杭州板块价格地图出炉，这些星级新盘值得期待！

在经历了半年的低压阶段后，杭州楼市终于跟着春天一起转暖了。但无论成交规模怎么变化，房价却似乎总能耐着性子上涨，更有一些楼盘的价格刷新了购房者对板块的认知，老余杭的国开东方凤凰台首开小高层均价29500元/方，申花的绿城建发沁园短期内涨价4500元/方，塘栖的随塘推出洋房价格破2万/方。

事实上，当大家开始谈论“北上广深”是否应该转变为“北上深杭”的时候，就已经证明了杭州的蓬勃发展，正处于后G20时代、亚运会前夕的这座城市，前景一片向好，房价水平早就不可同日而语。在新一轮的房产周期中，板块体系也得以重塑，表现出全新格局。

杭州板块详细划分

杭州各板块库存地图

那么，目前杭州楼市各板块是什么样的价格水平？有哪些高端改善盘值得入手？刚需还能买在什么地方？接下来待入市的纯新盘有哪些亮点？

本篇文章将从购房者角度，为大家呈现最新杭州板块价格地图，以价格梳理板块梯队并评出在售星级项目，据此推荐值得期待的纯新盘。

板块价格地图

我们将杭州市区板块价格分为5个梯队，呈现以西湖和钱塘江为据点、由内而外依次降低的特征。

杭州市区板块价格地图

数据说明：

1、本文板块价格为2018-2019.3.17期间成交均价

2、统计口径为普通住宅与别墅

3、若板块在统计期间内无成交，则无板块价格，图示填充为灰色

• 3万以上高端改善楼盘集中在市中心与主城区域的核心地段

  上城、下城、江干、西湖和拱墅的成熟板块成为杭州顶级豪宅的代表，正宗的杭州市中心成熟地段武林和南星板块毫无争议地迈入了6万+价格顶端， 华家池和滨江区政府的成交均价超5万；奥体博览城、金融城享有重大规划利好的板块房价跃至4万多；承接东向发展的城东新城和艮北新城也进入了3万+行列。

  杭州市区3万以上板块价格排行榜

  

  • 刚需逐渐转移至外围板块

    下沙、余杭、萧山、大江东、临安和富阳内的板块是刚需尤其是主城外溢客户的聚集地。

    未来科技城核心区凭借城西大走廊的规划优势房价直逼3万；南部卧城、三墩北成为2-3万房价的热门板块；崇贤新城、东湖、义蓬因不到2万的房价成为刚需客群的积极摇号之地；随着临安并入杭州市区且不限购，经历了一波投资热度。

    杭州市区3万以下板块价格排行榜

    

    板块楼盘推荐

    01

    5万+板块：顶级豪宅区

    杭州市区均价超5万/方的板块集中在主城区，包括武林、华家池、留下、南星和滨江区政府。
    

    

    不难发现，这些板块都是杭州的顶级豪宅区，其中武林和南星板块均价分别达到了76114元/方和68737元/方。

    值得注意的是，留下板块因绿城西溪云庐的排屋、中式宅院产品的开盘抬高了板块整体均价，而板块内在售的和家园臻园在2018年6月推出高层均价4.2万。

    5万+板块的主要特征是配套成熟，交通便利，抗跌性强。武林、华家池和南星即为城市核心位置；留下不仅占据成熟地段，也享尽西湖和西溪景观资源；滨江区政府借力拥江发展和规划利好。

    由于板块地价高企和地段稀缺，这类板块的项目一般走高端改善路线，具有比较高的总价门槛，但因为购房者认可度强，板块内的房源一般都不愁卖。

    • 板块楼盘星级评定

      

      备注：项目星级评价标准为2018-2019.3.17期间项目成交金额，下同

      优越的地理位置和配套资源是该价格段的共性，购房者对品质的要求更为严格，而开发商倾向于在此打造标杆项目，营造品质口碑。

      滨江和绿城在杭城代表着品质保证；绿地华家池印也是以标杆改善豪宅的理念设计，自建配套商业；留下板块被绿城、万科与坤和驻守，主打低密品质产品。

      • 板块新盘推荐

        仁恒滨江园

        项目星级预测：★★★★★

        项目亮点：1、仁恒滨江联合打造，品质值得期待；2、项目地处南星板块，钱江新城规划利好，资源配套成熟，居住氛围浓厚；3、距离在建4号线较近，未来交通便利。

        仁恒滨江园位于上城南星板块，南星桥甬江路和钱江路交叉口。规划7栋住宅，1、3-7号楼17F，2号楼14F。整个楼盘规划350套，户型建筑面积约165-240方。

        该地块楼面价36086元/方，销售价格待定，与其紧邻的信达滨江壹品2018年推出高层售价69800元/方。

        预计2019年8月首开，位于信达滨江壹品的临时售楼处将于4月开放。

        02

        4-5万板块：轻奢华宅区

        4-5万梯级的板块包括7个，分别是申花、拱宸桥、上塘、文晖、金融城、一桥南和奥体博览城。

        

