合肥楼市这一年：地价创新高，政策引导市场回稳

编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年少见！

  继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之二十七：2021合肥楼市备忘录。

城市综述：三道红线、土地集中供应、房住不炒……全方位、全行业的调控影响深远，仿佛在瞬息间，让合肥楼市由暖转冷。

  2021年的合肥受大环境影响，新房全年成交量走势诡异，下半年持续下滑，最终成交量6.09万套，规模回到2019年水平。在土地成交上，国央“接盘”，民企由第一轮的“冲锋陷阵”转变到二三轮的观战，但纵观近5年合肥土地成交，无论是数量、面积，还是成交金额，2021年土市成绩单都可以称得上“可圈可点”。

  在“房住不炒”大的政策基调下，预计2022年合肥楼市还是以稳为主，但是区域量价分化程度将会继续扩大。

一、新房：销量小幅下滑 市场转冷，全年成交跌宕起伏

  据金刚石房地产云数据显示，从成交套数上来看，2021年合肥一共成交了6.09万套新房，较2020年减少了约6700套，跌幅约10%。

  从2021年逐月成交的数据上看，合肥全年成交套数总体波动较大。1、3、4月份成交冲高，5、6月份成交进入一个成交低谷，接着在7月份迅速转正，随后下半年成交下滑但走势平均。

  出现这种情况，主要是因为2021上半年合肥楼市非常火热，2月份由于春节成交量变低，年后3、4月份迅速冲高。但在5、6月份，由于4月初合肥新政的颁发，摇号系统调试，开盘一度中断，供应周期延长成交量相应变少。

  至于下半年的成交量下滑，反映的是整体楼市行情的下滑，导致购房者在买房这件事上变得更加谨慎。

  和近6年合肥楼市住宅成交量对比，2021年的成交量虽然下降约10%，但依然处于近年来的主流水平。

  从成交均价来看，2021年合肥新房成交均价达到了18979元/㎡，较2020年下降约682元/㎡，跌幅约3.46%。

  从合肥市区2021年成交均价走势图中可以看出，2021年波动较大。4、5月份受新政影响处于全年低位；6月份开始反转，原因是新政导致的开盘中断结束，当时滨湖的热门项目开始摇号开盘；11月份达到全年新高，主要受到年底一波滨湖和包河新盘上市影响。

  在区域成交方面，九区当中，2021年成交套数最多的区域是新站区，达到了15103套；成交均价最高的是滨湖区，均价为23667.54元/㎡；交易总金额最多的是包河区，达到了322.55亿元。

  在房企层面，操盘数据反映了房企的营销操盘等能力，也在一定程度上体现客户对品牌房企的认可。

  根据克而瑞公布的合肥2021年度房企全口径销售榜，销售额前三的房企分别为招商蛇口、禹洲集团及中梁万筑。前三甲的排名与2020年相比，禹洲集团退到第二名，招商蛇口和中梁万筑属于2021榜单黑马。

  整体来看，这一年，TOP房企在逆风前行中与2020年有所下滑，近半数上榜企业年度销售额低于2020年。

二、二手房：上半年坚挺下半年萎靡 新政打击力度明显

  贝壳合肥站数据统计显示，合肥市2021年全年二手房（住宅）成交量约2.8万套，同比增长21%。

  2021年1季度是一整年中的成交巅峰，3月单月成交单量更是接近7000套，是全年成交单量最高的月份！

  伴随着楼市降温，第二、第三季度，合肥二手住宅成交保持平稳下降趋势，9月单月成交量 跌至1000套出头，成交市场遇冷，房东心态走低，议价空间由年初的2%上涨至3%。

  时间行至第四季度，市场逐步回暖，11、12月单月成交量开始逐步回升，沉寂了将近两个 月的合肥二手房市场景气度回升，发展渐趋稳定，房东心态也逐步稳定。

  从2021年全年成交量来看，蜀山区高居各城区榜首，突破4000套，庐阳区、瑶海区分列第二、第三位，肥西成交量超越经开区、新站区、政务区。

  从房源成交周期来看，滨湖新区房源成交周期最短，成交房源平均挂牌时间为71天，房源 受消费者青睐度高。新站区房源成交周期最长，成交房源平均挂牌时间为148天，瑶海区、长丰 房源成交周期时间位列第二、第三位，分别为145天、142天。

