7月6日，成都市规划和自然资源局官网公布了《成都市中优“十四五”规划》。成都五环内的两大城市主中心和7个城市副中心“浮出水面”。
在7个城市副中心“战队”里，城北占了两个席位。除了香城中心（详情可点击链接查看:成都7大城市副中心之一，香城中心有啥看头？），还有横跨两个中心城区（成都金牛区、新都区）的北部新城。换句话说，七个城市副中心，新都竟然占据了“一个半”！新都这个被东、西、南门 购房者“瞧不上”的中心城区，似乎终于要扬眉吐气了！
那么，北部新城究竟囊括了新都以及金牛区哪些区域呢？
其实早在2016年3月，金牛区就发布了北部新城的规划。而根据近期成都市规划和自然资源局在网络理政平台上的回复，《成都市中优“十四五”规划》提到的北部新城城市副中心无明确边界，大致范围为北三环外、天府大道北中轴两侧区域，金牛区凤凰山片区、天回片区以及新都区大丰和斑竹园片区均包括在内。
在地图上，其大致范围即如下图所示。可以看到，北部新城这一城市副中心的范围较原金牛区的功能区划分范围有明显的扩大，新确立的“北部新城”城市副中心的范围，基本实现了金牛、新都“五五开”。
北部新城大致范围
而根据此前《成都市城市总体规划(2016-2035年)》草案，东至川陕路、西至北星大道西侧、北至毗河、南至三环的北部新城，将承担“宜居、宜业、宜商的城市副中心”“国际区域性贸易中心”“现代服务业聚集发展高地”三大功能。
在这样的功能定位之下，北部新城如今发展如何？
沿天府大道北中轴呈轴线发展
轴线 地标效应开始显现
整体来看，“北部新城”的发展脉络较为清晰。以天府大道北中轴为城市轴线，形成了天回、大丰等核心生活居住板块。
作为成都的城市中轴线，天府大道沿线分布着各类城市 地标以及高端居住区。而在天府大道北延线上，如今也已打造出凤凰山体育公园、成都露天音乐公园等城市 地标，且以龙湖锦宸天街为代表的商业体及其它各类城市生活 配套，也在逐渐补齐。
北部新城位于成都南北中轴上
天府大道北中轴上的 地标，不仅提升了北部新城的区域“颜值”，也提升了区域的影响力、吸附力。
比如占地约592亩的成都露天音乐公园是中国一座以露天音乐广场为主题的 地标性城市公园，仅主舞台观演核心区就能容纳4万人。公园自2019年5月开园以来，已成功举办迷笛音乐节、“花开天下”跨年演唱会、郎朗钢琴演奏会以及近期的2021成都M DSK音乐节，目前凤凰山音乐公园也是成都网红打卡地之一。
成都露天音乐公园实景图
又比如凤凰山体育公园，不仅是明年在成都举办的世界大学生运动会的重要场馆之一，而且在未来也将持续举办国际级、的赛事，在展示区域城市形象、吸引各类文体消费人群、提升区域价值上也将持续发挥重要作用。
凤凰山体育公园实景图
四大片区城市 配套兑现程度不一
三大千亿级产业“引擎”强力加持
老、旧、乱是大家对于城北的刻板印象。但目前在北部新城，确实有了不一样的呈现，宽阔的道路、清新的绿道、排列整齐的建筑随处可见，但着实少了点人气。而经过近几年的发展，在金牛、新都不同的片区，城市界面也因各项 配套的兑现程度不同而有着明显的差异。
北部新城天回片区城市界面
比如金牛的天回和新都的大丰，其城市界面更干净，居住氛围也更为成熟。而金牛的凤凰山片区和新都的斑竹园，虽然部分城市资源有所升级，但整体成熟度还有待提升。
北部新城大丰片区城市界面
凤凰山片区还有大片待开发 土地
01
三大千亿级 产业园区簇拥，目前已进入产能提升期
城市副中心“北部新城”涵盖的新都大丰和斑竹园区域，都以居住功能为主。而整个北部新城的产业，当前主要集中落地在金牛区天回片区。
从产业发展现状来看，北部新城已建成了成都国际商贸城、中铁轨道高科技产业园、西部地理信息科技产业园，“一城两园”的三大千亿级产业集群，是区域持续发展的强劲动力引擎。
成都国际商贸城 占地面积2090亩，是 西部地区个进行市场采购贸易方式试点的市场，覆盖约48个行业、43万个商品种类。其所吸引的相关从业人群总量预计高达20万+以上。
中铁轨道交通高科技产业园是中铁二院负责实施运营的国内轨道交通高科技产业园，目前园区已吸引了中铁二局、中铁三局、中铁科工、成都西南交大海德等轨道交通和泛轨道交通类企业入驻。
