在明皇路上，只要你朝小蜜蜂阿姨投上一个友善的微笑，这附近的项目她们都能带你去。如果你再跟她们聊一聊，你就知道哪些盘卖得好，哪些盘不太理想。
翡丽东方刚刚首开，新力东园目前可直接认购，文一锦门云栖新语预计将于10月13日首开，龙岗板块三大纯新盘扎堆上市，项目现场情况到底如何呢？
| 壹
翡丽东方位于瑶海区丰乐亭路与半塔北路交口东北侧，由中梁、弘阳、三巽三大房企联合打造，主要由中梁操盘设计，物业是弘阳物业。
项目规划17栋住宅，12栋高层、5栋洋房（3栋8层、2栋11层），容积率2.0，目前在售高层11#楼（27层），户型建筑面积92㎡、104㎡，均价约1.3万/㎡，近期也有1-2万优惠。
图 | 翡丽东方鸟瞰图
新力东园是新力在合肥的项目，位于明皇路与王岗路交口西北角，项目规划11栋住宅，1栋24层高层、6栋18层小高层、4栋7-8层洋房，容积率1.8，装修交付。
目前项目8#可直接认购，户型建筑面积三室一卫93㎡、三室两卫104㎡，价格约1.4万/㎡—1.5万/㎡，近期有特价房优惠。
图 | 新力东园区位图
文一锦门云栖新语位于戚继光路与程士范路交口东南角，目前还在认筹中，据置业顾问透露，认筹优惠是交3000抵4000。
项目规划16栋住宅，分A、B两个地块，其中A地块规划6栋住宅，分别为2栋18层小高层，4栋10层洋房（一梯两户或两梯三户），A地块容积率1.8，B地块容积率2.0。
图 | 文一锦门云栖新语效果图
项目预计首开A地块洋房1#，小高层3#、7#，高层价格约1.3万/㎡，户型建筑面积88-95㎡，洋房价格约1.33万/㎡起，户型建筑面积95-108㎡。
NO.2 | 贰
翡丽东方在售高层户型建筑面积为92㎡、104㎡。其中104㎡户型是经典的四室两厅一卫设计，三开间朝南，餐厨一体、餐客一体，目前流行的双开间阳台设计，阳台进深1.8米，开间6.5米。
图 | 翡丽东方104㎡户型图
新力东园户型建筑面积为93㎡、104㎡。其中104㎡户型与翡丽东方104㎡基本一致，不同之处在于入户门旁设计有窗户，可以与阳台实现南北通透，通风良好；另外，新力东园没有设计双阳台，而是把面积留给次卧，翡丽东方的书房在新力东园则设计成主卫，不过这可以根据业主喜好更改。
图 | 新力东园104㎡户型图
文一锦门云栖新语户型为88㎡，也是三个项目中的户型。三开间朝南，多功能活动空间可改造为卧室，户型面积不大，双开间阳台占据了不少面积；南北双阳台设计，北侧阳台可以和储藏室改造成卧室。户型面积小，总价相对较低，按照均价1.3万/㎡计算，首付约34万，88㎡相比90+户型，功能一样，但是契税更低。
图 |文一锦门云栖新语88㎡户型图
NO.3 | 叁
同位于瑶海龙岗板块，三个项目周边配套基本可以共享。
交通上，板块南侧约2公里是城市主干道长江东路，可庐阳、蜀山、高新，北侧包公大道可达新站、庐阳等区域，另外经郎溪路高架可快速到达包河区、滨湖区。总体来看，车行出入比较方便。
图 | 文一锦门云栖新语区位图
商业上相对比较欠缺，已建成的商业综合体有瑶海万达，距离文一锦门云栖新语营销中心驾车约3.9公里，在建中商业有龙湖瑶海天街、翡丽东方自建1300平方商业。
教育上，周边有合肥琥珀名城小学（明皇路校区）、合肥五十五中学（东校区）。
社区环境上，板块内有华凌游园、小板桥河、瑞泰公园、文一锦门云栖新语南侧代建的市政公园以及新力东园西侧规划中公园绿地。
NO.4 | 肆
铁路线。合宁铁路从北侧至西侧环绕而过，铁路经过的影响就是噪音干扰，而且是24全天的影响。
图 | 龙岗板块三盘区位示意图（图片根据百度地图绘制，如有出入请以实际为准）
远地铁。虽然地铁是龙岗板块的卖点之一，但这三个项目距离地铁都比较远，翡丽东方距离地铁2号线王岗路站最近，步行至地铁口约1.8公里。
总体来看，文一锦门云栖新语在价格上比较占优势。新力东园是三个项目中装修交付的项目，体量，价格也是的。翡丽东方是目前在售项目，距离地铁站最近，步行至地铁2号线王岗路站约1.8公里。
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NO.5 | 伍
从项目规划来看，龙岗板块项目同质化严重，明皇路上小蜜蜂扎堆，竞争比较激烈。虽然同属龙岗板块，但不如南侧的大发长安融悦四季近地铁，规划上相比东部新中心也没有明显优势，泛龙岗板块的龙湖龙誉城等项目正在热卖，还有荣盛书香府邸、斌峰当代万国府MOMΛ等纯新盘。
市场遇冷下行，买房者持币观望，房住不炒也劝退了部分投机者，目前瑶海房源充足，购房者选择空间大。对于想在瑶海置业的朋友，我有以下几点建议仅供参考：
多实地看盘。对于项目的劣势，置业顾问往往不会明说，可以从竞品口中得知。实地看盘也可以看到售楼部现场看房人数多不多等情况，而不是看置业顾问在朋友圈忽悠。
品牌+地铁。目前在瑶海买房，品牌和地铁依然是重要的考虑因素，即使不考虑，品牌和地铁至少可以保证房产不会贬值。
考虑二手房。从价格来看，瑶海的新房不具备价格优势。如果是自住的话，不防多看看二手房，也许可以淘到性价比高的房产。
合肥楼市2019-10-08 10:04:38