  2021年，长丰县北城商圈荣登商圈成交量排行榜榜首，商圈全年二手住宅累计成交量超 1500套，成交套均面积为95.1平米，成交房源挂牌时间为143天，每平米成交均价为11000元 左右。新站区七里塘商圈、瑶海区龙岗商圈成交单量分列第二、第三位，年累计成交单量均突破 1000套！

  具体到各区，贝壳找房公布了2021年各区热门二手房成交小区TOP20榜单。

  包河区成交第一名是宝利丰广场、蜀山区成交第一名是红皖家园、庐阳区成交第一名是中铁国际城品园、瑶海区成交第一名是恒大城、高新区成交第一名是百商悦澜山、经开区成交第一名是南湖春城；

  滨湖新区成交第一名是公元天下、政务区成交第一名是恒大华府、新站区成交第一名是当代MOMA未来城、肥西县成交第一名是东冠繁华逸城、肥东县成交第一名是华盛大运城2期、长丰县成交第一名是恒大帝景。

 三、政策：“4.6新政八条”影响深远，合肥楼市下半年降温明显

  2021年，是楼市跌宕起伏的一年，合肥楼市调控政策频出，大小调控不下于10个，主要集中在上半年，致使楼市下半年降温明显，真正做到“房住不炒”。

2021年合肥房地产重点政策一览表

01、离异2年仍按照原家庭房查

  2021年1月5日，“限制离婚购房”，针对用“假离婚”换取购房资格、获取不正当利益或享受购房贷款利率优惠的情况，合肥出具相关政策，对离异人员未满2年，仍按原生家庭房查，这也是自2020年12月23日合肥严查补缴社保后再次针对合肥购房条件作出调整。

02、恶意炒作将限制买卖住房

  2021年1月26日，针对合肥出现的哄抬房价事件，合肥五大部门联合下发红头文件，严厉打击哄抬房价等违规行为！

03、“4.6新政八条”发布

  2021年4月6日，新政八条作为合肥楼市重大转折点，涵盖学位制、二手住房限购、热点楼盘“摇号+限售”等八个方面。

 ①稳定增加居住用地供应

  2021年，在近年居住用地平均供应量的基础上增10%，确保全市不少于9000亩，单列租赁住房用地900亩。及时、准确、全面公开居住用地信息。加大存量居住用地开竣工履约监管，对未履行合同约定义务的，严格追究其违约责任。

②实行市区学区内成套住房入学年限政策

  2021年，在近年居住用地平均供应量的基础上增10%，确保全市不少于9000亩，单列租赁住房用地900亩。及时、准确、全面公开居住用地信息。加大存量居住用地开竣工履约监管，对未履行合同约定义务的，严格追究其违约责任。

  ③深化住房限购措施

  暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内（具体见附件）购买二手住房。暂停向法人、非法人组织出售市区范围内的新建商品住房和二手住房。

  通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得市区范围内商品住房的，均应当符合本市住房限购政策，并设置为竞拍条件。

  ④实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策

  加强房源信息公开监督，对登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，并由公证机构公证，市住房保障和房产管理局、市自然资源和规划局、市司法局、市市场监督管理局监督。公证摇号销售商品住房时，房地产开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

  ⑤从严调控商品住房价格

  新取得的居住用地，实行住房项目均价控制，商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价；从严控制楼幢计价面积，未列入容积率计算的地下部分不得作为住房面积对外销售；合理确定楼层差价，同一幢楼的同一套型价差幅度原则上控制在10%以内。

  ⑥加强住房贷款审慎管理

  加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营贷、diya贷流入房地产市场行为。严格落实房地产贷款集中度管理要求，法人金融机构房地产贷款和个人住房贷款占比不得超过人民银行和银保监会规定的上限。

  ⑦加大租赁住房建设力度

  在已建近17万套保障性租赁住房的基础上，继续用足用好国家支持政策，深化住房租赁市场发展试点工作，多渠道增加租赁房源供给。2021年，力争再增加保障性租赁住房2万套（间）以上，着力解决好新市民和青年人的住房问题。

