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500万买大上海︱松江几大板块你pick谁?

2022-02-21 19:13:12 地产铿锵说 微信号 

2022年第一批次总价在500万元左右的房源,松江是“大户”,有7个项目

板块分布也比较多,有松江新城、泗泾、九亭、佘山,以及车墩

松江新城,号称是五大新城里综合实力最强的新城;

九亭板块,松江比较早发展的宜居板块,现在作为大虹桥的辐射区,潜力更被看好;

泗泾板块,经过多年的发展,配套非常丰富成熟,还有泗泾古镇,非常吸引人;

佘山板块,拥有稀缺的山资源,以别墅项目居多,是追求生态居住的优选地;

车墩板块,以影视城为核心,居住配套相对弱一点,价格较低。

500万左右总价如果买松江,到底选哪里更合适?我们今天一起来看一下。

从松江整体来看,有两大利好:

1、G60产业链——G60的排布几乎就是以松江为源点规划的产业群。随着G60的铺设,几乎串联起了松江全部的产业群,这也是源源不断的动力。

2、大虹桥——依赖大虹桥做到的高铁、航空以及高速的能级,是全国级别的。

有了这两大利好,那么,交通发展更加快速:9号线,和5号、12号线延伸段,沪苏湖高铁形成立体交通,将来,不仅仅是高铁站、城际站,市域铁路的线路,松江南站也将成为中国高铁与上海市内轨道交通的汇聚地,跟虹桥高铁站有得一拼。

产业和交通发展了,人口自然也是源源不断涌入:从2017年至今的数据显示,松江是上海购房人群最热衷的板块,目前来看也是整个上海外来人口最聚集的区域,持续的人口导入让松江保持活力。

因此,人口+产业+交通=松江稳步前进的源头。

再来看看松江内部,这些有500万房源的板块:松江新城、九亭、泗泾、佘山、车墩(目前先看第一批次有房源的板块)。

九亭、泗泾:性价比之选

一条9号线,让松江的出行变得便利。

9号线进入松江的第一站,就在九亭,也因此,九亭算是松江距离市区最近的板块,接下来就是泗泾。

九亭和泗泾在9号线上只有一站路的距离,搭乘9号线也大约需要10分钟左右的时间。泗泾西行1站直达佘山国家生态 旅游度假区,东向3站达七宝,6站达漕河泾,9站达 徐家汇( 002561),来往市区极为方便,但板块均价可以说是9号线上名副其实的价格洼地。

泗泾和九亭可以说是9号线上的一对双胞胎兄弟,无论是在居住环境还是现有的规划上都有很强的相似性,都围绕着地铁站而发展。

因为位置优势,大虹桥辐射区,九亭发展的比较早,现在各项配套都已经非常成熟,九亭中心、九久青年城、九亭U天地、上海虹桥自贸城等商业配套满足平时的生活休闲;

教育方面,A-STEM幼儿园、九亭小学、九亭中学、上海大学附属外国语中学等学校也能满足全龄学习;

医疗资源是九亭比较薄弱的,仅有九亭医院一家二乙医院。

泗泾虽然起步晚一点,但是现在发展也已经比较成熟,商业上有三湘四季商业广场、大润发、保利悦活荟等;

教育方面,上海师范大学附属松江实验学校、泗泾祥泽幼儿园、泗泾横港幼儿园等等;医疗方面,松江区泗泾医院、远大健康城等。

从配套上来看,九亭和泗泾都有着能满足基本生活的各种配套,品质也差不多。

从规划上来看,松江2017-2035发展战略中,九亭是G60沪杭发展廊的重要起点,是长三角重要的发展轴线。在城镇定位中,九亭可是松江的中心镇,而泗泾只是一般的城镇。未来九亭会结合“九科绿洲”发展,加快工业用地转型、综合环境提升、重点增补高等级文体医疗设施和绿地,建设松江东北片区的服务中心。

但是,九亭由于板块价格已经处于高地,指望在此处买房升值,估计升值空间不大,限价措施的影响不断市场化,因此房价很难再有大涨幅。

而泗泾,近年来也有很多土地供应,像融创和格力那两个都是地王项目。但是泗泾也有短板,就是片区内没有产业,所以泗泾目前看势能,还算不上一等一的板块。也因此泗泾目前价格比较低,性价比就凸显。能不能发展起来,就看能不能吸引更多厉害的开发商进去了。

