“限高令”出台 合肥两座500米高楼能如期建成吗?

日前 住建部和国家发改委日前联合下发通知，要求各地进一步加强城市与建筑风貌管理，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。

通知明确：严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑;各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。

“限高令”的出台，合肥市民最关心的就是合肥 滨湖区的两座高楼到底还能不能如期建设?但眼下不管是谁，500米的槛，想跨过去很难……

>> 滨湖区两座摩天高楼命运如何?

1、恒大518 安徽第一高楼

安徽第一高楼，当属恒大518。 恒大中心位于合肥滨海湖新区CBD核心区成都路与华山路交汇处，紧邻巢湖沿岸，距安徽省政府约3公里，规划总建筑面积约102万平米，投资预计为165亿元。

项目是一座以全球摩天地标的前瞻规划，倾力打造集 商业、办公、酒店、服务式酒店、居住于一体的城市地标 综合体。但是项目的施工进度一直受到困扰，此前有爆料，项目一直在进行复工的准备工作。

广大市民和合肥市相关部门一直希望恒大中心能够尽快复工。毕竟恒大中心的建成将会成为合肥的新名片。

2、宝能环球金融中心调整至499米

在去年底，宝能环球金融中心T1~T6进行了方案调整，目前调整方案出炉。

六栋塔楼高度有所变化，主楼T1从588米调整为499米，其他四栋由465米，380米，330米，280米，255米调整为404米，386米，364米，302米，250米，单体建筑方案不变，只是楼栋位置做了相应调整。

其实，关于合肥这两个高楼的项目，今年初安徽省巢湖管理局也进行了回复。

安徽省巢湖管理局：“恒大中心和宝能城整改问题省市相关部门都很重视。宝能城项目已在做规划调整。恒大中心项目由省市政府研究决定具体整改措施。”

>> 合肥未来住宅层高或将“受限”

关于此次的“限高令”住建部还释放了一个信号。其中指出，各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。

什么叫做“与城市规模、空间尺度相适宜”呢?以合肥为例：

1、合肥目前“高低配”现象较为严重

近些年，合肥的土地容积率基本上保持在2.0-2.2左右。1.5-1.8的很少。这也使得开发商清一色的选择“高低配”的规划，使得整个区域的空间形态单一。

顾名思义，容积率越高意味着这个地块盖的房子就会越多，楼就越高，采光就越差。小区里面人住的多，居住就拥挤，你平均所能分享到小区的公共资源就少，居住舒适度就差。

因此低容积率的小区更受大家欢迎。

地块的容积率，一般都是在招挂牌的时候就确定了。所以开发商拿下该宗地之后，会想尽一切办法最大限度的利用容积率。

基本上没有开发商会按照低于规定的容积率去开发房子，除非他跟钱有仇。

而开发商为了充分的利用容积率，抱着不浪费1㎡土地的信念，高低配的产品也就开始被普遍运用到项目的规划中。

可以看到，小区高层在 别墅的外围，为了给别墅节省用地，高层不但建到30-40层，而且有两栋居然设计成“L”型，真是令人匪夷所思。

这样的房子，户型和采光不知道要糟糕到什么程度。就算是别墅，也不能幸免于难，不仅拥挤，东边的宝贵阳光还被自家高层挡住。

02、合肥以后房子以小高层、 洋房为主

2018年的时候，在合肥市规划委员会第五次主任办公会会议纪要中曾经提到，对于未来合肥楼层的建设高度也提出了要求。

对开发强度过高片区的存量用地，要严格控制开发强度和建筑高度。今后本市级(含三大开发区)新建经营性住宅项目，住宅建筑层数原则上不高于24层，五县市(含安徽巢湖经开区)新建经营性住宅项目，住宅建筑层数原则上不高于20层。同时要注重打造错落有致，通透疏朗的空间形态，避免建筑高度“一扎齐”现象的出现。

该文件对于合肥市的绿色建筑以及城市形象都有极大的提升意义。

现如今高楼林立，但是由于规划的不合理，小区北边的住宅往往会被南边的高楼遮挡住阳光。比如说某小区的高层总层数为33层，层高2.8米，楼间距大约45米。冬天高层20层以下采光基本上都会受到影响。除了采光受影响之外，文件中还提到一点，“对开发强度过高片区的存量用地，要严格控制开发强度和建筑高度。”这也就说明，目前合肥开发强度较大的区域包括滨湖区、新站区、包河、 瑶海等区域。以后这些区域内新建住宅的高度原则上将会得到控制。

通过这1-2年的住宅项目建设可以看到，目前滨湖区的小高层和洋房的产品正在逐渐增加。可以预测的是，未来同样大的地块未来盖的房子将会更少。

>> “限高令”席卷全国 多城控制住宅层高

早先，全国多城都有出台住宅限高的措施!整体来看都是为了改善人居环境，调减土地开发强度。

1、郑州新建住宅楼不得高于100米

2018年郑州城市规划新政策，对住房容积率、绿地率以及住宅建筑高度提出了硬指标。为了改善人居环境，调减土地开发强度。

2018年6月7日，郑州市城乡规划局召开新闻发布会，对《郑州市城市规划管理技术规定(2018修订版)》进行解读。其中对大棚户区改造项目最高容积率限制等方面有了最新要求，新建住宅楼不得高于100米。

2、银川住宅层高控制在18层以下

据了解，2017年银川市开启整治行动，向违法建设治理、规划容积率管控、住宅限高、延期交房、质量投诉、物业纠纷、房屋征收补偿、供暖供气等矛盾纠纷集中的方面延伸，解决群众关心的突出问题。

在城市规划和空间利用方面，逐步清理和拆除历年形成的违法建筑，对新增违法建设实施“零容忍”。加大对规划审批实施过程中随意变更规划设计条件，调整容积率的查处力度，减少权力寻租空间。

宁夏自治区住建厅发文强调了住宅限高相关规定，此次也将严格履行“城市住宅高度县城控制在6层左右，地级市控制在10层左右，银川市控制在18层以下”的管控要求。

3、济南新供地块住宅限高18层

此前，济南市国土资源局发布7宗挂牌出让公告，在出让的7宗地中，天桥区北园大街以南、津浦铁路西侧的两宗商业商务、居住用地为捆绑出让。

根据出让条件，地块一即商业商务用地要求建筑高度不超过60米，地块二即居住用地规划住宅不超过18层。

还有两宗居住用地出让，折合土地158亩。根据规划要求，两宗居住地在沿河建筑高度控制在20米以内，其余住宅建筑最高不宜超过18层。

>> 专家：未来高层住宅房价大幅贬值

现在的高楼是越盖越高，这是可以理解的，尤其是寸土寸金的城市，只能向天借空间。

不过有专家表示，未来几十层高层住宅楼价值将会大幅度贬值，中低层、联排、双拼和一户建等住宅将会大幅度升值。

未来由于人口老龄化，子女继承越来越多前一两代人的住宅，税征，供给大于需求，高层住宅楼的价格会跌到白菜价。而且更重要的是这些楼房维修成本也会高德令人吃惊。

中国社会科学院农村发展研究所研究员国英也认为，从收入比看，中国房价已经过高，而居住质量却一直上不去，多种因素牵引着房价下行。中国 房地产市场的基本事实是，住房价格高、住房品质差以及土地利用不合理。

限高令对于 楼市的发展整体是有益的，不过住宅高度下来了，房价也就上去了。 刚需未来置业的夜压力可能会更大。