房价在松动 未来是跌还是涨？

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　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 李德林

　　短期看金融，中期看土地，长期看人口。对于不能满足持续人口净流入等相关条件的城市而言，那高虚的房价只不过是空中楼阁而已。

　　房价在松动，这是下跌的开始，还是盘整后为新一轮的上涨蓄势。但是，在德林社看到的种种信号面前，也许你该对重新审视房价的上涨趋势了。

　　如果你是地产商，要是政府卖给你一块“零溢价”的地，是不是觉得在中国这简直是天方夜谭的说法？

　　还真别说，杭州就出现了这件不可思议的事情。   

　　7月26日，去年8月份刚刚撤县设区的临安区，青山湖科技城板块的一块地，仅经过1轮竞拍就以9400元/平方米的底价成交，0溢价。

　　7月30日，旭辉才经过3轮竞拍，就在杭州萧山拍到了一块几乎0溢价的地。

　　进入下半年以来，杭州市成交的26宗居住用地中，溢价最高的仅为41%。不仅溢价低，不少地块还是以底价成交，甚至还有流拍的。

　　然而，更令人吃惊的是另一个二线城市----厦门出现了地价腰斩现象。据说地王挥泪甩卖，房价下跌上万元！高位冲进去的投资客，大套的浮亏上百万，小套的浮亏五十万．更令人痛苦的是，因为限售政策这些韭菜还不能割肉。

（资料来源于安居客，2018年厦门房价均价走势）

（资料来源于安居客，2018年杭州房价均价走势）

　　经过德林社查询相关数据发现，2018年7月份至8月，杭州房价开始出现回落势头，而厦门房价至去年9月开始就开始了下跌之路，直到近期才出现回升。值得注意的是，尤其是二手房市场 ， 出现了实质性下跌。

　　这对于地王频出，房价高歌猛进的中国楼市来说的确是个不寻常的现象（要知道杭州和厦门都是有代表性的城市），那么这背后又有什么原因呢？

　　房价涨跌一方面与民众的心理预期有关，另一方面也与房地产公司主动降价售卖有关。

　　现实情况是，现在的房地产公司一直面临资金紧张的巨大压力。一直以“高周转”著称的碧桂园为例，这家龙头企业近期频繁事故频出。媒体报道称正常盖一层楼需要6天，而碧桂园一层只需要0.75天。为什么碧桂园要冒着出事故的风险也要去这么做呢？

（该图表以2017年年度报表数据计算得出）

　　一般来讲，存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强，存货转化为现金或应收帐款的速度就越快，这样会增强企业的短期偿债能力及获利能力。以2017年为例，碧桂园存货周转天数大约为620.68天，中国恒大存货周转天数大约为1440天，万科存货周转天数为大约为1198.03天， 保利地产存货周转天数为1333.33天。值得注意的是，四大房企的存货周转率基本低于0.6，从数值来看存货周转率并不高。

　　（数据来源于 东方财富网）

　　我们再来看看几个有代表性的A股上市房企相关数据。对比2017与2018年一季度经营现金流情况可知，A股上市龙头房企经营现金流基本为负数，除了 招商蛇口和 华侨城A今年一季度经营现金流有所改善以外，其它三大房企经营现金流情况变得更加严峻。

　　所以这些房地产公司要想跑马圈地、脱颖而出，快鱼策略才是是上策。通俗点说就是死命提高周转率扛过高负债还款压力。具体表现为：及时收回现金-----然后拿地开发---配套到位----开盘销售，------再收回现金．．．．．．．那这背后的根源就是在去杠杆的大背景下，大多数房地产公司资金严重吃紧，所以出现了一些开发商不惜“割肉”出售楼盘以周转资金的现象。

　　优质的龙头企业尚且如此，那些小房企的情况可想而知不会好到哪里去。

　　近期中央政治局也正式定调要坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。以前，德林社就在《大招来了，房价要变天了》这篇文章说过棚改货币化安置对一些二三四线楼市的影响是很大的。因为棚改收紧后，一部分潜在购买力就被限制了，即使将来有新盘集中入市，市场还能承接得住这些项目吗？开发商心里其实是十分清楚的。

　　同时，监管层持续对资金流入房地产行业严防死守。房地产公司被迫广开门路、自筹资金。但借钱是有成本的，房企通过各种方式融资，无论是难度还是成本都在上升。钱一缺，大家都不玩了，火爆的土拍溢价率和地王也就难以再现，部分二线楼市也就变得冷清了。

　　在去杠杆和严调控的大背景下，一些现金流差中小房企终究会被市场淘汰，即使是一些大房企，一旦出现资金链断裂随时可能轰然倒塌，真正能存活留下来的会是那些现金流充足的房企。

　　杭州“零溢价”和厦门房价崩溃现象的出现不是偶然。现在财政收入增长最快的有两个，一个是个税，一个是土地，在其他收入不行时，加大土地供应，而企业又没钱，加之国家调控力度加大，“零溢价”就出现了。无论价格是市场自发调整，还是被政策施压，这两个二线楼市“凉凉”的背后，是人们看涨的心理预期逐渐在改变。

　　总之，房子最终是用来住的，不是用来炒的。德林社认为伴随着不动产信息全国联网和、货币棚改化安置改革、房产税草案逐渐成型和高层定调等一系列信号出现，一些价格严重偏离实际的城市房价下跌是有可能的。

　　德林社非常认可行业内对房价判断的一种观点：短期看金融，中期看土地，长期看人口。对于不能满足持续人口净流入等相关条件的城市而言，那高虚的房价只不过是空中楼阁而已。

　　所以，首套刚需买房没的说，毕竟有家的幸福无法用金钱来衡量。如果是投资，还是谨慎为妙，一是上涨空间已经有限，二是流动性被不断锁死，三还有下跌风险。因此，现在而言，投资买房已经不是一个好买卖。

　　(本文作者介绍：著名财经作家、《德林爆语》主持人。三分钟财经脱口秀，每天一个资本真相，微信公众号:delinshe)