  ⑧严厉打击各种房地产市场乱象

  严禁房地产销售中任何形式的价外加价行为。房地产开发企业不得收取或者委托第三方收取房价款以外的团购费、咨询服务费、信息费等任何费用，不得以捆绑搭售车位、储藏间、委托装修等任何形式加价或变相加价销售；房地产经纪机构代理销售新建商品房的，除向房地产开发企业收取合理佣金外，禁止向购房人或通过第三方向购房人收取购房价款之外的任何费用。严禁通过网络、自媒体等煽动房价上涨、渲染市场恐慌情绪、哄抬房价、恶意炒作市场等行为。

04、规则调整：竞自持+摇号

  2021年5月11日，合肥市首批“双集中”供应地块公告，公告中明确，拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竟配建租赁住房+摇号”。

  在出让文件中明确最高竞自持面积，并规定竟自持成交地块达地上层数50%，摇号成交达地上层数80%，方可销售，同时加严限价标准，在出让文件中单独确定定各宗地的商品住宅平均备案价格，进一步平稳市场预期。

  在第二批集中供地竞买规则再次发生改变，由此前的“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”改为“价高者得+竞装配率+摇号”“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”，要求限房价+竞品质。

05、扩大二手住房限购范围

  2021年8月24日，调控再加码，扩大二手住房限购区域！建立热点学区二手住房交易指导价发布机制！

  自2021年8月25日起，暂停合肥市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市第四十八中学、合肥市电溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房。

06、高新购房新规

  2021年10月8日，合肥高新技术产业开发区范围内的新建商品住宅项目登记摇号销售时，在提供不低于30%比例的房源优先用于刚需人群购房后，同时提供不低于总房源30%比例的房源用于合肥高新技术产业开发区职住平衡试点工作。

  除这些楼市调控，期间还有网传的装修基础包、升级包等备案方式等等。目前来看，新政八条对合肥楼市影响最大，对新房的摇号限售、二手房限购、学位制等等，有效打击了炒房客，正是这一系列的调控政策，使得合肥楼市迅速降温，平稳发展。总结如下：

1、调控频率与力度加大。

  2、调控维度加深。

  3、反应速度加快。

  4、信贷全面收紧。

  值得注意的是，这些调控中，有效保护了刚需买房，在市场调控期，购房相对更加公平公正。刚需可以最低首付，合肥目前市区最低首付3成，三县2.5成参与热盘摇号登记。

  调控中，被“误伤”的也有，那就是改善置换的购房者，有过购房贷款记录，再次置换需要更多的置业成本，享受不了首套房的资格，就连购房成本都高了很多。

四、土地：合肥成为“两集中”试点城市 调控之下由热转冷国央成“接盘”大户

  乐居数据中心统计，2021年1-12月合肥成功出让118宗地，总出让面积10404.436亩，总成交金额8484782.213万元（合计848.4782亿元）。

  纵观近5年合肥土地成交，无论是数量、面积，还是成交金额，2021年土市成绩单都可以称得上“可圈可点”。

  尤其是平均地价，2021年合肥综合平均地价达815.5万/亩，创近5年新高。

  自2019年平均地价回落至630万/亩，合肥土市连续2年呈现地价上涨态势，而今升至815.5万/亩，涨幅明显。

  从区域成交情况看，2021年1-12月合肥市区共成交86宗7686.55亩地，揽金651.4995亿元；四县一市共成交32宗2717.886亩，揽金196.9786亿。

  从土地成交数据来看，今年市区供应量有所增加（2020年仅59宗地），四县一市成交量与往年相比差距不大。

  当然，从平均地价来看，各区域分化明显，滨湖、包河、肥西位列前列。

  而正如前文所说，受今年出地政策以及金融政策影响，国企、央企成为参拍主流，规模房企、品牌房企开启“隐身”模式，中小房企短期退出舞台。

  市区48宗涉宅地（不含租赁）中，国企、央企参与拿地 23宗，民企拿地25宗，国企央企拿地占比约48%，这是非常少见的。而在三县，21宗涉宅地（不含租赁）中，国企、央企拿地6宗，民企拿地15宗。

  在拿地企业方面，投入金额最多的当属合肥市属国企合肥城建，以约64.6亿元的成交总额居榜首。而在拿地数量方面，第一名则是伟星，斩获6宗地块，成交总额约56.14亿元；其次是安徽置地，拿下5宗地块，成交总额约54.2亿元。

