最近我估计很多人能够感觉到,合肥楼市似乎进入另外一个状态,热度突然一下子降了下来。随着经贸摩擦的不断升级,中国下半年经济发展充满了不确定性,再加上合肥限购政策有趋紧的迹象,很多人对买房又开始犹豫起来。
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从安居客房价走势来看,合肥上半年一直在上涨,但从5月份开始后劲有些不足,6月份甚至出现一定程度的回调。本篇我将通过研究50个重点城市房价走势及合肥链家网二手房实际成交数据,为你们做详细解析。
50个重点城市房价表现
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与4月份相比,5月份房价环比下跌城市由17个变为16个,减少1个。尽管下跌城市减少,房价整体并未发生较大变化。
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从各大城市圈来看,长三角一枝独秀,基本所有城市都在上涨,一直以来长三角都是中国房价的领头羊。其余城市圈基本是有涨有跌,珠三角表现相对最差,东北地区可圈可点。
长三角城市。上海房价尽管还未回到去年同期水平,但还在缓慢上涨,马上逼近5w大关。南京自3月份以来,房价一直维持在2.9w上下,四平八稳,似乎失去了上涨的动力。
杭州自去年6-7月份限购收紧开始,房价开启了长达将近1年的下跌之旅,我们看到今年4月份基本见底,但杭州近期又降低落户门槛,5月份出现强势反弹,环比涨幅达到第二。杭州近两年天量卖地,过量的土地供应是否会再次导致长期阴跌?
苏州房价上涨非常平稳,过去一年来同比涨幅接近20%,几乎是涨幅的一个城市。正所谓棒打出头鸟,苏州被迫进一步收紧限购,但从5月份房价走势来看,这种抑制作用还未完全表现出来。
宁波今年以来一直在上涨,涨幅不大,但很平稳。长三角是所有城市群中表现的一个,但上涨最主要还是二三线城市,像上海、南京、合肥、宁波等核心城市,房价被控制的还算比较平稳。
华南珠三角。深圳房价在4月份突破历史新高后,5月份又迎来反转,zy重提房住不炒可能打击了房地产市场。广州今年以来基本都在下跌,5月份表现算是非常平稳的一个月了。
厦门在去年年底筑底成功,今年以来反弹了近5%,不知道下一步会不会被再次约谈。福州走势基本跟厦门相同,但还未恢复到去年同期水平。
佛山是涨幅的城市,同比已经超过15%,我不知道后期会不会被收紧限购。我们可以看到,除了佛山以外,珠三角所有城市几乎都在下跌,跟长三角表现大相径庭。
环渤海湾城市。北京房价在3月份涨至点,现在又连续下跌两个月,似乎有只无形的手在调控着,一直压制在6w左右。天津自去年8月份以来,一直呈下跌走势,近两个月虽有所回升,但反弹动力有限。
石家庄经历金三银四小阳春之后,房价企稳,看来阶段性筑底已经成功,基本挤干了房价泡沫。廊坊房价在今年1月份跌到谷底,随之发生反弹,截至4月份涨幅已超过5%,看来下一步企稳是主要目标。
青岛房价还在下跌,已经持续了9个月,较点时已经回调了-14%,应该也是前期泡沫相当严重的城市了。济南在经历金三银四小阳春之后又开启了下跌,房价跟青岛只差了600元/平米,咬得非常紧。大连同比涨幅接近20%,属于补涨城市,还未受到严重关切。
环渤海湾的整体表现跟珠三角类似,环京核心城市基本都在下跌,而外围的二三线卫星城,还在补涨。
中西部城市。武汉房价一直在下跌,较去年11月份点时跌幅达到-3.3%,与其他地方不同的是,金三银四表现得更糟糕一点。郑州还在高位震荡,对于其他城市来讲,房价属于水分较少的,我认为潜力较大。
长沙房价已经从去年8月份的点,下跌了-6.2%,从目前来看,还未到底,房价低并非不会下跌的理由。成都房价今年1月份筑底成功,至今已连续上涨4个月,但跟去年同期相比还有不少差距。重庆也是在今年1月份筑底,但上涨动力明显不足,仍在底部震荡。
西安房价从3月份以来保持非常平稳,是最后一个补涨的西部核心城市,算高位稳定了。东三省3个省会城市同比涨幅都在10%-15%之间,如果从去年来看,这个成绩都算不错,但从整个周期来看,还在垫底。
我们可以看到,不管是长三角的上海,珠三角的深圳,还是环渤海湾的北京,中部城市群的武汉,这些都是中国最热门城市群的中心城市,房价都被控制的死死的。只要热点地区中心城市房价得到有效控制,其他城市就很难掀起风浪。
合肥二手房成交数据分析
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国家统计局数据显示,合肥过去一年中,二手房除了去年11月份略有下跌外,其余时间基本都呈上涨趋势,新房更是连续12个月环比上涨。
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合肥链家3月份成交1153套二手房,比4月份减少185套,名副其实的金三银四。从5月份成交来看,大概介于3月份和4月份之间,表现也非常不错,但预计进入6月份以后,成交会有一定幅度的下滑。
以下分析基于链家自2018年3月份至2019年3月份的所有成交,共计8073个数据。由于链家的业务范围限制,二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此,房价平均数据应该比全市实际平均值略高。2019年3-4月数据请参考我文章《2019年3-4月份合肥房价分析及购房建议》,关注微信公众号“小易论楼市”,回复“房价”即可。
