2019年4-5月份合肥房价分析及购房建议

最近我估计很多人能够感觉到，合肥楼市似乎进入另外一个状态，热度突然一下子降了下来。随着经贸摩擦的不断升级，中国下半年经济发展充满了不确定性，再加上合肥限购政策有趋紧的迹象，很多人对买房又开始犹豫起来。

从安居客房价走势来看，合肥上半年一直在上涨，但从5月份开始后劲有些不足，6月份甚至出现一定程度的回调。本篇我将通过研究50个重点城市房价走势及合肥链家网二手房实际成交数据，为你们做详细解析。

50个重点城市房价表现

与4月份相比，5月份房价环比下跌城市由17个变为16个，减少1个。尽管下跌城市减少，房价整体并未发生较大变化。

从各大城市圈来看，长三角一枝独秀，基本所有城市都在上涨，一直以来长三角都是中国房价的领头羊。其余城市圈基本是有涨有跌，珠三角表现相对最差，东北地区可圈可点。

长三角城市。上海房价尽管还未回到去年同期水平，但还在缓慢上涨，马上逼近5w大关。南京自3月份以来，房价一直维持在2.9w上下，四平八稳，似乎失去了上涨的动力。

杭州自去年6-7月份限购收紧开始，房价开启了长达将近1年的下跌之旅，我们看到今年4月份基本见底，但杭州近期又降低落户门槛，5月份出现强势反弹，环比涨幅达到第二。杭州近两年天量卖地，过量的土地供应是否会再次导致长期阴跌？

苏州房价上涨非常平稳，过去一年来同比涨幅接近20%，几乎是涨幅的一个城市。正所谓棒打出头鸟，苏州被迫进一步收紧限购，但从5月份房价走势来看，这种抑制作用还未完全表现出来。

宁波今年以来一直在上涨，涨幅不大，但很平稳。长三角是所有城市群中表现的一个，但上涨最主要还是二三线城市，像上海、南京、合肥、宁波等核心城市，房价被控制的还算比较平稳。

华南珠三角。深圳房价在4月份突破历史新高后，5月份又迎来反转，zy重提房住不炒可能打击了房地产市场。广州今年以来基本都在下跌，5月份表现算是非常平稳的一个月了。

厦门在去年年底筑底成功，今年以来反弹了近5%，不知道下一步会不会被再次约谈。福州走势基本跟厦门相同，但还未恢复到去年同期水平。

佛山是涨幅的城市，同比已经超过15%，我不知道后期会不会被收紧限购。我们可以看到，除了佛山以外，珠三角所有城市几乎都在下跌，跟长三角表现大相径庭。

环渤海湾城市。北京房价在3月份涨至点，现在又连续下跌两个月，似乎有只无形的手在调控着，一直压制在6w左右。天津自去年8月份以来，一直呈下跌走势，近两个月虽有所回升，但反弹动力有限。

石家庄经历金三银四小阳春之后，房价企稳，看来阶段性筑底已经成功，基本挤干了房价泡沫。廊坊房价在今年1月份跌到谷底，随之发生反弹，截至4月份涨幅已超过5%，看来下一步企稳是主要目标。

青岛房价还在下跌，已经持续了9个月，较点时已经回调了-14%，应该也是前期泡沫相当严重的城市了。济南在经历金三银四小阳春之后又开启了下跌，房价跟青岛只差了600元/平米，咬得非常紧。大连同比涨幅接近20%，属于补涨城市，还未受到严重关切。

环渤海湾的整体表现跟珠三角类似，环京核心城市基本都在下跌，而外围的二三线卫星城，还在补涨。

中西部城市。武汉房价一直在下跌，较去年11月份点时跌幅达到-3.3%，与其他地方不同的是，金三银四表现得更糟糕一点。郑州还在高位震荡，对于其他城市来讲，房价属于水分较少的，我认为潜力较大。

长沙房价已经从去年8月份的点，下跌了-6.2%，从目前来看，还未到底，房价低并非不会下跌的理由。成都房价今年1月份筑底成功，至今已连续上涨4个月，但跟去年同期相比还有不少差距。重庆也是在今年1月份筑底，但上涨动力明显不足，仍在底部震荡。

西安房价从3月份以来保持非常平稳，是最后一个补涨的西部核心城市，算高位稳定了。东三省3个省会城市同比涨幅都在10%-15%之间，如果从去年来看，这个成绩都算不错，但从整个周期来看，还在垫底。

我们可以看到，不管是长三角的上海，珠三角的深圳，还是环渤海湾的北京，中部城市群的武汉，这些都是中国最热门城市群的中心城市，房价都被控制的死死的。只要热点地区中心城市房价得到有效控制，其他城市就很难掀起风浪。

