信息时，应当保密，不得随意公开，若第三人侵犯了自身的权益，应当积极采取法律手段。

此外，原物权法第六十二条规定：集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。现民法典第二百六十四条新增规定“集体成员有权查阅、复制相关资料”，进一步保障了农村集体经济组织成员对于本集体财产等相关资料的知情权。

“住改商”可一票否决：

需经有利害关系业主“一致同意”

关于“住改商”问题，叶龙生律师介绍，民法典第二百七十九条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。将原物权法第七十七条“应当经有利害关系的业主同意”修改成“应当经有利害关系的业主一致同意”。

但对于有利害关系的业主同意，应当经哪一部分人同意一直有不同说法。对于受侵害的利害关系业主，只能在事后依据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

叶龙生认为，民法典对于业主将住宅用途改变为商业用途明确了需经利害关系的业主“一致”同意，也就是整幢大楼全体业主的同意，实行一票否决制度。这有利于减少“住改商”对其他利害关系业主正常生活的影响，减少邻里间的矛盾纠纷。

叶龙生

“买卖不破租赁”不再是借口

适用条件将更严苛 防止恶意串通对抗抵押权

叶龙生律师介绍，为了保护承租人的租赁权，设立在先的租赁权可以对抗之后设立的抵押权。而在民事强制执行实务中，部分被执行人与他人恶意串通，签订长达十几二十年的虚假租赁合同，并将租赁合同的签订时间倒签至抵押权设立之前，然后承租人以对案涉不动产享有租赁权为由，主张“买卖不破租赁”，以逃避法院对抵押物的执行。

针对这一现象，相较于原物权法第一百九十条规定的适用条件“订立抵押合同前抵押财产已出租的”，民法典第四百零五条进一步将条件严苛为“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。

这一条修订之后，“买卖不破租赁”的适用条件就更严格了，需要同时满足两个条件：抵押权设立前就已经出租、且承租人已经占有了该财产。对于被执行人与承租人恶意串通、虚构租赁法律关系、以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

文/广州日报·新花城记者：张丹

图/广州日报·新花城记者：陈忧子（除署名外）

广州日报·新花城编辑：蔡凌跃