        成交均价4-5万的板块代表着高端居住需求，但特征有明显区分：
        

        • 申花、拱宸桥、上塘、文晖已经是成熟板块，只有面貌较新的申花板块因前期一波土地推出和地价上涨，房源比较充足，房价也直逼5万；

          一桥南虽在钱塘南岸，却是滨江区发展最早最为成熟的板块，与西湖区隔江相望，房源稀缺；

          奥体博览城和金融城属于新晋崛起板块，规划发展潜力大，配套也在加速完善中。

          因老项目的备案网签，拉低了金融城板块均价，而实际上当前金融城在售项目的高层开盘均价在4.6-5.9万，迈入了第一梯队。

          • 板块楼盘星级评定

            

            申花板块在售项目多，星级项目占据5席。4-5万均价的星级项目开发商在杭州的知名度高，已在杭州购房者心中形成品质影响力。

            轻奢、改善是星级项目关键词，此外，科技豪宅开始成为高端楼盘的主打概念，如首开杭州金茂府的十二大科技系统、朗诗乐府和朗诗熙华府更是开启 “气候定制化。

            • 板块新盘推荐

              融信万科古翠隐秀

              项目星级预测：★★★★★

              项目亮点：1、申花板块整体面貌较新，环境干净宜居；2、距大悦城约900米，距城西银泰约2.4公里，生活购物便利；3、融信联袂万科，与世界知名设计团队SCDA合作，项目品质值得期待。

              融信万科古翠隐秀位于拱墅区申花板块，登云路与隐秀路交叉口，紧邻首开杭州金茂府。项目建设13幢高层， 其中1号楼11F，10号楼13F，其余为21-24F。共规划1079户，容积率2.8，精装交付，户型面积为105-200㎡。

              项目销售价格待定，楼面价为40542元/方，申花板块内在售项目的开盘均价一般在4.8-4.9万/方，绿城建发沁园2月推出高层售价5.4万/方，是板块高层价格天花板。

              预计项目4月首开，推出200多套105-144方精装高层，项目所有105方小户型将一次性推出（共100多套）。

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              3-4万板块：品质改善区

              3-4万梯队板块开始往周边区域外移，由主城区扩至萧山区，包括城东新城、艮北新城、铁路北、桃源、祥符、之江度假区、西兴、钱江世纪城、萧山开发区、萧山区政府、宁围、湘北、湘湖。
              

              

              • 杭州城市建设东移和钱江新城的规划带动城东新城和艮北新城拔地而起，住宅项目也偏向高端改善；

                祥符、铁路北和桃源的供给比较少，目前仅有三四个楼盘在售，不仅自身积累了一定的购房需求，与邻近高价热门板块的价格差也足以吸引外溢居住客群，像桃源、铁路北板块除了受益于智慧网谷的产业支撑，武林新城的拆迁也成了其客群利好；

                3-4万板块中，萧山拥有6个，也是各具特色，钱江世纪城的潜力规划、萧山区政府的成熟配套、宁围与萧山开发区借助周边板块的配套和规划辐射、湘湖的低密豪宅定位等。

                • 板块楼盘星级评定

                  

                  3-4万楼盘的去化一般较好，楼盘所具备的优势可能不如前两个梯队那么多，但也各有鲜明特点，如小户型总价低、地铁优势、规划利好、成熟地段、区域房源稀缺、低密品质楼盘等，能够拥有其中的两条关键要素就能获得购房者追捧。

                  如地铁绿城杨柳郡、越秀招商天悦江湾、招商越秀公园·1872、融信保利·创世纪、龙湖天璞等享受地铁和规划利好；融信萧山公馆、融信江南学府、滨江御江南等项目位于区域配套相对成熟的地段，再加上品质开发商，市场反映不错；湘湖壹号、禹洲·滨之江所处区域在售改善品质楼盘不多。

                  • 板块新盘推荐

                    新希望滨江锦宸

                    项目星级预测：★★★★★

                    项目亮点：1、2号线与7号线双地铁楼盘，3站即可到达奥体，交通优于周边在售项目；2、信息港幼儿园(在建)、信息港小学、信息港初中(在建)、崇文实验学校、杭二中萧山校区(在建)等，享受全龄教育；3、新希望与滨江在杭州联合打造多个项目，品质口碑不错。

