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[摘要] 买房最重要的,就是选对城市。
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买房最重要的,就是选对城市。
在城市选择上,有很多机构做了很多排名。
比如,最近中指新鲜出炉的中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力榜单。
数据来源:中指研究院测算
榜单中,排名前20的基本都是二线以上城市。
老牌一线北上广深投资吸引力排名保持领先,霸占前四。
热点明星强二线杭州、南京、成都、武汉、苏州、重庆等紧随其后。
其中——
北上广深的经济发展一骑绝尘;
杭州的数字经济引领经济创新发展;
南京、苏州等经济增长势头也很突出;
东莞受益于大湾区建设规划,经济快速增长;
……
很明显,城市的竞争力和发展潜力,都跟这个城市的经济发展紧密相关。
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判断一个城市经济好坏,要看它能装下多少钱。
而装下多少钱,主要看2个数据,其中一个是GDP。
GDP数值越高,城市经济价值也就越高。
虽然GDP未必能反映出经济全貌,但在某种意义上,却是最公平、最核心、经济参考意义的。
除了GDP,还有一个更可靠的数据,就是“金融机构本外币存款余额”,又叫资金总量。
这个指标由央行直接统计,代表一个城市总共有多少钱,总共汇聚了多少资金和受资本青睐的程度。
这里,我们就以资金总量为主,结合各城市GDP数据,选取资金总量榜单前20名作为样本去做比较总结。
来看一下各城市的排名情况——
数据来源:各地统计局,根据2019年全年数据整理
基本上,资金总量排名前20的城市,GDP也都排在前列。
10强城市资金总量全部突破3万亿大关。
北京和上海的资金总量更是在遥遥领先,超过10万亿,后面紧跟着深圳和广州。
这四个 一线城市都保持了极高的资金承载能力。
这里面最值得说的就是广州了。
广州在去年1季度的GDP增速并不突出,但从2季度开始,增速不断回归。2019全年GDP占据2万亿以上的高位。
二线城市中,资金总量超过3万亿的有6个——
杭州、成都、重庆、南京、苏州、天津。
其中,上升势头最猛的是杭州,依靠互联网和高新技术的优势,不仅数值高,而且近几年的资金总量增速一直保持在5。
其次是成都和重庆,两个数值都保持在比较高的水准。重庆GDP更是已经迈入2万亿俱乐部,是2万亿俱乐部中的 二线城市。
而南京和天津的资金总量增速一般。特别是天津,在20中增速,GDP排名也在不断被超越。
其他 二线城市,增速比较猛的有武汉、郑州、西安、长沙和合肥。
尤其以武汉为代表,迈入强 省会发展模式,意味着政策和资源都要向省会集中。
郑州、西安和长沙,以及同样 省会优势明显的合肥,也都在高速增长。
此外,还有4个热点城市,沈阳、济南、青岛、无锡,都是资金总量准2万亿的后备军。
一个城市能装下多少钱,很大程度上代表了这个城市的抗风险能力。
所以我们看到——
资金总量超过3万亿的6个强二线,增速较猛的其他5个二线,加上4个高规格的一线,共15个城市。
它们的资金池很深,抗风险能力强,未来的确定性,是最值得买(300785,股吧)的梯队!
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再结合这15个城市目前的 房价情况——
房价的形成错综复杂,但4个 一线城市大幅领先的高房价是毋庸置疑的。
除了广州的 房价尚能接受外,北上深动辄5、6、7万的房价,对于普通人来说,高不可攀。
以上海为例,根据某同城发布的《2019四季度人才流动报告》,上海以9663元/月的企业平均支付薪资排名首位。
如果上海平均工资按9663元算,在上海要买一套90㎡的 住宅,总价要500万, 首付150万左右。
在不吃不喝的理想状态下,150万你需要攒:
1500000/(9663×12)=13年。
为什么 一线城市的 房价如此之高?
原因是多维的,但最根本的一定在于,供求失衡。
一线城市房子供应少,需求多,由此产生了巨大的缺口。
是大城市的 土地不够用了么?
并不是。
不管是北京还是上海,其实都还有很多空地。
以北京和上海为代表的一线和准 一线城市外围,存在着大量的基本农田。
特别是上海,基本农田约1820平方公里,相当于上海建成区的一倍以上。
但这些 土地都不能用,因为都不符合 建设用地的指标。
不过好在,国家已经对城市“新增 建设用地”的态度发生了重大变化。
前段时间,国务院印发了“关于授权和委托用地审批权的决定”。
在这个决定里,省级政府被赋予了更大的 土地审批权。
北京、天津、上海、重庆、江苏、浙江、安徽、广东等8个省、直辖市,甚至被赋予了基本农田的征收审批权。
这意味着,之前给城市边界划定的“生态红线”、“基本农田保护线”、“城镇开发边界”,未来通通可以做出调整。
曾经, 一线城市的发展空间是被锁死、封印的。
如今,城市外围大量基本农田,都能被好好利用了。
建设用地多了,人口承载量就增加了, 一线城市的机会正在到来!
剩下的几个 二线城市呢?
他们正在用尽所有的力气去挖人,去抢人,去吸纳人。
直接、干脆、利落!
看一看,2019年, 常住人口增量的 二线城市都有哪些?
数据来源:中指研究院
以上城市,2019年 常住人口增量均超20万。
人口高增量的背后一定是有逻辑的,这些上榜的城市都值得关注。
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最后,还是想给到大家更为直接的判断和建议。
1、结合资金总量、人口增速等,值得重点关注的城市有10个,北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、重庆、长沙、郑州、西安。
2、北上深广四大 一线城市的地位依旧不可动摇。
3、 都市圈背景下,也可留意 一线城市周边的 二线城市,越来越多的资源会在这些城市群里汇聚和流通。典型如杭州,未来不排除真正加入一线俱乐部,可选择合适的时机上车。
4、强 省会时代到来,如果你不想去一线,又不想去东南沿海,尽量选择省会城市。
5、良好的经济和产业发展是基础,一定要考虑城市未来经济和产业发展,而非一时的抢人红利。
6、三四线要紧盯一线或大城市群的周边辐射城市,也只有那些能抱住优质城市群大腿的三四线,才可以突围。
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