公元前154年，西汉发生吴楚七国之乱，吴王刘濞、楚王刘戊等亲率大军攻打睢阳，企图打通西进京都长安之路。梁孝王拥兵10万，死守睢阳城3个月，给西汉王朝得以重整旗鼓的机会。
吴楚七国之乱被平定后，梁孝王因守睢阳有功，深得汉景帝厚爱，赐天子旌旗并与皇帝车同辇，梁孝王所在的梁国也成为汉王朝中最强大的诸侯国之一。 睢阳就是今天的商丘。今天我们就来聊聊商丘的房地产市场。
城市概况1区位
商丘的历史悠久，约有五千年的文明史。商业、商品、商人发源于商丘，被史学家称为“三商之源”，是国家的历史名城。
商丘市位于河南省最东部、豫鲁皖三省交界处，是河南省离出海口最近的地方，辖2区、6县、1县级市，面积10704平方公里。
商丘是国家“一带一路”和中部崛起“两纵两横经济带”重要节点城市；是国家级综合交通枢纽城市，陇海铁路与京九铁路交叉口；是中原经济区核心发展区城市 、中原经济区东部门户城市。
商丘地图▼
2交通
京九与陇海铁路、310与105国道、连霍与济广高速在商丘构成了黄金“十字架”交通网络。
商丘是全国六大网络交通枢纽，国家级陇海线与京九线在商丘交叉；另外规划建设地方铁路，包括商永铁路、商济铁路、商周铁路等；公路方面拥有G30高速、G35高速、105国道和310国道。
商丘交通图▼
城市小结：
商丘是中国重要的综合交通枢纽、商贸物流中心和国家东西南北经济联系的“十字路口”，是河南省第二大铁路枢纽。
城市经济1 GDP增速以及总量
商丘GDP增速以及总量▼
2016年，商丘GDP增速为8.9%，高于全省的平均水平；商丘的GDP处于全省的平均水平，但是人均GDP处于倒数第二，经济实力属于一般。
2人口以及城镇化率
商丘人口以及城镇化率▼
截止2016年末商丘总人口915万，人口基数大，管辖的县区多，对周边的虹吸能力强，庞大的人口红利将会带动房地产市场需求。
3 产业结构
商丘历年来产业结构▼
2016年商丘三产结构比21：42：37，主导产业是第二产业，第一产业占比重，有待优化。
4房地产投资
商丘房地产历年来房地产投资占比▼
近几年商丘房地产市场增速正常，占固定投资比例约15%，市场也逐渐向好，同时投资力度不断增强。
城市小结：
城市经济增速快、人口基数大、城镇化加快，城市逐步进入快速发展的阶段。
城市规划
商丘的中心城区是以向东发展为主，向西发展为辅，形成“东拓、西延、北优、南控”的发展格局，规划形成“三心辉映、多轴联动、绿廊楔入、片区融合”的城市空间布局结构。
三心辉映：商丘火车站南北广场商贸中心、古城文化中心、日月湖商务中心三大综合服务中心交相辉映，引领城市发展的“金三角”格局。
多轴联动：神火大道、南京路和黄河路形成“一纵两横”的城市发展主轴；凯旋路、宋城路和包河沿线布置服务功能发展次轴。
片区融合：交通走廊及绿色廊道将城市划分为九大功能片区，分别为老城发展片区、古城文化片区、商务中心片区、梁园发展片区、道北发展片区、创新研发片区、东南片区、物流产业片区和装备制造业片区。
商丘市总体城乡规划▼
房地产市场
1 销售市场
2017年1-6月商丘住宅供应走势▼
2017年上半年商丘房地产市场出现供不应求的局面，主要是因为商丘加快城市化进程，大举拆迁，市场的需求增加；另一方面是开发商自身进度跟不上，供给量不足。
2商品房库存
商丘历年的商品房库存▼
截止2016年年底商丘商品房库存量为176万㎡，去化周期为8.6月，由于前几年很多烂尾导致账面数值较大，政府主要目的就是盘活这些库存，而实际的库存量更少，所以市场的潜力大。
3未来供应量
商丘历年土地供应计划▼
未来几年商丘将有海量的住宅被释放出来。
根据政府的拆迁计划，预计2-4年将会释放出来1279万㎡住宅，如果按照一套房子120㎡，未来大概会供应10万套。
