引言：
在珠宝行业圈里，流行着这样一句话“中国珠宝看深圳，深圳珠宝看水贝”，形象地诠释了水贝黄金珠宝市场在行业中的领军地位。过去的水贝，遍布小型珠宝城和工厂，今天的水贝，伫立起了一座座珠宝高楼大厦，见证着水贝珠宝市场十几年的发展与蜕变。在这期间，水贝曾承载过无数珠宝人的梦想与辉煌，也历经着近几年来行业市场的骤变与寒潮，遭遇到了前所未有的挑战。那么深圳水贝珠宝交易市场目前的状况到底如何呢？带着这个疑问，世方商业近日前往项目地，进行了一番深度探访。
01
从传统到现代，多代珠宝商业空间并存
水贝珠宝市场位于罗湖水贝-布心片区，上世纪90年代，随着黄金珠宝市场的开放，深圳的珠宝产业迎来了飞速发展时期，水贝则兴起于珠宝市场的批发、品牌的加盟和生产加工场的聚集。2004年，深圳市政府在水贝-布心片区成立了“深圳市黄金珠宝产业集聚基地”，总面积56.6万平米，带来了强大的集聚效应和日益扩大的影响力，目前水贝核心地带已集聚了超3000家珠宝生产经营单位、20余座规模不一的珠宝交易中心、和陆续建立的体量达数十万平米的珠宝大楼，成为了辐射全国乃至世界的珠宝聚集地。
笔者分别探访了水贝片区内的传统珠宝交易中心和新建的珠宝大楼，以传统珠宝市场为代表的水贝国际珠宝交易中心位于田贝四路与贝丽北路交汇处，始建于2004年，拥有3层共一万多平米的营业面积，汇集了来自中国、泰国、香港等多个国家及地区的珠宝品牌。一楼为较大面积的品牌加盟店，主要经营流行钻饰，汇集了如赛吉、DFED、雅诺信等珠宝品牌；二楼三楼主要为中小型的门铺布置，主要经营翡翠、K金及银饰饰品，汇集了金大福、翠绿情缘、华昌、YOU AND ME等珠宝品牌，产品均可批发也可零售。水贝国际珠宝交易中心是深圳珠宝产业集聚基地内最重要的交易、文化、信息交流平台，也是''中国(深圳)国际文化产业博览交易会''分会场之一。
位于水贝二路上的泊林国际珠宝交易中心，掩映在一片树荫之中，开业于2007年，拥有6200㎡的建筑面积，营业范围为两层，主要经营翡翠、钻饰、宝石、珍珠、水晶。交易中心入驻有香港六福珠宝、东方金钰(中国第一家翡翠上市公司)、TTF珠宝、缘之钻珠宝、百利珠宝、百仕雅珠宝、比利时VISION DIAMOND珠宝等国内外一大批珠宝品牌。同时配以金融、保安、商务中心、珠宝鉴定中心等完善商业管理，为珠宝交易提供最有力的保证。
位于水贝一路上的金展国际珠宝广场开业于2016年，是水贝-布心片区最快完工的城市更新项目之一，主要功能规划为珠宝专业市场、商务写字楼和综合体，商业面积达3.25万㎡。商场一层主要经营珍珠、金饰等，入驻了宝怡、TTF、周百福、天使之泪等珠宝品牌，还有星巴克的加盟，久逛之余可以享受户外的休闲时光；M层为彩宝裸石区，在这里可以欣赏到品种齐全的硕大宝石；二层为镶嵌珠宝区，主要经营钻石、彩宝、玉器类产品，有爱菲图、翡丽翠达、悦翠缘、潮南荟等珠宝品牌，可以欣赏到翡丽翠达的顶级翡翠和精美的和田玉；三层为珠宝综合区，主要经营黄金、银饰、珍珠、琥珀类产品，入驻有百年宝诚、金福佳、昊天琥珀、绿松石王国等品牌；商场的负一层主要为翡翠区、配货中心、珠宝配套及美食广场，为消费者提供便利专业的检测服务和美食享受。金展珠宝广场作为专业的珠宝产品展示交易服务平台，以展示“珠宝+文化”特色模式，为消费者搭建起提供珠宝知识和艺术对话的平台。
由特力-吉盟投资开发的水贝金座，位于贝丽北路和水贝二路交界的黄金十字北侧、特力-吉盟黄金首饰产业园东侧，产业园地下整体连通、且地下一层商场与地铁3号线无缝连接，带来便利的交通优势。水贝金座包括了时尚珠宝商城、甲级写字楼、珠宝展览中心、多功能宴会展厅、中西美食餐饮场所和停车空间，是深圳黄金珠宝产业集聚基地大型综合发展项目的新指标。
商场B1-F3层共汇集了金叶珠宝、吉盟珠宝、金马K金、香港mini、宝格瑞珠宝等多家实力珠宝品牌，约400平米的硕大中庭成为其一大特色，可以提供品牌发布会、企业产品展等多项服务。F1层的瑞幸咖啡、F5层的多功能厅和F6层的大型中餐厅，丰富了整个珠宝商业空间，各个品牌店内的主题场景营造，也将顾客带入浪漫的情境中。水贝金座致力打造成为高端珠宝品牌展示营销中心，随着高端物业的拔地而起，也为水贝带来了崭新的发展空间。
