相比买卖新房，二手房交易手续更为复杂。特别是在银行贷款方面，想卖房，但还有贷款未结清，那就需要先结清贷款，解除房屋抵押，才能办理交易过户。这时候买方需重新申请贷款，将房子再做抵押之后，银行才能放款。从解押再到重新抵押，一来一往耽误时间不说，还要付出额外的成本。

　　为解决这一痛点，今年青岛西海岸新区不动产登记中心推出“带押过户”，完成了山东省首笔“带押过户再抵押”业务，实现了无需结清原有房贷即可完成过户、抵押、发放新贷款，提高了二手房买卖的交易质量，进一步降低交易成本。

　　卖房解押 费时费钱

　　在房主王先生看来，想要把自己的房子卖掉，解押环节无疑是最麻烦的。“我的房子当初贷了150多万元，现在还有将近100万元没还清。”王先生已经给房子找好了买家，但是因为有贷款，他需要先去银行还上近100万元的贷款，解除房屋的抵押状态，然后买家才能办理贷款手续。“谁能一下子拿出100万元的现金？一开始打算找亲戚朋友借借，毕竟就几天的时间，但大家手头的钱大都买了理财或者存定期，实在不方便挪借。”最终，王先生选择了专业的垫资公司，“方便倒是方便，就是费用太高，垫资是按照每天千分之一的标准收费，100万元每天就得要1000元钱。”王先生办理解押用了5天时间，然后买方贷款审批又用了3天，这样仅仅是解押流程，王先生就增加了8000元的交易成本。

　　据贝壳找房青岛站相关数据统计，超过五成的业主在出售房屋时贷款未还清，需要解押才能过户。“我们在签约前会对交易房屋进行产权和抵押情况查询，如果房屋存在抵押，需要在交易合同中注明抵押情况及数额，并约定好解押时间。在规定时间内，业主需要还清贷款，在房屋无抵押、产权清晰的情况下，交易经理才会协助双方办理过户手续。”贝壳找房青岛站交易服务中心负责人刘举说，“一般情况下，业主会通过两种方式解押，一种是自行筹款解押，另一种是通过金融公司解押，但需支付一定的手续费用。从偿还贷款到解押完成，房屋达到可过户状态，一般用时在10个工作日左右。”再加上对方贷款需要5个工作日的放款周期，仅仅是银行贷款环节，最长就需要15个工作日来办理。浪费时间不说，如果卖家选择类似王先生这样借助垫资公司来完成解押，又要耗费一笔不小的解押成本。

　　带押过户 “无感”解押

　　今年8月，青岛市西海岸新区公众号发布了这样一则购房案例：急需用钱的李先生，将名下一套尚有150万元贷款的房子在征得抵押权人同意后过户给张先生，张先生没有能力一次性付清房款，又以此套房屋为抵押申请银行贷款，作为房款支付给李先生。获得房款后，李先生将原150万元贷款一次性还清，这是山东省首笔“带押过户再抵押”业务。同时，案例也提到，西海岸新区不动产登记中心在2022年5月完成全省第一笔“带押过户”业务。

　　什么是“带押过户”？贝壳签约服务中心的交易经理安蕾同样用一个案例做出了解释：就在前不久，客户孙先生看中了贾先生位于西海岸新区中海熙岸的房子，双方签署了买卖合同。因贾先生之前办理过持证抵押，所以该房屋有51万元贷款需要先行偿还，才能办理后续交易流程。贾先生要立刻偿还平安银行的贷款，这让他犯了难，若是自己筹钱，短时间内实现不了；通过金融公司解押，则需要花费一定的手续费。贝壳签约中心的交易经理了解到买家办理的贷款是通过平安银行，正好跟业主房屋的贷款抵押银行是同一个银行，而目前青岛也有“带押过户”的政策。“通俗点说，就是买家申请的房贷偿还了卖家原来的贷款，这样卖家就不用提前还款做解押这个步骤，省事省力更省钱。”

　　随后，卖家贾先生接受记者采访时表示：“一开始还打算去借钱解押，后来贝壳找房的工作人员说可以试一试带押过户。”贾先生说从提出申请到最终完成过户，不到一个星期的时间，而且仅是提交了材料，中间再没有任何其他操作，几乎是在“无感”的状态下完成了整个解押过程。

　　答疑解惑

　　“带押过户”

　　如何操作

　　●所有二手房交易都能带押过户吗？

　　带押过户省去了“买家垫资或者卖家借款——卖家去银行还贷——解除抵押——申请抵押过户”这一繁杂流程。记者从不动产登记相关部门获悉，目前，青岛这样的操作案例不多，二手房交易“带押过户”关键在于抵押银行是否同意，如果买卖双方、银行均同意，相关部门可以办理该业务。

　　●买卖双方贷款可以是不同银行吗？

　　贝壳签约服务中心的交易经理安蕾介绍，带押过户理论上是可以跨行操作的，但目前青岛还没有完全打通，仅支持同行操作。

　　●公积金可以进行带押过户吗？

　　安蕾经理介绍，目前只有纯商贷支持带押过户，和公积金贷款不可互通。

　　●带押过户具体操作步骤是什么？

　　安蕾经理指出，目前青岛市带押过户的案例还全部是平安银行执行，按照平安银行的流程，首先要调取原业主他项权证，将内容变更成允许带抵押过户，然后买卖双方变更信息，过户，抵押三步骤并一步办理，放款后自动扣除原业主抵押费用，如客户贷款60万元，业主原欠款30万元，银行直接扣除后给业主30万元，然后银行内部自行给原业主办理解押。

　　观海新闻/青岛早报记者 刘鹏