浅谈河源商业地产：地产商运营+市民投资？

九九房产网—姚泽东  作者：姚泽东  2012-10-13 10:34

[摘要] 受楼市调控影响，使得本来已经在2012年开始升温的商业地产更加火热起来，也成了不少投资者首选。伴随着货币政策的趋紧、购房门槛的提高以及通货膨胀预期的加强，商业地产正以较强的优势，逐步跻身河源房地产市场主流产品的行列，受青睐的程度也是与日俱增。

受楼市调控影响，使得本来已经在2012年开始升温的商业地产更加火热起来，也成了不少投资者。伴随着货币政策的趋紧、购房门槛的提高以及通货膨胀预期的加强，商业地产正以较强的优势，逐步跻身河源房地产市场主流产品的行列，受青睐的程度也是与日俱增。而在商业地产的运营模式上，大型购物中心、大卖场、商业中心的商业体，一般会采取“只租不售”，自主或委托经营的模式，普通消费者无法染指;写字楼部分，虽然有较高的投资，但因为回报周期较长，投资资金需求较多，从目前的市场上来说，河源很多人投资写字楼一般是以自用为主，遵循开公司、需要办公室、买一间写字楼投资兼自用的形式。于是，大部分意欲涉水投资商业地产的普通市民，会选择商铺进行投资。

河源商业中心

由于受到了房地产调控政策的影响，越来越多的河源本土房地产开发商和外来品牌开发商都掉头往商业地产走，那到底商业地产是不是金矿呢?河源的商铺投资前景如何呢?你看好购买商场内商铺吗?

商铺类型：要准确定位

就目前来看，河源的商铺大致可分为3种类型：一种是商业区域附近，主要服务市民购物、休闲时逛街所需，这种地段商业效益好，主要依托附近的大型商圈、特色商业项目，一起来带旺附近商业市场，典型的代表有翔丰商业广场。第二种是住宅底商，主要服务社区居民，以家庭的日常消费品为主，小超市、美容美发、餐饮店等，依托小区的常住人口，典型的代表有广晟商业广场、凯旋城商业广场和长鸿商业广场等。第三种是火车站、汽车站、轮渡等旅客聚集的地区，人群流动性大，适合发展餐饮，生活用品，特产等，典型的代表有沿江路一线商铺、大同路美食街以及正在火热兴起的河源义乌小商品批发城。

河源义乌小商品批发城

另外，很多小业主买下铺后却不能够把它做旺，也是非常大的风险。投资商铺最重要的一点就是定位要清晰，要弄明白把铺子租给谁，适合什么品牌，会有什么人消费，商家能不能盈利，适合什么样的租金水平，今后能不能等等问题。这些都属于投资商铺前的基本功课。

笔者认为，目前河源并未真正形成有效的商圈体系，商业分布较为零散，难以集中，这也和自身定位有着密切联系，以致位于东城西片区的河源商业中心呼之欲出，这艘巨型的“商业航母”能否起航，更好地解决河源现阶段商业发展和商圈规划问题，我们拭目以待。

商业地产：要靠特色经营

对于商业地产的发展前景，笔者认为，关键看经营。“做得好就是黄金奶油，做不好就是万劫不复。”目前河源乃至国内的商业物业有些由于定位不准确或者是盈利的不够，长期以来经营不兴旺，有些一拖再拖还是开不了业，有些是开业几个月就要关门大吉，人去楼空等等这些情况都时有发生。

上世纪八十年代末九十年代初商家可以把商业物业进行简单增值，是做租金差价的时代。但在未来的三十年这种情况已经一去不复返。真正的商业地产笔者觉得是以经营获利为主，要差异化经营和特色化经营，也就是说商业带旺地产。具体到投资商铺，笔者发现，现在河源有几个大的商场卖铺，都是把商场内的商铺隔成一个一个小商铺来卖，比如翔丰商业广场、长鸿商业广场、广晟商业广场，以及前段时间热销全城的河源义乌小商品批发城等。对于投资者来说，这样的铺位能不能买呢?

中心壹号5A级写字楼

笔者认为：作为投资者要注意，要是商场里隔开小商铺来卖，目前来说在河源还基本没有看到有做得较为成功的案例，同时从人性和利益的驱动角度来看，静下心来想想，倘若开发商自信可以经营好的物业，是否还会拿出来卖?众所周知，租金对于开发商来说是现金奶牛，而同时把所有的商铺隔开来卖的话，又怎么去估量诚信经营呢?据了解，几年前长鸿商业广场的开发商就是以隔开多个小铺的形式销售商铺，因各种因素导致多数小商铺陷入难以开业的境地，一拖就是几年，难见起色。地产商往往是打出一个商业的概念以后把它炒得高到天价，然后卖完就走人。

总而言之，对于“商业广场内买小商铺”这种做法，笔者目前认为还是有待考究，因为这样的做法对整个物业来说就意味着堵死了做旺的出路，同时也会给社会带来很多纠纷和不稳定因素，同时，这样做只会吸引一些没有投资渠道和对投资认识比较浅薄的中小型投资者。

买街铺：须衡量

既然这样，假如不买这些大商场的小商铺，是否可以买一些街边的商铺?相比大商场里面的小商铺，街铺确实有一定投资价值，不过，目前河源很多街铺价格基本被人为炒高，有的街铺高达数百万元的价格，可租金一年也就几万元，最典型当属兴源路、中山大道、建设大道和永和路的一线临街商铺。所以，投资者一定要计算好投资回报的期限有多长，如果回本获利的时间超过30年就没有什么投资价值，因为商业物业的使用年限也就40年。

汇景.御府中央

笔者认为，河源作为新兴的三四线城市，无论是住宅地产、旅游地产，还是商业地产，均处于起步发展阶段，有着一定的发展前景。但是话说回来，有发展前景并不意味着仅靠我们市民能够很好地支撑起这个市场，毕竟以河源本地工资水平、消费水平和常住人口容量等因素来衡量，占据主体的低收入人群能否消费得了住宅或者商铺这样的大宗商品呢?我想大部分人还是持否定观点的。总而言之，商业地产发展是必然，发展的好不好，发展得快不快，关键还是要差异化经营和特色化经营，倘若陷入同质化竞争，不能顺应市场经济的发展，必将被市场所淘汰。

最后，笔者提醒：买商铺实属投资行为，投资有风险，入市需谨慎。

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