备注1：
2017年商丘市政府拆除3万亩左右的建设用地，住宅用地供应占建设用地约26%，2017年预计供出住宅用地526万㎡。
如果按照容积率为3，实际供出体量约1578万㎡，实际成交占供地计划28%，则2017年预计实际将成交住宅用地建面约448万㎡。
备注2：
2018年商丘市政府计划盘活批而未供的55600亩地，即3707万㎡建设用地供应，则住宅用地占26%，实际成交占28%，按照容积率为3，则2018年实际将成交住宅用地建面约831万㎡。
房地产市场小结：
商丘政府主导去库存，主要任务是盘活176万㎡的账面库存，实际库存会更少，再加上大举拆迁以及城市化速度的加快，因此造成了2017年的一波行情，但是未来潜在供应量巨大。
市场分析
目前入驻商丘的开发商包括恒大、绿地、绿城、建业、碧桂园、万达等开发商，这些开发商入驻商丘拿地的方式也趋于多元化，其一是通过合作开发、其二是招拍挂、其三是通过资产管理等等。
大致可以把商丘划分为五个板块，老城区、城西区、古城区、神火大道片区、经济开发区。
神火大道板块为商丘的热点板块，住宅集中开发、城市面貌也比较好，另外商丘为了发展旅游业，将古城区全部拆迁，重建古建筑，古城区的居民安置拆迁，有很强的购房需求。
商丘板块示意图▼
商丘楼盘分布示意图▼
最值得一提的是2017年7月27日，古城片区一宗土地，位置在睢阳区华夏路与应天路交汇处西北方向，碧桂园归德府的南侧，总占地面积月64亩，竞拍3小时116轮，溢价率高达228%，最终成交价是34812万元，单价538万/亩，被碧桂园拿下的。
8月30日，碧桂园在商丘又拿下一宗土地，土地位置位于比干碧桂园应天府对面，占地面积约62亩，单成交总价32435万元，单价519万/亩，楼面价直追3000元/㎡。
这两个项目是商丘的地王项目，目前从网上查询价格均价在8500元/㎡（精装修），另外根据了解绿地城项目要卖到9000元/㎡以上。
商丘市场的主力需求为90㎡两房以及小三房，100-140㎡的三房为主，购房的主力覆盖刚需和改善，高层两室的面积段为80-97㎡、小三室面积段105-115㎡、标准的三室面积段为125-135㎡、四室面积段140-160㎡，市场上去化最快小三房和标准三房。
商丘市场户型去化率▼
另外商丘买房的客户群体第一阵营是睢阳区的拆迁群体、个体的经营者、睢阳区的企业主、高管等等；第二个阵营梁园区的拆迁群体、个体的经营者、睢阳区的企业主、高管等等；第三个阵营来自商丘周边县市比如宁陵县、虞城县、柘城县。
后记
根据统计显示，2017年商丘市房价上涨28%，主要外部因素是人口基数大、GDP增长名列前茅，宏观经济基本面良好；内在因素就是库存量低、拆迁、货币化补偿，最终诸多因素叠加在一起形成了2017年商丘的一波行情。
最终对于商丘市场有以下总结：
1.供求分析：截止2016年末，市场去化仅需8.6个月，而2016年和2017年住宅供应680万㎡，在2017年主流项目去化约200万㎡。
2.价格分析：随着一线开发商不断入驻以及地王的出现，商丘房价被不断拉升，截止2017年10月份主城区以及神火片区的价格在5500元/㎡，神火片区可以实现6500元/㎡。
3.截止2016年末，商丘住宅库存为176万㎡，去化周期为8.6月，但是随着城改项目入市，未来2-4年会有1200万㎡入市。
4.客户分析：客户群体主要来自本事拆迁户以及周边的乡镇，刚需和中高端为主。
商丘市场供不应求、价格提升快、拆迁量大、客户明显，但是不具有可持续性！
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