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前段时间，我们公众号写了一篇《如果科学城金凤卖到2万，你会买吗？》的文章，里面对金凤现有的市场和 楼盘进行了分析、盘点。
其实金凤这个板块对于 开发商来讲现在还比较陌生，但经过这两年发展，在楼市上已经有着比较明显的市场走势：比如一些偏 改善 住宅项目问世，释放出金凤置业群体居住进阶的需求，像力扬、高新置业、陕建等本土开发商与外地房企们开始布局，也逐渐打开了金凤的市场知名度。
也可以看到，这些 开发商的知名度都不高，开发出具有品质代表的产品出来还是有难度。
而下个阶段的金凤，肯定会聚焦在建筑和居住品质上的迭代，好的位置、好的产品、好的生活方式。毕竟对于想置业金凤的人来说，你购买的也不单是一处 房产，还有未来数十年的居住体验与财产的。
因此，金凤太需要一个大的 开发商来引领市场，会是谁呢？在之前的文章中已经预料到过，那就是金科。
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其实当下 房地产行业遇冷，已是不争的事实，哪怕是金科这样的大房企也不能独善其身。
不过随着金科2021年年报数据的公布，金科用亮眼的数据表现，回绝了市场的质疑。在“雷”声分至沓来的当下， 房产行业太需要这份高分答卷了。
我们可以来看看金科的经营状况，以下几个亮点值得关注：
1）稳健的财务表现
金科股份2021年实现销售金额1840亿元、销售面积1966万平米，同比略有下降，但仍处于行业前排领跑位置，其中销售面积更是连续4年位居行业前10名。
盈利方面，报告期内公司实现净利润66.88亿元，其中归属于上市公司股东的净利润36.01亿元，整体经营韧性相对突出。
在这个关键拐点，金科向外界释放了财务安全、现金流安全的信号。
2）信用稳定
中诚信、联合等境内评级机构均给予金科AAA的展望稳定评级；标普国际评级中金科由B+跳级提高至BB-。在资本市场端，则体现在2021年公司累计完成公开市场债务兑付8笔，兑付金额超106亿元，保持了良好的信用，得到投资者认可。
3）达成保交付、保民生、保稳定三大目标
在行业多个 开发商暴雷的背景下，金科实现了交付、保民生、保稳定， 住宅交付面积2175万方，住宅交付套数14.16万套，在建面积6096万方。
这些数据也足以说明金科对于市场的努力。
4）良好的负债结构
2021年金科的 银行贷款与金融机构贷款比例都有所下降，总负债也大幅压降了170亿元。同时在融资方面，金科也表现出不错的口碑效应，去年公开市场融资规模合计118亿元。
2021年疫情期间停工停售，给地产投资、开发、销售、供货、现金流等各方面带来影响，上半年低迷的销售额是最直观的体现。
所以金科在2021年的指标稳中有增，并且保持了不错的发展势头，这就是强者的姿态。
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作为从重庆起家的发展到的一线大 开发商，重庆对金科的重要性不言而喻。至少根据以往的数据来看，金科在重庆营业额和销售额，依然是位居前列。
在2021年的金科的销售额中，重庆贡献了超350亿元，排在位，在总营收中的占比接近两成，这样的贡献度相当给力了，这也是重庆大本营地位的一个缩影。
尽管在2021年金科股份销售业绩有所下滑，但是细分来看，金科依旧保持着在大本营重庆的领先优势。
在2022年1-4月重庆中心城区房企20销售金额、销售面积排行中，金科以27.6亿元的销售额和30.2万㎡的销售面积位列第二；
在2022年1-4月大重庆房企20销售金额、拿地面积中，金科以50.6亿元的销售额和81.2万㎡的销售面积夺得双料。
这也是金科在重庆连续4年位居首位，市占率达10%以上，可见在重庆的优势依然十分突出。
金科在2021年提出了“一稳二降三提升”的经营发展策略，这个策略并非喊喊口号。而从2021年的年报可以看出，经营方向和思路的调整对金科来说虽有阵痛，但确实值得，给自己，也给行业带来了信心。
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金科股份董事长曾表示：“稳健发展将是金科当前及未来较长一段时期内发展的主基调和主旋律。”这点从金科在重庆的市场表现上可以看出来，去年金科除了批次土拍拿下几块地外，就没有什么大动作，也没有什么新项目面世。
