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       过去楼市回暖的信号频频出现，但不好卖的楼盘依旧冷清，房地产是一种需要高周转的行业，一些房企在认清现实后开始以价换量了；

       之前说的大幅降价的楼盘基本是在福州的偏僻板块，比如闽侯南通的中铁城江督府，竹岐的金地自在城；

       但在四城区中偏僻板块的大部分楼盘尽管有做价格调整，但基本却是处在较为理性的，可能将降幅较为多的是中海锦江城和熙悦府；

      但认真观察楼市不然，会发现这两个昔日大幅降价的楼盘过去的价格比最低点的时候有做很大程度的回调。

       即便四城区偏僻板块基本却是能够拒绝接受一部分刚需溢出的，所以，那个不包含桂湖板块，即便那只是挂了一种晋安区的壳而已，就可以算是远郊而不是偏僻板块。

       昨天和一个业内人士聊天的时候，发现一种楼盘房源备案价从20687元每平方米降价到12418元每平方米；

这么算不然，那个楼盘是按备案价打了未降啊！

       那个楼盘是三江花语城，在2018年8月30日土拍时，在最后出让的宗地2018-29、30号三江口清富棚改地块竞拍中，福州新区开发投资集团有限公司分别以3.06亿元、2.43亿元成功摘下，成交参考楼面价分别为14532元/㎡，14056元/㎡。

       29号地块为三江花语城北侧地块，30号地块为三江花语城南侧地块；

       依照图片中的07户型对比备案价不然，就可以查到三号楼07户型是105.66平方米，和该图中五万二单价的106平方米户型较为吻合，但107单元不然实际备案单价为18999元每平方米；

       那么这样算不然，那个房源应该是依照备案价打6.5折吧！

       那个楼盘最早领证时间是2020年5月份，迄今为止，北地块一共卖了27套，南地块卖了8套，合起来算不然，去化率为15.6%。

图片为实地摄制

       那个楼盘就在中海锦江城旁边，去年年底的时候，中海锦江城以价换量卖了很多，五万六能买到高楼层；

       而那个楼盘的定位真的犯了大忌，在三江口清富片区主打洋房和叠拼产品，就注定了不会有太高的去化率！

       我们能从下面几点来分析那个楼盘的弊端：

       1. 离地铁口的实际距离超过数公里，基本享受不到轨道通勤的红利，这对普通刚需而言，基本不会考量；

        2. 定位为洋房产品，说实话，对低密度花园洋房，对当地的购房群体而言，你可能将要花半个小时的时间来解释产品，关键是拒绝接受度还不高；

       3. 对主城区的提升族而言，或许叠拼产品有很大的诱惑力，即便花园和阳台是很大的卖点，但在这种犄角旮旯的地方，提升型也基本不乐意。

       三江口清富片区从现在来看，大多数的服务设施还不齐全，尽管那边有相当程度的安置房，但到现在为止，还没一种像样的综合体，非要说商业服务设施不然，可能将就是早集和晚集了；

       况且教育服务设施，附近的清富小学只是一所很普通的村小，对提升群体而言是很难拒绝接受的；

       对上班族而言，没轨道交通则对偏僻的楼盘而言是绝对的硬伤。

       记得在去年第四季度的时候，该楼盘的起步单价为五万六左右，但都是低楼层的；

       在2020年7月的时候，一楼单价吻合五万九，二楼单价达到两万，可见开发商的自我认识度却是不足的。

        况且说现在五万二到五万三之间的低楼层能不能买？那个要具体问题具体分析！

       对当地人而言，看在价格的份上，是能考量的，即便低密度洋房的居住体验感不错，楼层高一点儿不然，价格也能酌情增加一点儿；

       但如果是在市中心的上班族，那可能将说只适合自驾游出行的上班族，住洋房产品所以舒服，但要结合自己的通勤时间来考量；

       那个楼盘尽管没地铁支撑，但邻近的路网提升了很多，走南江滨大道到市中心的实际通勤时间也能控制在45分钟以内；

       不过这样的房源买的时候是便宜，未来要想置换不然有很大难度，因为即使在三江口板块，大多数楼盘的服务设施也比该楼盘好很多。

       总体来看，未来三江口板块却是有较为大的发展空间的，即便这是东扩南进的咽喉部，邻近能利用的土地资源是较为多的；

       但这并不代表着该板块的楼盘值得购买，我们从发展轨迹来看，现在的江南CBD还处在一种待发展的阶段，要发展三江口，至少江南CBD先来吧！

       对一种板块而言，服务设施从无到有，再从有到成熟，需要很长的时间，没轨道交通的三江口，如果没价格上的诚意，就可以在仓山的东南角慢慢沉睡。

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