11月中国购物中心运营商TOP20报告

观点指数 11月，随着电商购物节“双十一”的到来，购物中心运营商旗下项目也纷纷借助这一风口，推出了“双十一”相关优惠活动，通过线上线下并行的方式，促进消费。

与此同时，以轻资产输出为主的购物中心运营商代表，万达商管、宝龙商业、星河商置等本月均有新项目开业。

除新项目入市外，月内还有部分升级改造完成的项目亮相，上海港汇恒隆广场、上海新天地时尚I购物中心都是表现较为亮眼的项目，升级改造后的竞争力和价值都有较大提升。

新项目投资方面，宝龙商业和协信商业月内都签约了新项目，轻资产输出再下一城。而光大安石则发布了其最新产品线Art Park大融城，踏上升级谋变之路。

华润万象生活稳居第一，万达新城扩张迅速

月内，购物中心运营商们以推出自持或轻资产输出新项目入市为主，高端定位的项目也在升级改造入市后全面开放。

总体而言，不同发展模式的企业当下的重点有所差异，以轻资产输出和快速扩张为主的企业月内新开业项目较多，而以自持和运营为重的企业则表现得更为稳健。

在11月中国购物中心运营商TOP20榜单中，华润万象生活位居第一，其已于港交所上市，旗下在管购物中心面积数量庞大，此外还有不少已签约项目尚未开业，无论是现有规模或是未来发展都位居行业前列。

此外，为母公司商业物业提供运营服务的华润万象生活，月内购物中心部分所能获得的收入亦较为可观。据华润置地营运数据显示，投资物业于11月实现租金收入约14.7亿元，按年增长37.3%;前11月累计实现租金收入约114.2亿元，按年增长2.6%，已超百亿租金收入。

排名第二的万达商管，月内旗下遍布全国的万达广场贡献不少收入，此外继续在轻资产输出方面有成效。月内共开业8个万达广场项目，新增在管购物中心面积96.28万平方米，在一线城市深圳更开出了第一个万达广场项目。

拿下第三的恒隆地产，旗下上海港汇恒隆广场于月内完成升级改造。优化后的上海港汇恒隆广场，推出以主题品牌系列为主的经营组合，汇集国际奢华时尚品牌，并进一步巩固商场的高端定位。

而改造期间的港汇恒隆广场项目，部分已完工区域继续营业，且客流动线和入驻品牌都有很大优化，这也使得整体项目竞争力得以提升。据了解，截至2020年6月30日，尽管当时该项目仍在进行最后阶段工程，但租赁收入已同比大增15%至4.53亿元人民币，从侧面反映出升级改造工程所带来的商业效益。此外，其他各大城市的恒隆广场项目疫情至今恢复良好，销售额继续有所增长。

新城控股则延续上月的开业势头，名列第四，本月继续开出8个吾悦广场项目，在接下来的12月预计还有11座吾悦广场推出。据了解，按照规划，新城控股2020年全年计划新开业吾悦广场30座，到年底累计开业数量达93座。

但实际上，新城控股旗下吾悦广场目前还是采取重资产为主、轻资产为辅的模式。虽然自持资产能获得最大比例的租金输入，但在快速扩张上始终有瓶颈，因此未来应该会寻求轻资产输出上的突破。

目前轻资产输出较为活跃的还有宝龙商业，自上市以来持续发力轻资产输出，截至2020年12月1日，己获取管理商业项目总数114个，其中在营管理项目63个，己签约管理商业总建筑面积近1110万平方米。

社会消费稳步回升，升级改造项目竞争力增强

11月，社会整体消费环境继续延续上月的良好势头，社会消费品零售总额录得351415亿元，同比下跌4.8%，相比上月提高了1.1个百分点，消费者依然展现出较强的消费需求。

与购物中心关联度比较高的商品零售月内录得34534亿元，同比增长5.8%;而餐饮收入则为4980亿元，下降0.6%，虽然略有下降，但幅度不大，属于正常范围。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