                    新希望滨江锦宸地处萧山区市心北路与加贸路交叉口，属于萧山开发区板块。打造5幢高层住宅产品，层数均为27F，建筑高度80米，精装修交付。

                    项目价格待定。拿地楼面价为23079元/方，周边项目比较多，新城璟隽公馆精装高层32100元/方、新希望滨江锦粼府毛坯高层28200元/方，融创杭州世纪精装高层38300元/方。

                    首开时间待定，项目展示中心即将开放。

                    04

                    2-3万：刚需聚集区

                    随着杭州城市的扩张，均价2-3万/方的板块主要集中在主城区的外围，即余杭区与萧山区，少量分布在江干区、西湖区。

                    其中，未来科技城核心区、国际商贸城和石桥华丰板块均价分别达到了29714元/方、29133元/方和29076元/方。

                    

                    2-3万/方的板块主要特征是配套较齐全，交通便利，板块规划前景较好，未来升值空间较大。

                    • 未来科技城核心区处于城西科创大走廊建设核心区，产业定位高端，发展强劲，且生态环境好；

                      丁桥板块凭借着丁兰新城的启动建设、地铁3号线的落定动工以及大型商业综合体的规划入驻；

                      三墩、三墩北和国际商贸城随着主城区房源稀缺，利好不断；

                      良渚新城借力交通的变革，名牌企业的进驻以及世外宜居之地的形象。

                      由于近些年这些板块土拍交易频繁，且距离主城区较近，使该类板块的项目新盘入市较多，刚需较集中。但由于这些板块整体供应量过大，热度更多集中与一些限价、高性价比的楼盘，楼市分化明显。

                      • 板块楼盘星级评定

                        

                        刚需集中，交通便利，板块规划前景较好是该价格段的共性，购房者对刚需户型与溢价能力较强的项目更为青睐，而开发商抓住购房者心理，并在此基础上以品牌与宜居环境为加持。翡翠城和中国铁建西湖国际城等项目就是由名企打造，周边环境优美且配套较成熟。

                        • 板块新盘推荐
                          

                          绿城九龙仓桂语朝阳
                          

                          项目星级预测：★★★★★

                          项目亮点：1、绿城九龙仓联合打造，品质值得期待；2、距离在建2号线朝阳站25米，未来交通便利；3、项目本身体量较大，产品类型丰富，客户选择空间较大。

                          南部卧城板块，市心路地铁2号线朝阳站旁，交通条件较好。项目规划35栋，其中，高层9栋、叠墅11栋、中式合院14户，自持1栋。整盘规划共计1694套，户型建筑面积高层约90-140方，叠墅约170-210方，中式合院约210-250方。

                          该地块楼面价20059元/方，与其处于同一板块的滨江碧桂园卧城印象2018年推出高层售价25200元/方，排屋售价42000元/方。

                          临时售楼处已开放，预计4月首开。

                          天阳融信东方邸

                          项目星级预测：★★★★★

                          项目亮点：1、拥享城市级商业中心、桃花湖水景公园、市中医院分院、体育中心等众多生活配套设施；2、临近地铁3号线（规划）、秋石高架、留石高架等城市主干道，交通极为便捷，畅达城市各地；3、现房销售，对购房者来说算是显性红利，购房时观感更强，且自住的购房者能早日入住，投资者能早日出手。

                          江干区丁桥板块项目，具体地址为东至丁桥中学，南至红旗路，西至笕丁路，北至大农港路。拟打造10幢16层高的产品，配有地面泳池。

                          该地块楼面价17167元/方，需现房销售，具体售价待定，与其紧邻的二手房项目龙湖武林九里高层成交均价33439元/方。

                          预计2019年下半年首开。

                          银城云谷天境

                          项目星级预测：★★★★

                          项目亮点： 1、项目地处三墩北板块，依托西湖区，板块利好，且近些年的万人摇项目多出自此板块，项目前景佳；2、距离地图2号线与4号线（规划中）较近，交通较便利；3、咫尺临湖滨水景观，环境优美。

                          银城云谷天境属于热门板块西湖区三墩北，庄墩路与茹家街交叉口。项目规划9栋，其中1号楼为未来物业与商业楼，4号楼自持，2-3号楼均为高层，5-6号楼为洋房，7-9号楼为叠墅。整盘规划共计513套，户型建筑面积约89-165方。

                          地块楼面价19389元/方，具体售价待定，与其处于同一板块的绿都云和湖2018年推出高层售价27000元/方，洋房售价32080元/方。

                          临时售楼处目前已开放，预计4月首开。

                          05

                          2万以下板块：外围刚需区

                          作为杭州楼市价格的底端，均价2万/方以下的板块主要集中在临安区、富阳区以及萧山区与余杭区的边缘。其中，萧山科技城和崇贤新城板块均价分别达到了19912元/方和19529元/方。