02
珠宝市场遭遇“寒流”，客流下降
交易市场铺位空置明显
水贝曾创造着超1000亿元的年产销值，占据全国70%的市场份额，演绎了中国黄金珠宝十年的鼎盛时期。然而自2014年后，中国珠宝市场开始变天，零售和市场的不景气使珠宝市场困局不断，利润微薄、资金减少、周期冗长等因素制约着整个行业的发展，将珠宝人的生存困境推到了风口浪尖，也让水贝珠宝市场陷入了前所未有的萧条时代。
笔者在探访中发现，此时的水贝市场顾客并不多，相比曾经的珠宝市场，不免冷清了许多。掩映在绿荫中的大大小小的珠宝店，只有极少数的顾客与店员正在攀谈，大多数顾客罕至的店铺内，店员们无精打采地守望着下一批顾客的到来。一些传统的珠宝交易中心商业氛围较淡，由于陈旧的装修设施、昏暗狭小的购物空间难以产生购物的舒适感，大多顾客也只光顾位于电梯口及两侧位置稍好的店铺，便很难再有继续探索的欲望。
而在最新建成的金展国际珠宝广场、水贝金座等商业裙楼，人流量相对有所增长。舒适明亮的购物空间、丰富的产品和配套设施，带来了愉悦度较高的购物体验，地标性的建筑大楼也提升了水贝片区的档次，对于吸引人气起到了一定的作用。
在珠宝市场遭遇“寒冬”期间，水贝市场生意不景气，掀起了一阵关店潮，而今这种现象也未得到明显缓解，在一些尤其是传统的交易中心内，均存在着不同程度的商铺空置现象。水贝国际珠宝交易中心的二楼和三楼均出现了商铺空置现象，部分地理位置相对不佳、销售业绩较差的展厅展位也都被撤掉，有的陈旧点传统珠宝大楼空铺率甚至达到了50%以上。
过去密集挤满珠宝作坊的低矮厂房内，早已是人去楼空，只留下陈旧的广告店招在风中摇曳。曾经的水贝街头，有多少物业就能铺满多少商户，几乎每天都有新开张的商铺。贝丽北路、田贝四路、水贝二路等布满了临街商铺，一些小门面也陆续被珠宝公司所吞噬，规模不断扩大，见证过水贝的辉煌过后，如今却被默默淡忘......过去珠宝商家的分寸必争、一铺难求的现象如今已变成了不断缩减规模、甚至被迫关店的事实。
03
珠宝类市场供给仍然增长
租金价格持续下跌
自2014年至今，在经济大环境的影响下，珠宝行业一直处于调整期，而水贝的大楼物业却仍在不断扩张。然而事实是从业公司并未增加、甚至规模在不断缩小，如此一来，供过于求、物业相对过剩的局面将不可避免，继而直接影响到的将是物业租金的问题。
据了解，水贝市场最高的时候，商铺月租金曾经高达5、600元/平方米，一些柜台的每米租金甚至超过2000元/平方米，但是17、18年以来，租金出现了明显下调，一些传统的珠宝交易中心如维平大厦、C33+创业园、泊林、万德城等根据区位的不同，租金高的也不过300多，低得甚至下降到了每平米100元以下的水平，其中V客珠宝创业基地在2017年4月至10月份采取了免租金的优惠举措，来挽留租客；在部分新的珠宝大楼如水贝万山、水贝金座、金展广场等商铺租金则一般在130-160元/㎡/月不等，甚至要低于一些传统写字楼的租金价格。然而在客流没有增加的情况下，水贝的新珠宝类物业供给面积还在逐年增加，预期未来水贝的商业租金还将持续下调。
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重复与模仿占比高，
急需提升设计特色与品牌创新
作为一个以珠宝产业的发展而声名鹊起的市场，其产业的特色、产品设计创意、品牌附加值才是最重要的核心和竞争力，然而在水贝市场走访中，我们不难发现该市场存在的产品和企业形象的高度同质化问题。随意走进水贝一家珠宝商铺，都不难产生珠宝产品雷同之感。例如某国际轻奢珠宝品牌的经典“天鹅”系列首饰，均“重现”在多家商铺柜台内；而像Cartier、Tiffany等国际大牌珠宝的经典设计款，至今也还是多家商铺内争相售卖的标志款。企业在产品的款式设计上热衷于“跟风”，无自身的创新和特色，更无法形成差异化竞争，导致水贝市场一众“山寨”泛滥，让消费者产生审美疲劳的同时，降低了对珠宝消费的热情。其次，在企业形象的展示上，水贝也被贴上了“跟风”的标签，倾向于模仿知名度较大的珠宝品牌。例如除人尽皆知的香港周大福外，还衍生了一系列的如“周生福、正大福、金九福”等“福”字品牌，令消费者在选择品牌时无所适从，产生强烈的雷同感。