西部地理信息科技产业园是西部个以地理信息行业为主题的甲级产业园，已吸纳了北京天元四维科技、中测新图、南方测绘、中海达、北京21世纪空间、上海华测等300+地理信息行业知名企业。
西部地理信息科技产业园
这些 产业园区的共同特点是建设起步较早，目前均已建成落地，相关产业企业持续进驻中，但从目前导入的企业及产业形态来看，三园区要达到千亿产值的能级，都还需要一定的成长时间。
02
城市 配套发展不均，居住价值有差异
在城市 配套方面，北部新城的生态资源、文体娱配套是较有优势的，交通、商业、教育、医疗配套也在持续完善中。
目前，北部新城南侧已有凤凰山公园、成都露天音乐公园，面积超过千亩，成为片区的一大“绿肺”，北侧的毗河木龙湾绿道也已呈现，在两大生态“绿肺”之间，是大丰和天回的核心住区。其中还穿插有芙蓉渚公园、石犀运动公园、源上湾公园等生态公园。从这些公园的布局来看，北部新城各个片区均能享受到不错的生态资源，但凤凰山和大丰片区资源优势相对更突出。
在交通 配套上，除了北中轴北星大道，北部新城还有三环路、绕城高速和金芙蓉大道等横纵交错的“动脉”，可通达全城。在轨道交通方面，北部新城片区南北贯穿了3条地铁线路，包括已开通运营的地铁5号线和3号线，以及正在修建中的地铁27号线。
根据2021年发布的成都轨道交通规划，北部新城还规划有地铁9号线（成都第二条环状地铁线）和横向的地铁28号线。预计到2024年时，金牛天回片区将拥有两条投入运营的地铁线路，其交通优势将更为明显。
在商业 配套方面，目前的北部新城，只有大丰片区形成了相对成熟的 商圈。在前期已有汇融广场、福地广场两个商业综合体的基础上，今年6月底，龙湖锦宸天街开业，不仅补充了北部新城的商业 配套，也大大提升了大丰的 商圈品质。据了解，在龙湖锦宸天街对面的保利广场·大都会预计今年年底也会开业，届时大丰的 商圈或将再上新台阶。
成都龙湖锦宸天街
而天回、凤凰山和斑竹园片区目前均没有已呈现的大型商业综合体，这几个片区的常住居民的大型购物消费需求只有转战大丰。好在天回片区幸福桥TOD将要打造大型商业 配套了，让人对区域的生活配套又多了不小的期待。
目前“北部新城”区域内医疗 配套还比较欠缺，整体医疗服务质量仍有待提升。除了二甲医院新都区第三人民医院以及综合医院新都北延医院已投入使用，紧邻幸福桥TOD的金牛中医院还在建设中。
从教育 配套来看，金牛区天回片区的教育资源质量相对更好一些。除了成都实验小学(北新校区)、人民北路小学（天北校区），幸福桥TOD配建的多个公立幼儿园和小学也将逐步呈现。而其它片区的教育资源略显逊色，且整个北部新城都缺乏优质的中学。
人民北路小学（天北校区）
整体上看，北部新城的城市 配套还算是可圈可点。但当前这些城市 配套在四大片区的分布并不均衡。凤凰山片区的生态资源、文体娱 配套优势明显，但城市界面和其他各项配套都有所缺失。大丰片区生活配套醇熟，但优质教育资源还有所缺乏。斑竹园片区则处于发展起步状态，商业、教育等配套还要看未来呈现。相较而言，天回片区目前商业配套有所欠缺，但其已落地的 产业园区和教育资源，以及有正在开发的TOD综合项目做支撑，片区势能或将快速激发。
三大核心住区房价“温柔”
持续供地加快区域发展
2019年至今，北部新城涉宅 土地出让较为频繁的三个区域为天回片区、大丰片区以及斑竹园片区，其中天回板块出让的两宗涉宅土地为TOD用地。
从近两年成交 楼面地价来看，整个北部新城均没有楼面地价突破10000元/㎡的地块。大丰片区的地价天花板仍为金隅于2017年创下的10950元/㎡的楼面地价（地块目前已呈现为金隅上城郡）。天回片区的地价天花板为中南于2017年创下的11080元/㎡（地块已呈现为中南樾府）。
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与成都同环线区域在同一市场 周期相比较，北部新城的住宅价格整体上“温柔”了不少。 新房几乎都是 改善型项目，目前大丰片区的部分项目 房源单价已突破2万元/㎡。
