11月中国商办运营商TOP20报告

观点指数 11月，随着商办市场整体向好，开发投资和需求端都呈现持续上升的趋势，市场对于商办行业发展的信心逐步回温。

运营商方面，部分重点企业旗下项目月内运营状况较好，新近入市项目也都取得不错的出租率;以代建和运营为主的企业，期内签约项目开始动工。

此外，也不乏以开发销售为主的企业，为了降低财务压力，选择出售旗下商办资产回笼资金。

中海华润名列前二，商管企业价值释放

月内，头部商办运营商动作不多，依然以旗下项目的运营为主，主张通过各种手段提升运营能力和资产价值，而这些都将反映在租金、出租率和回报率上。

中海商业本月蝉联第一，旗下项目运营情况良好。中海商业整体规模在1000万平方米， 写字楼占到接近70%的体量，在运营规模287万平方米，布局于全国26个城市。

华润万象生活位居第二，作为分拆出来的商管平台，目前为73栋写字楼提供物业管理服务，在管总建筑面积510万平方米，其中来自华润集团及华润置地开发的在管面积占比为95.4%。

如上所述，目前华润万象生活绝大多数商办物业来源于母公司，对后者依赖性较高。由于规模庞大，预计未来几年可以持续支撑业绩的增长。

华润置地营运数据显示，投资物业于11月租金收入约14.7亿元，按年增长37.3%;前11月累计租金收入约114.2亿元，按年增长2.6%。

作为华润系的商管平台，华润万象生活截至2020年6月30日，对华润集团及华润置地写字楼收取的加权平均物业管理费为每月每平方米14.11元，呈现逐年提升趋势，数量庞大的写字楼预计能为其提供可观收入。

此外，除传统物管服务，还就写字楼业务向物业开发商、业主及租户提供增值服务，这方面也能产生一定的收入。

和华润万象生活模式相似，合景悠活规模也不小，且其在写字楼行业有着较为丰富的运营经验。目前管理的写字楼物业遍及华南、华东、西南、华北、华中五大区域，超过86万平方米，已长期运营项目达到10个，均位于核心都市圈，如广州合景国际金融广场、上海环球都会广场等。

商办市场整体向好，企业发力项目运营

11月，全国商办市场延续上月的上升趋势，虽然部分指标数据略有波动，但整体继续稳步增长。办公楼新开工面积本月录得5841.7万平方米，累计增长-8%，相比上月减少0.8个百分点。

竣工方面，月内录得竣工面积累计值1898.66万平方米，累计增长为-19.4%，下降幅度比上月收窄0.4个百分点。

整体而言，目前新开工和竣工的办公楼面积和与去年相比还有差距，但疫情至今的恢复情况良好，因此对整体商办市场的影响正在逐步减少。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

疫情以来，虽然全国商办市场受到一定冲击，但迄今为止的复苏情况比较好，这也体现在了投资和需求上。

11月，办公楼开发投资累计值为5787.93亿元，累计增长为4.2%，连续三个月实现正增长。而办公楼销售额上，累计值录得4070.62亿元，累计增长-10.7%，相比上月有较大改善，上升2.1个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

月内，部分商办运营商旗下项目进展顺利，在出租率方面表现良好。部分签约运营项目开始动工建设，无新项目入市的企业也在科技运营方面寻求进步。

港资恒隆地产的内地商办物业整体租赁情况良好，去年年末最新开业的昆明恒隆广场写字楼部分A、B区已基本满租，未来将开放更多高楼层的租赁区域。截至止目前，该项目成功吸引高端专业服务、金融服务、科技、媒体、通信和商贸等行业企业进驻，其中包含逾20家世界及中国500强企业，港资的招商能力得以体现。

合景悠活旗下广西合景国际金融广场举行签约，吸引了众多世界500强、中国100强、国企以及行业龙头入驻。目前，合景悠活在管的写字楼主要分布在北京、苏州、上海、广州、南宁、成都等核心一二线城市核心商圈。

总体而言，商办运营商入市项目都取得了不错的招商成绩，不止得益于疫情后商办市场的复苏，更多还在于营运能力得到了市场的认可。

金地商置月内有项目进入招租阶段，昆明金地中心是其中之一。该项目位于昆明，面积约5.64万平方米，目前出租的为项目一期1栋写字楼，为毛坯房源，每月租金约70-90元/平方米，物业费12元/月/平方米。

从市场角度来看，虽然这类项目租金较低，但并不符合追求   办公空间的企业要求。办公是目前商办物业的发展趋势之一，企业倾向于单独为装修支付专项费用，对修产品支付溢价，而上述项目仅作为毛坯房源出租，一定程度错失了创造更多价值的机会。

在市场整体向好的前提下，部分商办运营商的新项目也动工建设。楷林控股作为商办行业代建和运营双向发力的代表，月内邓州楷林中心正式开工奠基，建筑体量2.4万平方米，建成后由上海新楷林商务运营有限公司运营。

其他商办运营商月内并无新项目入市，但均在努力提高目前的硬件水平和运营能力。月内，中海商业在科技运营方面有所突破，中海物业与四格互联签订战略合作协议，未来平台的运营水平有望通过科技得以优化。

此外，因为近来三条红线带来的财务压力或资金回笼需要，不少手握较多资产的运营商开始出售物业。

绿地集团是其中的代表之一，此前的商办资产开发销售模式使其手中沉淀了大量商办物业，月内计划出售价值231亿的商办资产。以上计划出售的资产共14个项目27个物业，主要分布在上海和江苏，其中不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。

在当下企业面临较大的财务压力下，预计像此类出售商办物业资产以增加资金补充的企业会越来越多。