 五 、合肥房价收入比：约为16.95 ：1

  金刚石房地产云数据显示，2021年合肥新房成交均价为18979元/㎡，100平房源总价约为190万/套。

  合肥日报发布数据显示，2021年上半年城镇居民人均可支配收入28015元。由此，我们可以按照房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4），估算2021年合肥房价收入比，约为16.95 ：1

  这意味着一个家庭，不吃不喝买房需要近17年才能买得起房。当然，这只是一个相对数据，还需要结合实际情况推算。

六、住宅租赁：租金千元为主流，套均租金价格1218.97元/月

  根据合肥市发布的2021年度集中式住房租赁项目数据分析报告显示，2021年，合肥市集中租赁房源租金千元为主流，套均租金价格1218.97元/月。

  在租房者最为关心的价格方面，合肥市2021年集中式租赁项目租金以千元为主。其中，租金1000~1500元/月的项目占比43.2%；租金1500~2000元/月的项目占比36.7%；租金1000元/月以下的项目占比17.2%；租金2000元/月以上的项目仅占比3%。

  从区域看，套均租金价格最贵的是合肥市庐阳区，为1462.51元/月；其次是包河区和高新区，分别为1374.83元/月、1332.67元/月；蜀山区与四县一市租金分别为1289.43元/月、1202.93元/月；瑶海区套均租金价格1070.4元/月；新站区套均租金价格629.88元/月。

  七、购房者心态:观望及后悔情绪较浓

  因面临结婚，袁先生在2021年7月中旬计划将目前居住的一套瑶海区老破小卖掉置换新房。在与中介沟通挂牌价格时，中介希望袁先生能够把总价降低10万元，否则很难卖出。但袁先生表示无法接受，坚持以理想价格挂牌。

  结果是苦等三月左右竟无人看房，袁先生见行情较冷，决定下调挂牌价格，但与意向买家谈价一直不是很顺利。考虑到短时间内无法出手，袁先生置换新房的计划也准备搁置，等待新的时机到来。

  另一位郭先生则因为新房价格买到“山顶”上非常懊悔，据悉，郭先生在2021年3月中旬购买了一套新站区的住房，房价无任何优惠，也没有选到好的楼层，完全是被当时楼市紧张的气氛所推动，冲动买了房。

  事后郭先生了解到，该楼盘在2021年2月之前一直都有优惠，普遍能够打到98折，还有车位券等其他礼品赠送。在郭先生买完后的下半年，该楼盘竟又出现了少量优惠，眼看早买和晚买的邻居都有优惠，郭先生表示后悔了当时冲动的选择。

八、合肥市民看2022楼市：

  乐居普通员工认为，2021年的合肥楼市由暖转冷，跌宕起伏，虽然部分楼市成绩不如2020年，但这一年频出的政策，对合肥楼市意义重大，是从“乱象”走向“公平”的转折点。

  在2022年，预计随着大环境的改变，楼市会逐渐复苏到常态，但区域分化可能会继续加大。同时一些没有推广到三县的政策，也极有可能在2022年出现在三县的热门板块，彻底消除暂存的一些楼市乱象。

  安徽省房地产研究会秘书长汪远表示，2022年合肥楼市，稳定还是主旋律。合肥的产业稳步发展，将吸引众多人才涌入合肥，助力合肥楼市健康发展。合肥楼市政策面预计保持稳定，反应到市场面上预计会呈现“量微跌、价微涨”。

  九、2022走势：稳字当头，下半年楼市行情预计回暖

  合肥金刚石房地产云数据分析到，在政策方面，“房住不炒”稳字当头依然是房地产住基调；2021年地方调控更加高频化和精准化，受多重政策因素影响，楼市遇冷现象越加明显；2022年将以“稳字当头，稳中求进”为实行目标，国家政策导向也会由“紧”转“稳”，从而达到稳健有效的良性循环。

  土地方面，受到多重影响，2021年合肥参拍企业减少，后续市场持续走低，房企观望严重，第三批次提前终止多幅地块，溢价率低位。预期2022年下半年形势有所好转，供应主力集中于下半年。

  量价方面，合肥作为省会城市，楼市走向紧跟大环境经济。目前处于回调冷静期，市场持续下行，预计2022年下半年或将出现拐点，供应量回增，整年房价先抑后扬，但整体均价环比2021年持平或稍降，且2022年，是市面上房企优化的重要时期，百强房企将会重新洗牌。

文章来源:乐居买房

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