白云2021年推地解读，还可以窥探出哪些“楼市天机”？

近日白云官方率先“抢跑”。

对2021年拟供应宅地进行推介分享（下简称《推介报告》）；

▲《推介报告》部分内容来源：白云区 土地开发中心

本次“抢闸推介”，从侧面反映出白云官方对2021年区域发展、 土地、旧改等计划已“运筹帷幄”，早有布局。

本篇小研君除针对本次推介会的10宗用地所属板块进行解读外

还将着重分析《推介报告》背后的城市发展逻辑；

这份26页的报告，到底可以窥探出哪些“楼市天机”？

01.计划供应10宗地累计82.52万m²，将保持高位

回顾白云2016年至今每年供地量，今年达到“峰值”98.35万m²（11宗）；

而本次《推介报告》10宗地累计用地面积82.52万m²；

▲2016年至今白云区宅地供应情况

但值得注意的是，《推介报告》中的钟落潭产业基地二期AB0808025地块已于今年10月挂牌；

因此《推介报告》中剩余可推面积为73.68万m²。

但从今年《供地计划》与实际情况推地对比，白云实际推地比计划量增加27％；

▲2020年白云计划与实际推地情况对比单位：万m²

所以小研君认为，2021年白云实际保持90万m²供应“高位”亦是大概率事件。

纵观2016年至今，2020、2021年均处于高位；

今年其余中心五区公开招拍挂供地量总和仅白云的82％；

白云已接棒广钢广纸，成为未来2-3年老城区“货仓”。

▲2020年白云与其他中心五区实际供地对比单位：万m²

回顾“老五区”近两年一手新房成交，今年白云为除越秀外唯二成交同比正增长的区域；

可见白云正吸纳其他老城区由于供应不足而外溢的买家。

▲2020／2019年同期老五区一手成交宗数对比

02.供应结构分析钟落潭占“半壁江山”，龙归将“异军突起”

2021年白云供地板块结构中，钟落潭占比，其预计将推出43万m²（3宗）；

▲《推介报告》10宗宅地卖点分析

此外，过去5年无供地记录的龙归板块将成为供地主力，其预计将推出24.8万m²（4宗）地块，占白云预计供地量的30％。

▲2021白云《推介报告》供地结构单位：万m²

与2020年对比，2021年供地板块数量减少，且供地集中在主力板块；

2020年供地量达31.7万m²（3宗）的白云湖片区，2021年供应量将减半；

▲2020白云实际供地结构情况单位：万m²

此外，白云已发展相对成熟的“核心地段”设计之都片区，预计仅供应1宗1.9万m²的小体量地块；

由此可见，白云优质已发展成熟地段地块、物业买少见少。

03.“一路向北”，推地助力5大重点产业园“引流”

白云自2017年规划“1358”战略以来，便按照既定方针稳步推进。

小研君认为，本次《推介报告》、供地思路基本围绕5大产业园“人口引流”考虑；

其中白云湖、钟落潭健康城、龙归为2021年公开招拍挂宅地重点。

▲《推介报告》内页，推地与产业发展并存

此外，西北侧神山“轨道交通装备产业园”由广州地铁牵头；

▲6月，轨道装备产业园带动旧改推进

年内已吸引北京博得、青岛欧特美、国通克诺尔、上海本固、江西中机、深圳业成、广州朗进等7家车辆装备企业进驻。

▲10月，《南方日报》大篇幅报道广州轨道产业

白云湖以北的“智能家居产业园”为江高镇政府为中心，周边有欧派等家居名企；

过去一年内中铁、龙光、奥园已拿地 开发商住项目。

04.《推介报告》热点靓地分析

滘心TOD吸收亭岗站模式，8北＋商业＋国际学校为卖点

近日，8号线北延段通车，从白云滘心、亭岗往文化公园只需30；

此外，只需换成一次，白云西部即可通过1号线，

连接体育西、广州东站等重点商务区，“8北”沿线盘迅速成为市场焦点。

从《推介报告》中可见，即将入市的滘心站TOD将协同 开发商业综合项目，此外还布局国际学校。

可预期“离尘不离城”的亭岗-滘心TOD产业新城将会在2-3年内加速建设并注入产业、人口。

▲8北滘心TOD规划示意图

省实、铁一两大名校加持，东平、均禾地块“加分”

随着省实、铁一中等名校宣布建立校区，白云教育实力将得到“重磅”补充，同时将催生名校学位房；

小研君认为，随着越秀、天河传统学位房板块价格上涨，

部分教育置业需求将外溢至白云、黄埔、荔湾等名校新建校区板块。

本次《推介报告》中东平地块省实东平校区，

且东平地块地处白云山西麓，为传统别墅豪宅区，学位资源将为“云山”资源锦上添花。

而与铁一中相邻的均禾铁一西侧地块，则属于全新楼市板块；

其位于白云中央湿地公园南侧，同时板块拟配建三甲医院，预计日后地块项目可吸引区内外 改善型买家。

背靠白云山，地处西麓传统豪宅板块，永兴地块不简单

龙归永兴地块紧邻南湖旅游度假区，处于白云山原始森林环抱之中，具有云山豪宅的DNA。

《推介报告》成熟板块地块，设计之都地块成香饽饽

近两年，设计之都商服地出让、产业引进开展如火如荼。

设计之都距离白云新城核心区4公里，距离嘉禾望岗 商圈2公里；

临近白云区重点打造的产业园之一白云湖数字科技城6公里；

设计之都为地铁14号线／2号线／3号线三线交汇之处，肩负白云产业升级重任。

▲设计之都宅地区位情况

今年设计之都成功出让2宗商服地，吸引欧派、广州云创谷拿地，总拿地价7.7亿。

而设计之都出让宅地，则属“首例”。

更加值得留意的是，这除了是设计之都推出的首宗宅地，

更是《推介报告》中属于白云开发成熟板块的地块

其距离今年5月拍出43144元／平的江夏村AB2906037地块（白云历史第二高）直线距离仅1.5公里。

加上地块面积小，总价适中，预计将会成为不少 开发商眼中的“香饽饽”。