对于珠宝行业来讲，要想破除市场产品同质化之风、摆脱“山寨”的形象，核心在于产品创新和强化品牌建设。珠宝企业应该要转变自身的观念，立足长远，用别具匠心的设计和创意来打动消费者，树立品牌形象，才是制胜的关键。另一方面，企业应加强知识产权意识，促进产品设计与市场之间的交流，从而为水贝珠宝企业的品牌建设创造更良好的市场环境和竞争机制。
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洞察趋势，寻找正确的转型发展方向
总的来说，中国珠宝中低端大批发的时代已经成为过去，珠宝企业丞需找到突破口、寻找正确的转型方向。我们认为至少有三个方面，需要人们关注。首先，是消费者自身需求的变化。过去70、80年代消费者作为市场消费的主力军，如今千禧一代也逐步占据消费市场的半壁江山，他们偏好个性化、紧跟时尚潮流，而传统专业市场的大众化产品已经无法满足他们的需求。珠宝企业需抓住新的消费市场、不能够墨守成规“一把抓”，应该根据消费客群的改变，精准细分市场，从产品设计等各个层面，有针对性地提升产品品牌的价值，开拓新的市场。
其次，是对品牌的情感诉求增加。随着社会的进步和消费水平的提高，人们的消费理念也逐渐趋于理性，对于物质的消费需求附加了越来越多精神层面的体验，企业在重视产品设计的同时，也不能忽视其品牌的“文化内涵”与情感诉求，以获得消费者的共鸣。第三，是高端商品电商化趋势。随着AI、大数据、物联网溯源技术等进一步发展，网购电商对实体商业的替代与冲击影响，将会更加深入而广泛。过去一些高品质、高单价产品，人们不太信任网购电商渠道，但现在也逐步获得线上销售份额，水贝珠宝作为传统的专业市场更不能故步自封，困守线下，应该顺应潮流、积极应变拥抱互联网实现行业的突破。
水贝珠宝创造了珠宝行业辉煌的十年，完成了珠宝进程史中一个重要的角色，虽然目前遭遇行业困局，但至今仍是全国最具影响力、交易额最大的珠宝专业市场，更是中国珠宝产业最具代表性的国际窗口。未来的水贝是否将再续辉煌，谁都未可知晓，我们期待水贝能转型成功、突破自我并迎来崭新的篇章。
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延伸阅读
目前，水贝-布心片区已纳入罗湖区国民经济与社会发展“十三五”规划，明确了该片区总体发展定位与建设目标。未来，水贝-布心片区将以布吉河休闲创意走廊为轴，构建“一河六圈”的国际消费核心区，创建国家消费型经济改革创新试验区，以大梧桐新兴产业带为轴，发展“一校、三谷、多园区”产业格局，打造深圳东部高新区，整体建设国际珠宝生态创意城区。
据了解，水贝-布心片区珠宝产业载体经营面积达118.98万㎡，占总体91.23％，片区共拥有珠宝企业2235家，商铺1466家，吸纳从业人员56156人，其中，珠宝企业主要集中于水贝北及布心片区，珠宝载体类型以办公为主。在规划方案中，水贝-布心片区将进一步提高珠宝产业集聚效应，细化区域产业功能，建立水贝北珠宝产业集聚区，突出“品牌水贝”以及“文化水贝”理念，以珠宝展示交易、珠宝企业总部办公、珠宝设计中心、珠宝艺术学院等为核心，配以创意体验式商业、珠宝主题酒店等配套设施，形成具备完善功能体系的国际珠宝艺术社区。
除了传统珠宝产业的升级发展，罗湖将旅游产业优势融入产业发展，突出“创新、营造、生态”理念，以黄金珠宝为核心产业内涵，以大时尚产品设计为外延，建设布心生态创新工业社区。进一步发展智能化制造、新技术研发、时尚工业设计、珠宝跨界融合、奢侈品手工定制、产品设计、人才培育等为核心的创新工业中心，依托良好的生态与人文环境，打造主题性工业旅游与时尚体验旅游目的地。
