产业地产商业模式｜上市公司2017年薪酬性价比分析

 前言：园区运营商想要提高企业核心竞争力，除了商业模式、建设周期、盈利方式的转型外，员工性价比也应在改善之列。如何有效调动员工积极性，真正去为促进产业发展服务，摆脱房地产那种盲目性质的招商形式，是园区管理者必须要考虑的问题。

方升(园区大会)选取了华夏幸福、招商蛇口、宏泰发展、苏高新、张江高科、上海临港、市北高新、亿达中国、碧桂园、万科在内17家有确切数据透露的上市公司。其中包括国有控股园区、老牌 产业园区运营商、知名房地产转型企业。(遗憾的是，没获得联东U谷、天安数码城、启迪协信等 产业地产知名企业数据。)

在园区大会统计的薪酬数据中，大陆上市的取自“现金流量表”中支付给职工以及为职工支付的现金，香港上市的公司则取自“财务报表附注”中的职工福利开支。虽然这些数据并不足以详细分析园区企业实际的工资，但诸位仍可凭此以小见大，一窥究竟，来初步了解一下园区企业员工的性价比水平，大概是处于一个什么阶段。

人均最高者，竟是上海的 产业地产?

在年报统计中，上海的产业园区整体营业收入异常平稳，总体上保持在10—20亿水平，所有上市公司年报中基本处在倒数的位置，连华夏幸福、招商蛇口、碧桂园零头都比不上。

然而，仔细观察产业园区的人均收入，就会发现另外一种结果。在人均收入的统计中，上海临港居于第一位，竟然达到了41万元。张江高科居于第二位，达到了30万元。上海金桥也有21万元的人均收入水平。

与此相反，营业收入较高的招商蛇口、万科、碧桂园，由于员工人数实在太多，人均收入水平排名直接落到了比较靠后的位置。方升(园区大会)认为，虽然上海的张江高科与临港集团拥有最高的人均收入，可见，上海的产业园区作为国控企业，未必人浮于事。

最主要问题还是上海的颟顸保守，始终走不出一亩三分地，园区周而复始就这几块。另一方面，城市旧有规划体系，彻底限制住了园区在产城融合领域的进一步拓展。

中电光谷，竟然是比肩华夏的性价比最高者?

华夏幸福在“2018年度中国产业园区运营商50强”名列第一。在人均收入方面，华夏虽然未能摘得第一，但还是名列前三。在员工性价比统计中，华夏幸福也居于第一位。由此可见，华夏幸福特有的PPP 产业新城模式在区域开发中所获利润之丰厚。

华夏幸福在人均产出领域的排名就没有这么靠前了。看来华夏幸福异地复制项目虽多，也不见得每一座产业园区都是佼佼者，还是有盈利一般的 产业新城存在，直接拉低了上市公司的整体产出水平。毕竟华夏选择的部分二三线城市是缺乏产业的，这种稀缺不是简单靠一线大城市外溢效应就能完全弥补上的。

在性价比方面，与华夏幸福共同名列第一的是中电光谷。这家公司以全生命周期园区智能管理系统为基础，提供适合的科技产业园区投资、开发、招商、运营整体解决方案，为各类创新企业提供理想的办公、科研、生产和服务，搭建了产业投资、规划建设、招商运营、企业服务四位一体产业资源共享体系的业务结构，形成了全方位园区开发运营服务能力。

中电光谷始终强调企业能力的均衡性，或许高性价比就是一种直接体现。必须指出，中电光谷的高性价比是建立在人均产出、人均收入同样不高的基础之上。在促进产业发展与产业盈利收入等方面，中电光谷仍有待进一步的提高。目前，园区运营正以“换道超车、联合创新、产业生态”作为发展战略，真正将中电光谷打造成为中国领先的产业资源共享平台。

其余大多数上市公司的性价比水平普遍保持在20左右，一定程度上代表了产业园区运营企业的普遍特点。也许园区内企业的产值是很高，产业运营服务你也做得不错。可你真的找到产业增值服务的盈利点了吗?还是依靠多收点物业租金?

市北高新、天津泰达两家企业的性价比是所有上市公司中最低的。市北高新位于上海的市中心，别看园区表面上并不大，其实人均产出达到1236万元。园区成功引进了鹏博士、万国数据、荣之联等多家行业内品牌企业，与微软、戴尔、甲骨文等全球知名企业签署战略合作协议，拥有中国电信、中国移动等近20家通讯运营商，腾讯、阿里巴巴等近40家互联网企业的数据中心。但园区的人均薪酬却是与上海金桥一般，可能是上海部分园区通病吧!

管理高层收入，房地产转型者依旧保持着优势?

高层管理收入，园区大会这里只能收集到一部分公开信息，但已很明显就能看出，转型房地产企业的高层管理收入是普遍在国有控股园区企业之上。产业地产本身的盈利能力就不是很强，再加上国企平均主义的薪酬特点，国控园区确实不会太高。

可对于转型的房地产企业，房地产转型而来的企业在数据上的碾压之势，远非国控园区与纯粹民营园区所能比拟的。转型房企仍需要尽快摆脱传统地产思维，避免同质化激烈竞争，与真正懂产业的运营者进行合作。

虽然本次统计的碧桂园、万科在数据方面是相当出色的。但大多数房地产企业，却仍在重操旧业与诚心正意之间徘徊不定。园区需要沉下心，实实在在做产业。也许短期内，企业会彻底失去曾经的高大上。可在住宅调控压力与市场饱和状态下，产业运营这条盈利较低的漫漫长路，是企业转型非走不可的。