但是这并不能阻挡金科对重庆市场保持关注，对于项目的投资策略，金科显然更希望踏准投资节奏，宁可少拿地，绝不能拿错地，特别是对于一个新区，更愿意打造一个经典标杆式的产品。
比如2017年金科在北区的代表作——金科九曲河，那也是金科殿堂级产品在重庆首次落地。可以说凭借该项目，一举拉高了整个区域的宜居属性，至今是重庆楼市的经典代表作。
金科九曲河
显然，在现有的市场下，金科肯定也不愿意躺平。
在空白了5年之后，金科又带来了天花板级别的产品。而这一次，它把目光对准火热的西部（重庆）科学城，这也许是今年重庆最值得期待项目之一。
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如今的西部（重庆）科学城高歌猛进，2022年一季度，西部(重庆)科学城核心区实现地区生产总值(GDP)同比增长10%，增速位居重庆市。
当前西部(重庆)科学城基础设施建设项目投入超已经达到数千亿元，科学城几何中心、西部国际金融中心、高端金融产业加持，整个区域一诞生便含着“金钥匙”。
可以预见，科学城是重庆未来10年最值得想象的新区。
金凤城市中心效果图
在这样富有潜力的区域，金科会带来什么样的产品呢？如果说，九曲河已经不仅是 豪宅的代言，已跃升为一座城市的 改善标杆居住符号，致敬城市影响力人物。
如果想要再更上一层，传奇还能超越传奇吗？
答案是肯定的，实际上金科正在做的，就是这样一件极具挑战性的事情，金科的下一个琼华系。
作为金科三大产品系的级高端 豪宅产品线，琼华系以代言东方的传世大宅为创作依归，严选 地块，坚持一城一琼华。凡琼华系，必处一二线中心城市的中心 地段。
顺着这个逻辑，我们可以来看看金科在重庆大本营的琼华系产品有多么出色。
1）优越的地理位置
金科在琼华系的选址上，有一个基本的原则，“凡琼华，必核心”
项目位于高新区直管园核心区内，而且距离管委会金凤驻地只有几公里，可享科学城首波战略规划利好。政府所在地周边发展利好都很集中，未来这里很大几率会成为重庆西槽的政治、经济中心。
2）完善的生活 配套
项目周边就是科学城金融街片区以及科学谷、科学会堂等科学城 地标建筑，还有市政公园、规划的中小学以及未开发的 商住用地。周边规划有7号线与26号线轨道站点，科学大道、新梧大道等城市主干道能够迅速通达全城。
3）自然环境禀赋
在重庆，几乎每一个经典 楼盘都和山水有关。
金科金凤项目一期占地约404亩，整体容积率指标达到1.01，是近年出让容积率！而且旁边还有凤栖湖公园、寨山坪公园、科学城公园等，整个 地块地势西北高、东南低，紧挨环绕40亩 水库，背山面水，景观质素佳，是少有的。
4）国家政策的发展背书
一个品牌 开发商选择级项目落地时，的考量应该是区域的发展，就像当初一路向北的火热时期找准时机，金科九曲河定鼎北区。
金科琼华系的发展背书还是在于国家、重庆对于西部（重庆）科学城的发展意志，数千亿甚至后续数万亿真金白银的投入，相信有眼光的人都会感受得到。
未来 城市核心+金融中心+山水资源，这些要素 叠加在一起，会带来什么样的效应？这个项目推出之后，或许会成为重庆西槽的标杆式 住宅。
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市场千呼万唤，金凤终于是迎来了一个品牌 开发商。
琼华系的落地，一方面说明金科对重庆大本营以及对西部（重庆）科学城的信心很足，另一方面也意味着时隔5年之后，重庆 购房者终于可以和金科的级别的产品见面。
目前西部（重庆）科学城的发展格局还在酝酿，需要时间，而在 住宅之上，也需要 开发商来引领，拔高区域的居住度。在现有的行情下能推出顶奢项目，也是金科对自身的信心，以及对市场的信心。
个人认为，这次金科琼华系要给出的应该是过去没有，往后也难遇的，或许会超前10年甚至更远作品。是能够在尺度感、品质感、体验感、尊贵感等方面，全方位实现居住最优化的产品标杆。
如此的作品，会带领重庆市场刷新怎样的价值高度？据了解，金科琼华系项目将会在今年年中亮相，让我们拭目以待！
猫眼评房2022-05-23 17:09:07
