苏州土地市场分析

　　01

　　苏州市区土地市场分析

　　5月9-10日，苏州市区首批次集中成交15宗宅地（其中：11宗底价成交、 2宗多轮报价但未达中止价成交、 2宗进一次性报价摇号），成交建面165万㎡，成交总价234亿元，平均溢价率3.0%。此次有溢价的地块宗数比重有27%与去年二批次16%、三批次8%相比，企业拿地积极性略有提升。

　　房企竞拍方面，民企存在感依然不强，15宗地均被央/国企拿下，本土城投依旧是拿地主力，房企风险意识提高，出价极为理性。

　　

　　

　　

　　土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房）；

　　数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（园区土地成交包含苏相合作区地块）、姑苏区

　　02

　　苏州县市土地市场分析

　　2022年1-5月昆山、张家港、常熟均有成交1宗宅地，其中原计划于5月30日竞拍的昆山花桥的一宗TOD商住地块，占地面积10.56万㎡，起拍价17.5亿元，因故终止出让。另外5月下旬，太仓新区、浏河分别挂出1宗涉宅用地，分别于6月22日、6月27日竞拍。

　　

　　03

　　苏州县市土地市场分析

　　园区＞新区＞相城区＞吴江区＞吴中区＞姑苏区＞ 昆山＞常熟＞太仓＞张家港；其中太仓、张家港房地差低于1.0万元/㎡，相对利润空间有限。

　　

　　备注：房地差=近一年住宅成交均价-近一年土地成交楼面价

　　苏州新房市场分析

　　01

　　苏州市区新房市场分析

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　　苏州市区供求量价

　　2022年1-5月苏州市区商品住宅成交面积231万㎡，同比下降45%，成交均价24967元/㎡；随着疫情有效控制，苏州限售、限购等楼市政策放开放松，5月份各楼盘领证推新猛增，供求量呈现环涨态势。另外，房价受到吴江区多个低价盘集中网签影响，呈现短暂结构性“暴跌”。

　　

　　

　　

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　　苏州市区库存

　　截止2022年5月底，苏州市区近一年商品住宅月均流速59.0万㎡/月，狭义库存899万㎡，去化周期15.2个月，广义库存2421万㎡，广义去化周期拉长至41.0个月；近期受疫情和大环境影响，去化水平略显不足，致使库存激增。

　　

　　狭义存量：指已领取预售证但未销售的建筑面积；

　　广义存量：指狭义存量+已动工但未领取预售证的建筑面积+已成交土地但未动工的建筑面积；

　　去化周期=存量/近一年商品住宅的流速；

　　统计范围：苏州市区（含吴江） 。

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　　苏州市区项目排行榜

　　园区、新区核心板块项目凭借稀缺地段和优质配套稳居”双榜”前三；另外，吴江盛泽的新城十里锦绣受到限购政策放松影响近期集中网签，占据面积榜第一。相城主流核心的高端改善楼盘去化表现较佳，如华侨城龙湖启元凭借龙湖品牌和交通优势、高铁新城铂悦春和万象凭借学区优势，分别占据“双榜”第四、第五。

　　

　　02

　　昆山新房市场分析

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　　昆山新房市场住宅供求量价

　　2022年1-5月商品住宅成交89万㎡，昆山均价20138元/㎡，5月随着疫情转好，供应量突增，成交量也在逐渐恢复；近一年流速为22.2万㎡/月，截止2022年5月底，昆山狭义库存去化周期12.1个月，广义库存去化周期35.3个月，受疫情影响库存有所积压，但整体新房市场相对健康。

　　

　　

　　

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　　昆山项目排行榜

　　昆山城东整体发展空间较大，且老城和城西基本无房在售，客户置业聚焦，保利正荣堂悦花园以11.51亿元&5.10万㎡摘得“双榜”首位，其次昆山城南、花桥、城西板块项目均成交表现较好。

　　

　　03

　　太仓新房市场分析

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　　太仓新房市场供求量价

　　2022年1-5月商品住宅成交61万㎡，成交均价17254元/㎡，受浏河恒大文化旅游城项目主力签约影响均价有所下滑；近一年太仓流速为17.7万㎡/月，截止2022年5月底，广义去化周期33.2个月，新房市场相对健康。

　　

　　

　　

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　　太仓新房项目排行榜

　　浏河恒大文化旅游城以14.65亿元&10.09万㎡稳占榜首；另外，娄江新城、科教新城等热点板块成交表现良好，娄江新城向东岛花园、新城云萃景园分别以6.37亿元、4.41亿元占据金额榜第二、第三。

　　

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　　张家港新房市场分析

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　　张家港新房市场供求量价

　　2022年1-5月张家港商品住宅成交37万㎡，成交均价16083元/㎡；近一年张家港流速为9.7万㎡/月，截止2022年5月底，狭义去化周期23.3个月，广义去化周期达到41.9个月，库存积压严重。

　　

　　

　　

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　　张家港新房项目排行榜

　　张家港主力成交项目主要位于城南、城北和城西等热点区域，其中城北张家港智慧科学城、棠颂云著项目分别以5.15亿元、2.91亿元占金额榜第一、第三；城南湖悦天境以成交金额3.51亿元摘得金额榜第二。

　　

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　　常熟新房市场分析

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　　常熟新房市场供求量价

　　2022年1-5月商品住宅成交44万㎡，同比下降40%，成交均价17384元/㎡；近一年商品住宅流速10.5万㎡，流速缓慢，截止2022年5月底，广义去化周期达46.6个月，库存风险明显高于苏州其他县市。

　　

　　

　　

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　　常熟新房项目排行榜

　　常熟城北仍是热门置业区域，板块内楼盘众多，竞争激烈，同时优惠活动较多去化良好，其中城北星樾名筑项目以5.0亿元&3.03万㎡，取得金额榜冠军面积榜压军，其次雅居乐山樾雅苑以3.03万㎡销售成绩位列面积首位。