                          

                          
                          

                          2万/方以下的板块主要特征是高低配，环境优美，距离主城区较远。

                          • 崇贤新城与萧山科技城板块是距离主城最近的2万/方以下的板块，在板块规划利好下，成为当下的价格洼地；

                            银湖科技城与青山湖科技城凭借杭州城际轻轨与地铁的落地开工以及高新产业的聚集；

                            东湖板块则借力交通完善与刚需户型。
                            

                            2万/方以下的板块由于距离主城区较远，地缘性客户偏多，且同一板块在售项目较多，同质化竞争较大。

                            • 板块楼盘星级评定

                              

                              由于2万/方以下的楼盘项目距离主城区较远，地缘性较强，因此资源配套成为客户的首选。明星楼盘大多数位于所处板块的核心区域，周边商业、教育等生活配套齐全，交通较为便利。

                              • 板块新盘推荐

                                远洋路劲上河宸章

                                项目星级预测：★★★★★

                                项目亮点：1、项目所在的崇贤是城北距离主城最近的板块，在大运河新城的规划利好下，崇贤成为当下的价格洼地；2、现房销售，对购房者来说算是显性红利，购房时观感更直接，且自住的购房者能早日入住，投资者能早日出手。
                                

                                余杭崇贤新城现房销售项目，位于崇杭街和崇超北路的交叉口。项目预计共17栋住宅，4幢高层+13幢多层，总户数636户，其中高层89方255户，高层118方107户；多层139方274户，设置机动车泊位734个。

                                地块楼面价12999元/方，与其紧邻的路径远洋江南院子2018年推出高层售价19200元/方，2019年推出排屋售价33500元/方，预计本项目的售价不会超过2万/方。

                                5月首开，“GLASS CITY”示范区现已开放。

                                中国中铁·诺德林溪府

                                项目星级预测：★★★★★

                                项目亮点：1、项目位于银湖板块高桥核心区域，紧邻地铁6号线杭富城际铁路高桥站(在建),近享彩虹快速路(在建)，东承杭州主城，西接富阳老城，自驾与公交均便利；2、生活配套规划较佳，项目自建约5403方社区特色主题商业，配建约2000方三星级农贸中心，15班制幼儿园。

                                中国中铁·诺德林溪府位于富阳区新桥新路与高桥南路交汇处，属于银湖科技城板块。由21幢20-27F的高层组成，共2200多户。

                                该地块楼面价11476元/方，周边暂无项目在售，与其紧邻的新界2020与金茂万科新都会项目也将首开。

                                预计2019年下半年首开。

                                御山道壹号

                                项目星级预测：★★★★★

                                项目亮点：1、项目位处历史悠久的临平山北侧，傍山而居，自然生态环境优越；2、生活配套规划前景较佳，周边有万宝城和北沙路地铁站规划,交通及购物有一定保障。

                                项目位于余杭东湖板块，具体地址为东湖街道兴国路8号。由6幢高层、12幢洋房、7幢叠排共25幢住宅组成。整盘规划共计1522户，主力户型建筑面积约90-140方。

                                该地块由华润以楼面价13824元/方竞得，与其紧邻的荣安柳岸闻莺已于2018年开盘，高层售价19000元/方，排屋售价35000元/方。

                                预计2019年下半年首开，高层89方、洋房122方的精工样板房已在3月23日开放。

                                大华春山明月二期

                                项目星级预测：★★★★★

                                项目亮点：1、地处临安青山湖科技城，不限购；2、容积率仅为0.32，精装中式宅院，交付标准高，庭院建筑面积比近1:1，依山傍水，项目整体绿化率55%，居住舒适度极高；3、项目自带8000方会所，配备室内游泳池、超市、健身中心等生活配套，在别墅小区即使不出门也能享受配套服务；4、总价500万起，门槛低，这个价位的中式宅院在杭州实属难得

                                楼盘位于青山湖科技城，一期已售罄，二期规划182套中式宅院，户型面积120-200方，主力户型为139方和159方，产品设计基本都是地上两层。

                                预计二期总价500万起。周边绿城桃李春风的中式宅院基本售罄，开盘售价差不多也是在500万以上。
                                

                                将于4月13日开放约139㎡大院大宅样板体验区。预计5月首开的春山明月二期。

                                今年借由土拍热度和“金三”旺季，杭州楼市回温，中签率走低，热门限价楼盘备受追捧，原先销售一般的楼盘去化也有所提升。同时，今年也将是高价地全面经受市场考验的一年，限价与购房者承受力是摆在高价地面前的艰难门槛，届时前三梯队板块能否坚守不动摇需要过硬的自身条件与实实在在的规划落地。那么，杭州板块价格也会呈现新局面。
                                

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