罗湖区长聂新平强调，水贝-布心片区产业转型升级发展、供给侧结构性改革、环境综合提升等势在必行，规划中提出“一带、双核、三区、大绿环 ”的总体空间结构，思路明确，定位清晰，糅合产业优势基础及辖区特色理念。接下来关键是实施模式，其中涉及了产业、交通、城管等多方面事宜，除了初期的一次性改造，后期也需要长期维护运营，他要求，相关部门要加强对接与联系，在规划过程中确保一体化考虑，进一步研究完善规划方案。此外，要选取成熟的项目率先落实，积极跟踪推进落实进度，力争将水贝-布心片区打造成深圳现代化、国际化样板城市片区城市更新的成功范例，助力罗湖振兴发展。
水贝十大工程
水贝-布心片区珠宝产业供给侧结构性改革策略方案提出，未来将在片区实施十大工程，以完善产业配套、优化营商环境、创新经营模式、提升产业链、提高产品品质、促进产业整体转型升级，打造国际珠宝时尚创意城区。
一、品牌化建设工程
引导和鼓励企业建立品牌发展战略，强化品牌意识，走高端差异化品牌发展之路。加强品牌引进和输出工作，吸引更多国内外知名珠宝品牌入驻，推动成熟的本地品牌在外地设立分支机构，扩大品牌影响力，将深圳打造成珠宝品牌集聚、品牌培育、品牌输出基地。持续推进全国知名品牌示范区、全国产业集群区域品牌建设试点地区的打造工程，加强区域品牌建设和发展。
二、设计师培育和运营平台建设工程
推动建立深圳市珠宝设计人才孵化与珠宝创意研发平台，面向国内外招募优秀设计创意人才，培育“明星设计师”、“签约设计师”并推动平台与国内外著名珠宝设计院校合作创建教学实训和研究实验基地。推动创建珠宝独立设计师品牌基因店集群，培育一批独立设计师发展壮大。
三、智能化制造样板工程
结合“中国制造2025”发展规划，引进和研发先进的生产制造工艺和设备，推动高端设备制造能力融入传统黄金珠宝生产加工过程之中，建立智能化生产样板工厂。促进贵金属3D打印技术的研发和引进，推动3D打印技术逐步运用于黄金珠宝首饰的设计研发、生产制造和终端零售环节。
四、精品制造工程
培育和弘扬精益求精的工匠精神，引导企业树立质量为先、品质至上的经营理念，推动深圳珠宝由“制造中心”向“精品制造”转变。大力发展“工坊”、“景观工厂”等形态的生产形式，专注精品开发研制，开展个性化定制服务，拓展高端定制市场。
五、互联网+信息化工程
引导珠宝企业自上而下从产品设计、研发、物流、营销等方面进行信息化转型升级。鼓励企业依托第三方电子商务平台开展网上展示和销售，拓展网络市场。支持企业开展O2O(线上线下相结合)销售模式，打造互联网珠宝消费体验中心新模式。
六、知识产权保护和标准化建设工程
严厉打击抄袭违法行为，探索建设申请、预警、鉴定、维权援助、纠纷调解、行政执法、仲裁、司法诉讼一体化的珠宝知识产权维权平台，提高维权案件的处理速度，降低维权成本。研究建立珠宝知识产权运营中心，加强黄金珠宝行业标准化建设。
七、国际化发展工程
支持企业开拓“一带一路”沿线国家的黄金珠宝市场。推动珠宝企业在境外设立设计及品牌营运中心，设计符合当地民族文化和地域特征的珠宝产品，鼓励企业设立境外采购中心，引进境外珠宝特色产品，打造国际珠宝进入中国市场的“桥头堡”。
八、跨界融合工程
推动黄金珠宝产业与服装、钟表、内衣、影视等时尚产业融合，大力发展珠宝婚庆产业，着力打造深圳黄金珠宝产业集聚地“中国新娘”项目，建立覆盖全国市场的婚嫁喜事一站式服务平台。鼓励珠宝企业与旅行社合作开发“珠宝旅游”。
九、珠宝集聚地环境优化工程
做好城市更新改造项目规划，形成特点鲜明，产异化发展的空间布局。做好布心路下沉、片区地下环道、增加地上微循环道路、扩大地上步行空间等道路交通规划和建设。做好片区城市景观设计和改造，以贝丽北路沿线为重点，打造独一无二的珠宝大道。
十、产业链完善工程
完善以钻石交易为主的深圳市珠宝玉石原材料综合服务平台交易功能，推动深圳成为全国钻石物流中心和集散地。探索建立翡翠原材料、彩宝原材料展示交易平台。以水贝南片区为主，大力发展珠宝配套产业链。