第一批次中,500万总价房源的两个九亭项目,都是区域内的老盘、大盘,复地富顿街区和奥林匹克花园,开发了很多年,生活氛围相对已经比较浓郁,配套也成熟;

复地富顿街区效果图

奥林匹克花园实景图

泗泾板块的绿中海,则是个新项目。价格自然是绿中海更低,项目品质究竟如何,我们后期会继续解读。

绿中海效实景图

松江新城:区域发展领头羊

五大新城中的“尖子生”,根据《上海2035总体规划》,松江将成为五大新城中唯一一个拥有百万人口的新城,也是目前松江发展最好的地方。

板块内规划了南部生活区、东部居住区、北部大学城、中部核心区和西部低密度休闲居住区。

9号线穿越而过,在新城板块设了两个站点。

松江新城核心拥有约60万方集中商业配套,这般体量在五个新城中颇为少见。一条广富林路囊括了繁华配套,包括松江印象城、松江万达、五龙商业广场、中展 马利来、上海富悦财富中心等。

商务CBD的规划如果落实的话,日后新城发展的前景会更加好。

还有G60产业布局,大学城双创聚集区、总部研发功能区等,成为板块发展的强劲驱动力。

房价也是整个松江的高点。新城核心区2幅新地块房地联动价58130元/㎡,第一批次两个有500万房源的项目,中骏璟荟5.8万,金地丰盛道5.4万。

中骏璟荟效果图

金地丰盛道效果图

不过,就新城目前的规划和发展的状况而言,其实价格已然处于比较高的状态了,在限价的前提下,未来空间有限。但是居住还是挺不错的。

佘山:资源占有独一份

上海传统富人区之一,生态资源和人文景观得天独厚。佘山本身拥有自己独一无二的绿化环境,植被覆盖率高,生态资源丰富,这一点非常吸引现在钢筋水泥里打滚的购房者。

在《上海市城市总体规划(2017-2035年)》中,原本定位模糊的松江佘山地区,也有了更加清晰的定位。佘山东部不再是一个郊野旅游为主的地区,将整合成一个城市化区域,建立“1+3+N”公共服务中心体系,佘山本质上将作为松江新城的“副城区”。并规划T5有轨电车,主要服务于佘山北大居,对接地铁9号线的佘山站,加强区域联系。

除了旅游资源之外,其实佘山生活配套也是可以的。佘山新天地休闲广场、佘山商业中心,能满足居民基本的生活需要;此外,还可以自驾去周边的佘山湾生活购物广场、松江万达广场、百联奥特莱斯广场、开元地中海商业广场等,吃喝玩乐、购物休闲一应俱全。

教育,板块内有佘山中心幼儿园、佘山幼儿园、佘山第二幼儿园,及九年一贯制的天马山学校、松江区佘山学校等。医疗相对薄弱,板块内只有佘山镇社区卫生服务中心。

众所周知,佘山板块一向以高端别墅产品为主打,但是不乏也有面向刚需的项目。总价的跨度也比较大,从500万至3000万不等。

第一批次中的佘山望,500多万总价预算,能买到叠墅产品,其实对于资源占有来讲,还是不错的。

佘山望效果图

车墩:可忽略

作为居住来讲,存在感比较弱,可能在大家的认知中,这里就是个影视城

确实,各项配套相对缺失,没有高品质商业,交通不方便。

如果要在车墩置业,你找不到熟悉的链家、 太平洋( 601099)、 我爱我家( 000560),这里只有当地小中介。

也看不到市区常见的京世、永琪、文峰美发 沙龙,也没有天天排队的 海底捞、喜茶。

日常购物也找不到家乐福、乐购、麦德龙,以沿街商业和小型超市为主。

房地产也以动迁房为主。

虽然第一批次有个新项目金地新乐里,3.6万的单价,但是如果是市区客,500万总价的预算,可以不用把车墩放在选择范围内。如果是当地客,那该买买。

金地新乐里效果图

总得来说——

500万左右的总价,在松江还是可以选选的,区域板块发展成熟,配套丰富,但是和其他距离板块想比,松江一些板块的价格已经处于高位,选择的时候不妨多看看,多比比,来选择最适合自己的。


本文首发于微信公众号:地产铿锵说。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强 HF013)
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