合肥二手房成交数据分析

国家统计局数据显示，合肥过去一年中，二手房除了去年11月份略有下跌外，其余时间基本都呈上涨趋势，新房更是连续12个月环比上涨。

合肥链家3月份成交1153套二手房，比4月份减少185套，名副其实的金三银四。从5月份成交来看，大概介于3月份和4月份之间，表现也非常不错，但预计进入6月份以后，成交会有一定幅度的下滑。

以下分析基于链家自2018年3月份至2019年3月份的所有成交，共计8073个数据。由于链家的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。2019年3-4月数据请参考我文章《2019年3-4月份合肥房价分析及购房建议》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房价”即可。

1、合肥2019年4月份二手房整体成交情况

4月份合肥二手房成交均价为1.694w，基本是合肥限购之后的房价。自去年合肥10月份房价达到阶段性低点，只有2月份出现下滑，房价一直呈上涨趋势，累计涨幅已达到5.5%。

平均成交周期为96.1天。我们看到去年成交周期基本维持在75-80天左右，而今年这个数字已经上升到90天以上，延长了15天上下。说明随着合肥房价的上涨，成交周期也在不断延长。

平均议价空间为2.76%，比上个月略有回升，4月份市场确实不如3月份。

与3月份相比，4月份出现上涨的区域有滨湖区、政务区、庐阳区、蜀山区、包河区、经开区和高新区，瑶海区、肥西县和长丰县出现下跌。随着市区限购变相放松和房地产市场热度回升，县区和弱势板块与市区优势板块开始出现分化（《合肥房产的优质板块和劣质板块》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房产”查看）。

2、和非价格

此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校（西区）。具体学区划分和分析请参考文章《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》（微信公众号“小易论楼市”回复“学区”查看）。

4月份的成交占比只有16.1%，几乎达到过去一年来的点，跟成交淡季一个水平，这是我没有料到的。

4月份成交均价为2.302w，比3月份上涨了7.7%，较去年同期上涨超过20%，这似乎能够说明成交占比为什么这么低（《合肥优质学区排名和投资》，微信公众号“小易论楼市”回复“学区”查看）。

非成交均价为1.569w，基本跟3月份持平，说明4月份合肥房价的上涨主要依赖的上涨。

户型占比与3月份相比变化不大，3房增加了一个百分点，2房减少一个百分点，1房维持不变。随着小三房产品越来越多，我相信2房和公寓的占比会越来越低。

下一步合肥房价分析及购房建议

从房地产市场来看，今年上半年房价稳中有升，部分城市出现局部上涨过快的情况。今年4月份，zy重提“房住不炒”，指出“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实好一城一策，因城施策，城市政府主体责任的长效调控机制”。

我们看到苏州因上半年房价涨幅过高，5月份被迫加码楼市调控，部分区域“限售”。之后苏州又约谈相关部门和房地产企业，要求全市年内房价涨幅必须控制在5%以内。

这个数字很有意思，我认为并非空穴来风，很可能是上层政策允许的限度。这个硬指标应该不单单指苏州，对绝大多数热点城市同样适用。

在之前的文章中我们已经分析过，北京、上海、深圳、广州和武汉，这几个大城市圈的中心城市，房价被控制得死死的，正体现出地方政府落实主体责任的决心和举措。只要中心城市房价被控制住，其他城市房价就掀不起大的风浪。

从国家统计局数据来看，合肥4月份新房同比涨幅达到7.4%，二手房涨幅达到4.2%，综合来看，已经达到甚至超过了5%的“红线”。近期合肥传出部分银行可能会进一步提高首套房贷款利率的消息，我估计应该跟上半年房地产市场相对过热有关。

受毛衣战影响，中国经济下行压力加大，很多人对房地产市场开始产生悲观情绪，这点从近期二手房成交下滑能够明显感受到。结合房地产大周期发展规律，再加上上半年大量供地，合肥楼市今年下半年可能跟去年下半年类似，大概率会遇冷。

与此同时，全球经济进入下行周期，澳大利亚、印度、新西兰等国家开始降息，美国大概率于7月份启动降息，这意味着全球下半年可能再次掀起新一轮的量化宽松。中国到底跟不跟，我觉得政策还存在很大变数。

不管怎样，即使房地产政策有出现转向的可能性，房价仍然没有大涨的基础。我认为政策转向只是为了稳定市场预期，保持房地产市场健康稳定发展，而并非再次依赖这个“夜壶”。

但无论如何，一旦房地产市场预期形成，短时间内可能很难扭转，下半年想达到上半年这种市场热度，我觉得可能性不大，要做好过冬的准备。

市场即使遇冷，优质资产依然稀缺，我认为还是没有太大的下探空间。参考去年的情形，无论是换房还是投资，市场越冷，意味着机会越多，别人恐惧和犹豫的时候，正是你下手的时机。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。