房地产的房价为何这么高？到底是怎么构成的

“城市房价这么高，让我想出逃？”这是小编在朋友圈看到的一句话，大家都在吐槽“城市房价高”，似乎觉得房价是由一个具体的人来操控的，觉得“这么高”就是不对的，却很少有人去分析“房价到底是由什么构成的”、“房价为什么这么高”……其实一旦弄清楚了这些，你就不会再盲目的说房价“高”或“低”，会多一些判断与思考。那么，现在就让我们先来看看房价的构成吧！

一、土地成本

建房子的第一要素是土地。开发商需要缴纳一笔费用，即土地出让金，来获得土地的使用权（住宅70年，商业40年），一般来说，土地成本占房价的30％～40％。

土地资源属于不能再生资源，本来就，加上深圳地少人多，对土地的需求更大，地价贵就情有可原了，怎么个“贵”法儿？可以参考历次土拍，在市场好的时候，开发商只要能拿到地，似乎多贵都可以，“”大多是这样产生的。

还有数据显示：最近几年，土地成本的增速远高于房价，是房价的重要推动因素。

二、建安成本

拿到土地之后一般就要进行建筑施工。建筑成本则包括房子施工的水泥、砖瓦、管道管线、电梯等硬件成本，此外还有人工成本、社区设备成本、绿化成本等，整体算下来，也占房价的30％—40％。

有的楼盘如果是带装修交房，还要包括更多的室内设备成本，可能要达到总房价的45％左右。

三、房地产相关税费成本

开发商从拿地到销售需缴纳的税费约占房价的10％左右。主要涉及的税种有营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税以及契税等13种，不同城市的税费缴纳比例和金额会有差别。

四、销售管理成本

各开发商水平不一，销售管理成本占房价8％左右，包括开发商经营成本、广告宣传、营销代理、其他费用等。在这方面，大房企优势就更加凸显，因为规模大、体系完善和成熟，大房企可以更大程度降低经营成本等销售管理费用。

一般来说，如果一个项目的操盘能力强，楼盘建设销售周期就会缩短，成本也会相应减少。如果操盘能力差，拖的年限太长，那么销售成本也会随之增加。

随着时间消耗，成本增加，楼盘的价值也可能会有所损耗，这对开发商非常不利。同时，也是现在楼市快销现象存在的一个重要原因。

五、开发商利润

除去上述所讲的成本支出，剩下的部分就是开发商的利润了，一般占10％—15％。因此开发商根据以上各部分的份额和支出，就可以制定出一个大概的价格了，房价再低，也不能低于成本，把本金收回来是开发商定价的底线，毕竟盈利才是企业的最终目的。

以上五项因素反映了中国城市房价的基本构成，每一项因素的变动都可能影响房价总水平。因此房价是在不断变动中的动态概念，房价的基本稳定也是相对而言的。