大丰片区是北部新城最有生活氛围的区域，有龙湖听蓝湾、保利·春天花语、开元国际社区、汇融悉尼湾等成熟 小区，二手房 成交价约14000-15000元/㎡。区域内的新盘金隅上城郡高层清水 洋房单价约17000-23000元/㎡，万科润园的洋房（带装修）价格约16000-19000元/㎡。人居璟云庭清水洋房单价约17000-21000元/㎡。
天回片区有中南海棠集、北星城、保利公园里、保利天和、碧桂园城市花园等居住 小区，二手房 成交价约为13000-15000元/㎡。近期入市的幸福桥TOD一期项目幸福拾光，清水板式 洋房 均价约17000元/㎡。
斑竹园片区有交大云 堤 别墅、明新国际新城、缤纷·翡翠湾等成熟 小区，二手房 成交价约11000元/㎡。 新房合能枫丹新悦小高层单价（带装修）价格约14000-16400元/㎡。
根据2021年金牛区和新都区发布的拟供地清单中，北部新城即将供应的涉宅 土地并不少：大丰片区拟供应1宗纯 住宅用地，天回片区和斑竹园片区拟各供应3宗土地，可见北部新城尤其是天回和斑竹园片区的区域开发进度仍将较快。
TOD引领发展北部新城换道如“换刀”？
在当前的发展现状下，北部新城要适配其作为“城市副中心”的地位与价值，显然需要更有料的“未来”。
整体来看，在“十四五”新的发展阶段，北部新城一方面将围绕天府大道北沿线、地铁5号线和27号线等，完善现代服务业功能、时尚消费功能。另一方面，将加快打造TOD项目，完善交通路网、教育、生态等城市公建 配套，并推进产业园载体建设和产业植入。
在金牛区近期规划的产业图景中，北部新城金牛部分将着力打造文体娱消费片区和国际贸易片区。
成都国际贸易城功能区
据了解，成都国际商贸城功能区整体致力于成为“的商业门户”，将重点建设“总部经济+门户商业、国际贸易+N个支撑产业”的“1+2+N”现代商贸产业体系，打造高品质的消费新中心和生活中心。
目前，北部新城所在的产业功能区将重点发展国际贸易、文旅、“美食+”等多元业态。以“美食+”为例，金牛区就计划在幸福桥TOD二期的地块上，打造“美食城”项目并引入实力企业进行开发和运营。近期，幸福桥TOD二期66%股权以约为3.98亿元的 成交价转让，有消息称竞得人是在商业打造上不乏成功经验的招商蛇口，相信“美食城”也已经在兑现的路上了。
文体娱消费片区和国际贸易片区核心产业功能区
所以，在地理信息、轨道交通等高科技产业的基础上，未来北部新城还将落地美食、文体娱等比较接地气的产业，丰盛区域“生活化”“烟火气”的城市发展要素。这些产业的快速发展，将是北部新城成为“宜居、宜业、宜商的城市副中心”的重要支撑。
除了产业发展，北部新城的幸福桥TOD综合开发项目也将成为区域发展的强引擎。
幸福桥TOD一体化设计范围约700亩，根据规划，幸福桥TOD的总体定位为“北城幸福桥，高科创享城”，有着“一轴一核，双廊多线”的空间格局。“一轴”即为城市步行活力轴，串联起城北的环城生态区和凤凰山公园。“一核”即为幸福桥TOD站点核心区，在核心站点周围,将打造高端酒店、写字楼、“太古里”式的商业街区、美食城等多种商业业态，为区域未来的产业人群和常住人群提供丰富的生活、消费场景。
所以，作为成都市首批14个TOD示范站点之一，幸福桥TOD不仅是集住宅、商业、学校、医疗等为一体的大型TOD综合开发项目。还应该看到它肩负着为北部新城打造呈现第二大 商圈——“美食城”商圈，补齐天回片区的商业短板的重大使命。
幸福桥TOD地块规划
总体来看，北部新城的区位优势是很明显的。作为成都南北城市中轴线上的城市副中心其未来发展的想象空间，应当是以这条轴线上的两大城市主中心为目标样板的。城市主干道以及轨道交通的通车，拉近了其与城市主中心的距离。
但由于北部新城涵盖两大中心城区的多个片区，各个片区也难免会由于归属区域不同而产生发展不均衡的问题，在整体城市 配套提升空间还较大的现状之下，短时间内北部新城个片区的城市发展，注定难以同步。
不过，好在三大千亿级 产业园区的强力拉动，加上片区内的TOD建设如火如荼，让区域的发展前景充满看头。而在 土地市场和住宅市场上，北部新城相对于主城区的武侯新城、青羊新城、八里庄中心等城市副中心，则明显属于价格上的“洼地”。如今有“城市副中心”的定位加持，北部新城的价格“洼地”会不会像之前的多个区域一样被快速填平呢？
地产全说2021-08-03 10:07:43