整体向好的社会消费环境，无疑给新项目入市带来信心。

11月全国各地共有38个新项目开业，总体量达393.7万平方米，相比上月，无论是数量还是体量都增加不少。其中，以万达商管、新城控股、宝龙商业等为代表的购物中心运营商月内有不少新项目开业。

万达商管和新城控股月内均有8个购物中心项目开业，其中万达商管新项目布局较为均衡，新城控股则大多集中于南方区域。

长三角地区是新城控股重点发展的区域，储备项目数量不在少数，目前已开业的吾悦广场项目也大多分布在该区域。

具体城市上，月内上海和深圳均有新项目开业，分别为2个和3个。其中，深圳开业的宝安福城万达广场为万达商管在深圳开业的首个万达广场，为轻资产输出项目。

除该项目外，万达商管在深圳的储备项目还有光明区乐府广场改造的光明万达广场，以及与华南城合作，位于龙岗平湖的原华南城旧有批发市场改建成的龙岗万达广场。从上述项目的获得方式可以看出，目前万达广场进入深圳，采取的主要方式还是轻资产输出。

月内，除了全新入市的项目外，还有两个升级改造后的项目亮相，均位于上海，分别为恒隆地产旗下的上海港汇恒隆广场，以及瑞安 房地产旗下的上海新天地时尚I购物中心。两者经过升级后在硬件设施和品牌引入方面都有所提升。

其中，港汇恒隆广场此轮升级调整完成，有近400个品牌亮相。而上海新天地时尚I购物中心的品牌数量则由改造前的37个提升至108个，餐饮选择增多至3倍，零售业态占比提升20个百分点，消费吸引力和竞争力都有很大提升。

双十一成促销风口，运营商重点发力项目输出

月内，“双十一”购物节成为消费热点，各大购物中心推出形式多样的促销活动，助力线上线下消费，促进消费者购买力的释放。

据观点指数观察，双十一活动期间，不少购物中心运营商都推出了相关主题活动。其中，万达商管和华润万象生活较为活跃。万达商管以南昌红谷滩、上海江桥、广州南沙、大庆萨尔图、武汉楚河汉街等9座广场作为主会场，旗下336座万达广场同一时间线上线下联动，活动期间，在全国万达广场指定商户使用小程序买单可享受优惠。

除各类促销活动外，一些体验感较强的活动在留住消费者方面也发挥一定积极作用。华润万象生活旗下的济南万象城就通过多媒体交互艺术特展，温州万象城推出的“吾皇万睡”主题特展，同样延展互动体验新玩法，为消费客群增加了不少的可玩性与趣味性。

对于不少消费者而言，线下消费的体验感更强，双十一活动期间购买商品不仅可以享受较大优惠，还能够满足吃喝玩乐购的一站式需求，因此通过各类促销和体验活动吸引客群效果较为显著。

除双十一的相关营销活动外，月内购物中心也有所动作。恒隆地产旗下的昆明恒隆广场酒店部分确定由凯悦运营，而华润万象生活月内开业的华润置地中心项目则同样备受关注。

该项目建筑面积近14万平方米，包括4.2万平方米办公、2.1万平方米商业和6.7万平方米酒店。位于北京大兴国际机场内，为国内首个机场内部商务综合体，与近年来火热的TOD接轨。

光大安石月内发布新产品线Art Park大融城。该产品线将打造成半开放式空间，选址多为交通枢纽、 写字楼密集的区域，目前在北京和上海有所布局，在项目打造上更进一步。

而协信商业和宝龙商业月内则在轻资产输出上有突破，前者签约的温州国鸿新瑞集团国鸿中心项目为其在浙江地区的首个项目，重要性不言而喻;而宝龙商业签约的盐城建湖宝龙广场也为其第三方委托管理的第9个项目，在长三角地区轻资产项目运营管理布局进一步扩大。

整体而言，目前以轻资产输出为主的购物中心运营商扩张速度较快，但随着产品细化和发展需要，未来面临的挑战或许也会更多。