1、合肥2019年4月份二手房整体成交情况
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4月份合肥二手房成交均价为1.694w,基本是合肥限购之后的房价。自去年合肥10月份房价达到阶段性低点,只有2月份出现下滑,房价一直呈上涨趋势,累计涨幅已达到5.5%。
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平均成交周期为96.1天。我们看到去年成交周期基本维持在75-80天左右,而今年这个数字已经上升到90天以上,延长了15天上下。说明随着合肥房价的上涨,成交周期也在不断延长。
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平均议价空间为2.76%,比上个月略有回升,4月份市场确实不如3月份。
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与3月份相比,4月份出现上涨的区域有滨湖区、政务区、庐阳区、蜀山区、包河区、经开区和高新区,瑶海区、肥西县和长丰县出现下跌。随着市区限购变相放松和房地产市场热度回升,县区和弱势板块与市区优势板块开始出现分化(《合肥房产的优质板块和劣质板块》,关注微信公众号“小易论楼市”,回复“房产”查看)。
2、和非价格
此处所指的学区是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园新村),50中西校(安居苑),50中新校(天鹅湖),46中本部,38中本部,168玫瑰园学校(西区)。具体学区划分和分析请参考文章《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》(微信公众号“小易论楼市”回复“学区”查看)。
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4月份的成交占比只有16.1%,几乎达到过去一年来的点,跟成交淡季一个水平,这是我没有料到的。
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4月份成交均价为2.302w,比3月份上涨了7.7%,较去年同期上涨超过20%,这似乎能够说明成交占比为什么这么低(《合肥优质学区排名和投资》,微信公众号“小易论楼市”回复“学区”查看)。
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非成交均价为1.569w,基本跟3月份持平,说明4月份合肥房价的上涨主要依赖的上涨。
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户型占比与3月份相比变化不大,3房增加了一个百分点,2房减少一个百分点,1房维持不变。随着小三房产品越来越多,我相信2房和公寓的占比会越来越低。
下一步合肥房价分析及购房建议
从房地产市场来看,今年上半年房价稳中有升,部分城市出现局部上涨过快的情况。今年4月份,zy重提“房住不炒”,指出“要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实好一城一策,因城施策,城市政府主体责任的长效调控机制”。
我们看到苏州因上半年房价涨幅过高,5月份被迫加码楼市调控,部分区域“限售”。之后苏州又约谈相关部门和房地产企业,要求全市年内房价涨幅必须控制在5%以内。
这个数字很有意思,我认为并非空穴来风,很可能是上层政策允许的限度。这个硬指标应该不单单指苏州,对绝大多数热点城市同样适用。
在之前的文章中我们已经分析过,北京、上海、深圳、广州和武汉,这几个大城市圈的中心城市,房价被控制得死死的,正体现出地方政府落实主体责任的决心和举措。只要中心城市房价被控制住,其他城市房价就掀不起大的风浪。
从国家统计局数据来看,合肥4月份新房同比涨幅达到7.4%,二手房涨幅达到4.2%,综合来看,已经达到甚至超过了5%的“红线”。近期合肥传出部分银行可能会进一步提高首套房贷款利率的消息,我估计应该跟上半年房地产市场相对过热有关。
受毛衣战影响,中国经济下行压力加大,很多人对房地产市场开始产生悲观情绪,这点从近期二手房成交下滑能够明显感受到。结合房地产大周期发展规律,再加上上半年大量供地,合肥楼市今年下半年可能跟去年下半年类似,大概率会遇冷。
与此同时,全球经济进入下行周期,澳大利亚、印度、新西兰等国家开始降息,美国大概率于7月份启动降息,这意味着全球下半年可能再次掀起新一轮的量化宽松。中国到底跟不跟,我觉得政策还存在很大变数。
不管怎样,即使房地产政策有出现转向的可能性,房价仍然没有大涨的基础。我认为政策转向只是为了稳定市场预期,保持房地产市场健康稳定发展,而并非再次依赖这个“夜壶”。
但无论如何,一旦房地产市场预期形成,短时间内可能很难扭转,下半年想达到上半年这种市场热度,我觉得可能性不大,要做好过冬的准备。
市场即使遇冷,优质资产依然稀缺,我认为还是没有太大的下探空间。参考去年的情形,无论是换房还是投资,市场越冷,意味着机会越多,别人恐惧和犹豫的时候,正是你下手的时机。
关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。