房屋腾退，村委会有权强拆房子么？

2017年北京市房山区XX街道XX村召开村民代表会议，表决通过了《XX街道XX村宅基地腾退补偿安置工作实施方案》，决定以XX村委会为主体，对村里的宅基地及非住宅用地进行村民自主腾退，用于建设XX街道XX村新型城镇化建设项目。

德凯律师团作者：admin

发布时间：2022-07-01 15:56

2017年北京市房山区XX街道XX村召开村民代表会议，表决通过了《XX街道XX村宅基地腾退补偿安置工作实施方案》，决定以XX村委会为主体，对村里的宅基地及非住宅用地进行村民自主腾退，用于建设XX街道XX村新型城镇化建设项目。李某的房屋位于腾退范围之内，因未就安置补偿达成一致意见，其一直未签订腾退协议。经申请相关的政府信息公开，李某获知其房屋所在区域并未办理房屋拆迁许可证。

本案中，李某所遭遇的拆迁方式即为房屋腾退。房屋腾退源自北京市人民政府对绿化隔离带的规划，是为防止北京市中心区用地发展过大而引起城市环境恶化的一个措施，原本指的是对处于绿化隔离带地区的房屋进行腾退工作。后经过演变，逐渐成为了一种新型的拆迁方式，一般指的是村委会通过制定腾退方案，采用与被腾退人签订协议的形式，收回村民宅基地房屋和土地使用权的行为。

房屋腾退常见的主体为村民委员会、房地产开发商、乡镇政府等。房屋腾退的具体类型有城中村建设、棚户区改造等。房屋腾退的常见法律依据为《中华人民共和国村委会组织法》第二十四条关于村民会议决定的“宅基地的使用方案”“征地补偿费的使用、分配方案”的事项的规定，以宅基地房屋腾退属于村民自治为由，进行推进。在北京市范围内，房屋腾退的一个常见政策依据就是绿化隔离带的建设需要。

一般情形下，房屋腾退的操作模式为先由村民代表大会通过房屋腾退方案，确定腾退人作为房屋腾退的实施人，再由房屋腾退实施人对被腾退人的房屋及附属物给予补偿和安置。腾退人与被腾退人签订腾退补偿协议后，由腾退人对被腾退人的房屋进行拆除。

房屋腾退的补偿主要包括房屋及房屋装修装饰的补偿、房屋腾退的安置费和政策性的腾退奖励，一般也采用定向安置房和货币补偿安置两种方式。从《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条关于“宅基地的使用方案”“征地补偿费的使用、分配方案”的文义解释来看，宅基地房屋的腾退显然不属于“宅基地的使用方案”，通过房屋腾退来实现房屋拆迁的目的，显然不具有合法性，而且违反了《宪法》《物权法》《土地管理法》等法律的相关规定。

对于被腾退人而言，腾退的优点在于其通过协议来进行拆迁，如果对补偿不满意，可以不签订腾退补偿协议，不予腾退，村委会无权强制被腾退人搬迁。缺点在于，如果产生腾退纠纷，一般情形下，该纠纷无法进入行政复议、行政诉讼的解决程序中，往往会被以村民自治为由不予受理或驳回相关申请。

本案中，李某先向房山区住建委邮寄立案查处申请书，请求对XX村村委会违法拆迁行为进行立案查处，并依法追究有关人员的法律责任。2017年9月20日，房山区住建委作出答复，认为XX村的房屋腾退行为属于村民自治，不属于非法拆迁，房山区住建委不具有查处的行政职权。李某不服，遂向房山区政府提起复议，房山区政府受理后，作出了维持的决定。李某随后向法院提起诉讼，请求撤销房山区住建委作出的答复，并责令其履行查处的法定职责，同时请求撤销房山区政府作出的复议决定书。2018年5月29日，北京市房山区法院作出裁判，支持了李某的诉讼请求。

首先，因为腾退基本上由村委会主导，被腾退人可以依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第三十条的规定，向村民委员会申请村务公开，获取相应的村务信息。其次，被腾退人可以依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条的规定，申请乡镇人民政府责令村民代表会议进行纠正，如果乡镇政府不履行此项职责，还可以就其不作为申请行政复议、提起行政诉讼。也可以向对房屋拆迁具有管理与监督职能的政府部门对非法拆迁行为进行查处。再次，如果有证据证明行政机关参与了强拆房屋的行为，也可以就强拆行为提起行政复议或行政诉讼。最后，签订的腾退协议如果存在胁迫、欺诈或违约等情形的，也可以提起相关的民事诉讼。

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